多管齐下调房租
文│房地产世界期刊记者 龚小锋
7月11日,住建部下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》,再次出手调控楼市。其中,将遏制房租过快上涨首次纳入调控范围。不久,北京和上海相继出台相关政策响应。
出手房租调控
“附近一套两三居的租金,高的甚至上涨了800至1000元,这比很多报道中的涨幅还要高很多。”7月下旬,记者走访东二环多家中介门店,位于富贵园的中原地产门店徐先生如此告诉记者。国瑞城附近世纪中环一名经纪人也表示,房租上涨幅度比以往大增,该区域内单间房租基本上涨了两三百。
链家地产一门店的陈先生也证实了这个说法,他认为,尽管暑期房租增长是惯例,但是国家调控房价,也将更多刚需转移到了租赁市场,这也是房租增加的原因。
在新景家园租房的任女士告诉记者,她现在所住的六七十平米两居的回迁房,从半年前的每月3100元涨到了3500元,自己原先打算搬走,但是苦于家具太多,而且在市场上溜了一圈后,发现商品房贵得更离谱。“附近商品房的一个开间每月就要3500了。”任女士无奈道。
链家地产数据表明,上半年北京市租金均价为每套3166元/月,同比上涨16%。另据伟业我爱我家集团统计数据显示,北京7月租赁市场成交均价为每套3229元/月,环比上涨了1.7%。
而从去年6月到今年7月,全国CPI指数由3.1%上升到6.5%,涨幅创37个月新高,其中房租成了推高CPI的重要推手。7月13日,北京公布实施了新版房屋租赁管理规定。据初步统计,这是自1995年起,北京第5次修订房屋租赁法规,2007版房屋租赁法规推行仅两年,就再次进入修订期。
两天后,上海市政府审议通过了《上海市居住房屋租赁管理办法》,并将于今年10月1日起施行。业内人士认为,此举意在配合房价调控,在租金上涨的大背景之下提出。
鑫尊置地市场总监闫斌杰认为,住建部和北京出台的房屋租赁规定,范围过于广泛,几乎囊括了房屋租赁时出现的房东毁约、群租现象等所有问题,尤其在打压房租上涨的解决方案层面,缺少有效手段,也并未明确规定处罚手段。
上述链家地产陈先生表示:“政府想要监管到租赁合同执行是不可能的,先不要说政府要花费多大力气,中介做私单其实很容易。”
备案制很“受伤”
“合租房租金上涨与整体租房租金上涨不一样,大中介明里普遍不做合租房,但私下都和小中介签合同。小中介通过质押房源,抬高差价。这是目前合租房房租高企的一个重要原因。”链家地产陈先生如此表示。
上述世纪中环经纪人告诉记者,公司直接代理房源多达200多套。另据记者了解,大中介如链家地产等都明确规定不得押房,租客可与房东当面签合同,不存在赚取差价的可能性。
业内人士认为,租金上涨的因素是十分复杂,包括季节性因素、CPI上涨等等。但从哄抬房租等各种乱象来看,政府无力进行有效监管主要因房屋出租登记备案率低。由于官方租赁数据匮乏,导致政府无法及时了解租赁市场的动态信息,从而无法及时有效出台相关干预措施。一位市场人士给出的数据是,可能低于10%。
“要一个个登记太不靠谱了”,上述租客任女士直言:“不要说全中国,单北京就有这么多房子,政府没有这个精力,也未必舍得花这个财力去监管。”
闫斌杰表示:“这主要在于房东,中介只是起到一个居间作用。真正要登记,还得房东愿意去。现在房东不愿意去,一来是纳税重。二来是手续登记麻烦,业主不愿意费这个时间。”
众所周知,出租登记必须缴税。
据悉,国内居民出租住宅税收综合征收率(不含城镇土地使用税和印花税)执行三个标准,即租金低于1000元缴纳4%;1000以上(含1000元)2000元以下的缴纳6%;2000元以上(含2000元)缴纳8%。即便以低于北京平均租金的3000元来算,房东每月要交税240元。
尽管此次上海和北京两地,均着重强调了房屋出租登记备案的政策,也要求租赁当事人在租赁合订立之后必须到相关部门备案登记,对于未按照规定进行登记的将进行一定金额罚款。但并未对处罚做出详细规定,相应监管部门责任也没落实到位。
近日北京市住建委在海淀区试点了二手房交易服务平台,无疑对于监管租赁市场是一个利好。链家地产首席市场分析师张月认为,这意味着今后房屋租赁也将设置这样一个“官办平台”,发布房源信息,完成交易,将从一定程度上解决租赁市场信息不对称的问题。
多管齐下调房租
“房价与房租往往互相作用 ,政府既然出台政策调控房租,就必须考虑如何让房租调控与房价调控相协调,形成一致步调。” 闫斌杰认为。“但根本原因还在于供求关系上。”他表示,供求关系决定了租金价格的涨跌,这也是每年租赁旺季租金明显上涨的原因。从长期来看,还得多用市场手段去调节供求关系,即有效增加房源供给。
“楼市调控必须租售并举、多渠道解决居民住 房问题。”张月表示,稳定租赁市场应从增加租赁房源供给入手。应当让保障房逐渐扩展到租赁市场,不仅通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房,而且鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。
北京市今年就公开配租配售的保障性住房10万套中,其中公租房占60%以上。
有观点建议,政府应该出台政策,把空置房利用起来。对浪费稀缺资源者进行强制出租,或以高额空置税等来实现引导和约束。
“在供应市场,把商品房体系管好了,让房源信息更加对称,并对商品房市场形成有效监管。把保障房体系建好,使廉租房和公租房真正发挥作用,形成合力。”闫斌杰认为。
对于中低收入者,有业内人士认为可以用货币补贴代替所谓的房租调控。
经济学家茅于轼去年就曾经公开建议,政府应该给外来农民工发放住房补贴,这样既可以满足农民工的住房需求,也有利于房地产市场的规范化运作。
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