个人房贷业务吃紧公积金贷款走热

　　文│房地产世界期刊记者 袁晓澜 牛紫千

　　从7月央行第三次加息，到首套房优惠利率几乎绝迹，购房人贷款压力一再增加。与此同时，在本来惨淡的房地产市场交易下，房贷也出现审查更严、放款时间变长，购房人排队等候放贷的情况，在银行信贷吃紧之后，房贷批贷也已吃紧。

　　银行贷款慎入房产

　　央行统计数据显示，今年上半年金融机构人民币新增贷款4.17万亿元，从上半年新增信贷情况来看，贷款余额同比增速回落至16.9%，收紧信贷的货币政策初见成效。而下半年银行信贷空间会越来越窄，各银行贷款额度都越来越紧张。据分析，按照目前的信贷投放节奏，房贷业务将比上半年更加吃紧。

　　北京安邦咨询有限公司研究员黄祖斌指出，此前个人住房贷款一直是优质贷款，受到各大银行的追捧，虽然对于银行来说房贷并不怎么“赚钱”，个人房贷收益远远低于向企业发放贷款收益，但是房贷安全性非常高，综合起来性价比较高。

　　现在，个人房贷业务已经从之前的优质贷款变成了最不赚钱的业务。黄祖斌认为随着信贷环境偏紧和国家货币政策紧缩，银行更愿意选择收益率相对高的业务。目前，小企业贷款利率一般上浮25%，个人经营性贷款产品的利率一般上浮30%，再加上政策导向，银行更倾向于把资金投入到这些高收益的业务中去。

　　随着房地产调控逐渐深入，市场风险正在积聚，房地产行业已经被列入了贷款慎入行业，房贷的审批和放贷时间也被延长。

　　批贷时间延长

　　招商银行一位贷款部经理告诉记者，由于银行贷款额度有限，出于自身经营考虑，银行会优先给利率上浮的消费类贷款放贷，新房贷款则主要放给与银行有合作的开发商项目，但审批时间会很长，二手房贷利润较低，银行积极性不高，所以审批时间会更长一些。

　　主要负责二手房贷的贷款担保公司也感受到了房贷审批越来越难。

　　伟嘉按揭企划主管吴昊告诉记者，自去年4月调控以来，银行在贷款人资质和风险控制上就严格按照“限贷”政策执行，今年与去年不同的是，银行去年是按照季度来执行额度配置，今年额度紧张，银行为了避免前松后紧、全年额度过早用完，今年调整为按月度执行。因此如果月初去办理贷款还能在月内办完，而月中或月末去办理，则本月额度没有了，需要使用下一个月的额度。现在在商业银行排队等候放贷的购房人比比皆是。

　　大的信贷环境恶化，让一些购房人也开始行动起来。

　　鑫尊地产市场总监闫彬杰表示，在2009年额度宽松时，1单贷款，1-3个工作日便能放贷，现在则需要10-15个工作日。而且同时上交的贷款申请，这一单贷款批下来后，另一单批下来就不知道是什么时候了。为了避免银行额度收紧而耽误购房，一些买房人已开始积极入市，避免出现到年末额度紧张贷款办不下来的麻烦。

　　优惠利率基本绝迹

　　记者从多家银行了解到，七八月份以来，不少银行纷纷对房地产住房按揭贷款“收紧”口子。从春节后，就有银行陆续取消了对住房按揭贷款的利率优惠。在此之前，客户到中行、农行仍然可以申请到8.5折的房贷优惠，但进入8月，中、农、工、建、交五大银行已经取消了对于首套房按揭贷款的利率优惠，首套优惠利率基本绝迹。

　　记者在采访中了解到，目前各大银行对外的贷款利率基本都执行首套房基本利率、二套房上浮10%的标准执行。不过根据贷款资质的不同，每一单的利率存在差异。

　　吴昊表示，有一些银行的VIP客户，如购买了银行的基金等理财产品或者有大额存款等，首次购房会有9.5折优惠，但这种情况非常少，目前接单也很难保证这些折扣。

　　据了解，目前北京只有个别外资银行还可以酌情申请到一定的利率优惠，优惠幅度不同，花旗银行的优惠幅度最多可下浮15%。

　　由于银行额度有限很难批贷，银行对于客户的资质也变得更加挑剔。

　　据凯胜经略市场经理袁燕燕介绍，以前额度松的时候，有一两个不良还款纪录也能放贷，只是优惠利率从7折变为8.5折，而现在贷款利率要上浮，二套房利率上浮达10%-15%。

　　据了解，银监会已经书面要求京、沪、深、杭四个城市的商业银行暂停第三套房贷，有知情人称，早在去年，监管部门就已经要求一、二线城市的商业银行停止发放第三套房的贷款。

　　刚需很“受伤”

　　从提高首付比例到取消利率优惠，购房成本在逐渐增加，刚需购房群体不堪重负。

　　吴昊告诉记者，从2008年经济危机楼市受到冲击开始，贷款利率一直执行7折优惠政策，2009年房价上涨迅速，国家出台各种调控政策，其中包括将利率调至8.5折。

　　与楼市调控政策出台前，首套房贷款利率可享受7折优惠，当时5年期以上按揭贷款基准利率为5.94%，打折后相当于4.16%。取消贷款利率优惠后，加上经过多次加息，目前5年期以上按揭贷款基准利

　　率已经上升至7.05%。如果是同样的30年期100万元等额本息还款的个人房贷，楼市调控前，7折利率优惠需要累积支付的利息约为75万元，而利率优惠取消后同样的贷款需要累积支付的利息约为146万元。需要支付的利息几乎翻了一番。

　　利息虽然多，但平均到每个月基本增加几百元，这个数额并非难以承受。加上贷款紧张，能够贷到款就已经很不容易，很多购房者也愿意多承担一些月供。而且经过了一年多调控，利率优惠从上调至8.5折到今年年初部分银行取消优惠，再到现在几乎所有银行都取消了优惠，消费者逐渐适应了这一过程。

　　即使如此，利率优惠取消和房贷收紧，购房者购房的支付成本和时间成本都增加了，如果下半年继续加息或者利率出现上浮，购房者的购房成本还将继续增加。

　　公积金贷款走热

　　在加息及商业银行额度吃紧的情况下，不少人选择公积金贷款。

　　吴昊向记者表示，在北京，由于公积金贷款上限为80万元，相比之下首套购房人更希望低首付，所以买首套房人多使用商业贷款。而公积金利率低、“认房不认贷”的人性化标准，购买二套的购房人更愿意选择公积金贷款。

　　目前，公积金贷款利率首套房要比商业贷款低2%以上。

　　以80万、20年期贷款计算，公积金贷款首套、二套房要比商业贷款节省总利息超20万元。正是公积金这一低息优势，使得其在利率走高时期赢得了越来越多的铁杆“粉丝”。

　　在二套房认定上，公积金也更加人性化。目前，公积金执行“认房不认贷”的认定标准，即购房人卖掉首套，再购买一套住房，仍被视为首套房，执行首套房利率。这让换房的改善性购房人更愿意选择公积金购房。

　　以前不少人因为公积金贷款放贷周期要1个月，转而选择放贷更快的商业贷款。但自2011年以来商业贷款放贷额度一直维持着吃紧状态，批贷放贷时间也延长了。现在，公积金与商业贷款的放贷速度相差不大，甚至个别区域公积金贷款周期小于商业贷款。

　　据伟嘉按揭统计，在调控前，商贷与公积金贷的比例为7:3，而现在则为5:5左右。公积金贷款需求在楼市调控后呈现走热趋势。