公租房分配存漏洞应尽快引入立法机制

　　文│房地产世界期刊实习记者 刘杨

　　公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。但最近媒体纷纷爆料，各地公租房分配审核制度存在较大漏洞，已有多个城市出现不符合条件的住户入住公租房事件。

　　业内专家表示，在当前公租房供求矛盾突出的现实情况下，完善公租房分配机制，保证低收入群体入住公租房，实现公平的公租房分配原则，才是当前亟待解决的问题。

　　入住审批不严

　　7月底，重庆市政府清退转租康庄美地小区的两位公租房承租户。8月初，央视报道指出，石家庄市建华公租房小区出现多辆私车小区内过夜现象。据附近居民反映，过夜私车多为小区内居民自有。

　　石家庄市保障性住房管理条例中，明确规定持有机动车者不具备入住保障房条件。面对外界质疑，石家庄市保障性住房管理中心负责人表示，保障房信息库中两套软件系统数据不匹配，无法查看包括是否持有机动车在内的更多信息。

　　调查中同时发现，虽然石家庄市在公租房入住资格审批上有四级部门把关，分别为社区居委会、街道办事处、区一级政府和市级政府，但审批人员工作职责大多是检查申请材料是否存在错别字等错误，并未严格审查申请人入住资格。

　　制定了多重保障房审核制度的石家庄市，为何审批部门形同虚设？上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，审批部门分工不明，未能明确每一级的具体审核内容，没有实行责任到人制度，审核信息也没能及时对外公开等，都可能让审批环节严重“缩水”。

　　同时也有一些专业人士认为，没有相应的惩罚机制，也是造成公租房随意入住的重要原因。“对不符合条件的公租房入住者，只能进行退租处理；对审批不严的政府人员，没有任何处罚措施；对政府不作为也没有任何监督。”中国人民大学经济学博士孙飞认为，保障房相应立法应尽快出台，只有实现“执法必严，违法必究”，保障法才有可能真正保障低收入人群。

　　接受记者采访的业内人士普遍认为，石家庄不会是保障房审批不严的特例，其他部分地区同样可能存在类似情况。孙飞表示，中央虽然多次出台相关政策，但地方政府实行过程中却往往存在“打折”现象。有关部门应及早规范保障房审批机制，并确保政策能“落地生根”，真正保证保障房公平分配。

　　转租现象严重

　　2010年度保障房审计报告指出，在16个城市去年开工建设的2.97万套公租房中，有4407套廉租房被违规出售或另作他用；有4247套被分给了不符合条件的家庭。数据显示，近三成公租房存在分配上的漏洞。

　　北京市保障房转租现象同样十分严重，许多保障房源在网上挂牌明码标价出租。

　　记者在某租房网站搜索看到，位于大兴区黄村的兴康家园限价商品房小区，有近百套房源等待出租。此网站显示，以两居房源为主的兴康家园小区，月租金大多在两千元左右。

　　记者以租客身份，拨通了在网上发布出租信息的胡先生电话。胡先生告诉记者，因为他并没有在兴康家园居住，准备将88平方米的两居室，以每月2500元的价格出租出去。

　　在此租房网站上，记者同样发现了位于丰台区的红狮家园限价房廉租房小区49套出租房源。据了解，红狮家园小区拥有1500多套限价房和8000多平方米的廉租房。

　　在以租客身份与红狮家园小区业主刘先生的通话中，记者得知，因为即将到外地出差半年，刘先生欲将两居室以3500元每月的价格出租出去。刘先生同时表示，3500元每个月在红狮家园算是比较低的价格了。

　　随后，记者电话采访了这两个小区附近的房屋中介公司，据介绍，兴康家园和红狮家园早在今年初，就已经出现了房屋出租现象。置业顾问小冯告诉记者，中介公司知道红狮家园是保障房，也知道国家不允许保障房出租，但到手的买卖也不可能不做，以前也没有人来查过红狮家园的出租情况。

　　国家明令禁止转租保障房，然而市场上却存在着大量的保障房出租房源。“缺少监管保障房转租的手段是其屡禁不止的重要原因。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，监督措施缺失，已经使保障房禁止转租成为了“一纸空文”。

　　“只有一套住房的家庭，当然不会将自己的住房出租。”张大伟推测，大量保障房出租现象表明，当今购买限价房和承租公租房的居民中有一部分应该拥有多套住房。

　　优先分配承建单位

　　当前，公租房不仅存在审批制度不严、转租现象严重的问题，许多专家甚至担心公租房即将沦为部分人群的福利房。

　　北京市住建委新闻发言人秦海翔年初表示，北京市将鼓励机关及企事业单位，利用自有国有土地建设公共租赁房。

　　“显然，鉴于资金压力，政府更希望企业参与投资建设公租房。”国信证券一位研究员不无感慨地对记者说，“但是如果由企业来投资公租房，其职工势必会优先获得公租房分配名额，这可能会引起新的社会问题”。

　　7月初，广州媒体就曾披露，该市8家事业单位，利用自有土地建设公租房，优先分配给内部职工。虽然相关负责人一再强调职工个人不会拥有公租房产权，不算福利分房。但杨红旭认为，一旦企业拥有了公租房的产权，公租房事实上就已经成为了承建企业的一项特有福利。

　　据了解，于近期动工的北京公租房项目中，北京市公安局参与建设的半步桥和西红门两个公租房项目，将优先配租给北京市公安局符合条件的干警家庭；而北控置业为建设主体的石景山区京原路和朝阳区王四营两个公租房项目，也将优先配租给北京控股集团有限公司符合条件的职工。

　　华东师范大学房地产研究中心主任华伟曾公开表示，鼓励自建房是对市场机制的扭曲。事业单位的土地多是划拨的国有土地，但在分配上却优先满足本单位员工，公平原则无法体现。

　　企业参与建设公租房，或许可以理解为政府为加快公租房建设的积极尝试，然而如何公平分配，却直接关系到这次尝试的成败与否。杨红旭表示，如果公租房不能以整个社会为单位进行流动和再选择，就很有可能成为相关利益群体的盘中餐。

　　应尽快引入立法机制

　　对于围绕公租房的种种质疑，专家普遍认为，尽快引入立法机制才是解决住公租房分配不公的关键。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，建立法律问责体系将有利于公租房健康发展。例如在申请公租房阶段，入住家庭必须签订“法律保证书”，承诺申请资料的真实性；鉴于过去违法成本过低现象，法律也应明确规定对“骗租”家庭的罚款金额，并将“骗租”收益返还国家；对于不缴纳罚金者，法院则有权责成相关部门从其收入中扣除相应罚金。

　　“虽有曝光，但至今仍没有追究任何人的责任。”陈云峰进一步表示，相关部门的不作为，也是造成当前公租房乱象的重要原因。他建议，应尽快完善公租房举报制度，形成公租房承租人群相互监督，在依靠政府部门严格执法的同时，充分发动公租房承租人群的力量。