多管齐下调房租

　　文│房地产世界期刊记者 龚小锋

　　7月11日，住建部下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，再次出手调控楼市。其中，将遏制房租过快上涨首次纳入调控范围。不久，北京和上海相继出台相关政策响应。

　　出手房租调控

　　“附近一套两三居的租金，高的甚至上涨了800至1000元，这比很多报道中的涨幅还要高很多。”7月下旬，记者走访东二环多家中介门店，位于富贵园的中原地产门店徐先生如此告诉记者。国瑞城附近世纪中环一名经纪人也表示，房租上涨幅度比以往大增，该区域内单间房租基本上涨了两三百。

　　链家地产一门店的陈先生也证实了这个说法，他认为，尽管暑期房租增长是惯例，但是国家调控房价，也将更多刚需转移到了租赁市场，这也是房租增加的原因。

　　在新景家园租房的任女士告诉记者，她现在所住的六七十平米两居的回迁房，从半年前的每月3100元涨到了3500元，自己原先打算搬走，但是苦于家具太多，而且在市场上溜了一圈后，发现商品房贵得更离谱。“附近商品房的一个开间每月就要3500了。”任女士无奈道。

　　链家地产数据表明，上半年北京市租金均价为每套3166元/月，同比上涨16%。另据伟业我爱我家集团统计数据显示，北京7月租赁市场成交均价为每套3229元/月，环比上涨了1.7%。

　　而从去年6月到今年7月，全国CPI指数由3.1%上升到6.5%，涨幅创37个月新高，其中房租成了推高CPI的重要推手。7月13日，北京公布实施了新版房屋租赁管理规定。据初步统计，这是自1995年起，北京第5次修订房屋租赁法规，2007版房屋租赁法规推行仅两年，就再次进入修订期。

　　两天后，上海市政府审议通过了《上海市居住房屋租赁管理办法》，并将于今年10月1日起施行。业内人士认为，此举意在配合房价调控，在租金上涨的大背景之下提出。

　　鑫尊置地市场总监闫斌杰认为，住建部和北京出台的房屋租赁规定，范围过于广泛，几乎囊括了房屋租赁时出现的房东毁约、群租现象等所有问题，尤其在打压房租上涨的解决方案层面，缺少有效手段，也并未明确规定处罚手段。

　　上述链家地产陈先生表示：“政府想要监管到租赁合同执行是不可能的，先不要说政府要花费多大力气，中介做私单其实很容易。”

　　备案制很“受伤”

　　“合租房租金上涨与整体租房租金上涨不一样，大中介明里普遍不做合租房，但私下都和小中介签合同。小中介通过质押房源，抬高差价。这是目前合租房房租高企的一个重要原因。”链家地产陈先生如此表示。

　　上述世纪中环经纪人告诉记者，公司直接代理房源多达200多套。另据记者了解，大中介如链家地产等都明确规定不得押房，租客可与房东当面签合同，不存在赚取差价的可能性。

　　业内人士认为，租金上涨的因素是十分复杂，包括季节性因素、CPI上涨等等。但从哄抬房租等各种乱象来看，政府无力进行有效监管主要因房屋出租登记备案率低。由于官方租赁数据匮乏，导致政府无法及时了解租赁市场的动态信息，从而无法及时有效出台相关干预措施。一位市场人士给出的数据是，可能低于10%。

　　“要一个个登记太不靠谱了”，上述租客任女士直言：“不要说全中国，单北京就有这么多房子，政府没有这个精力，也未必舍得花这个财力去监管。”

　　闫斌杰表示：“这主要在于房东，中介只是起到一个居间作用。真正要登记，还得房东愿意去。现在房东不愿意去，一来是纳税重。二来是手续登记麻烦，业主不愿意费这个时间。”

　　众所周知，出租登记必须缴税。

　　据悉，国内居民出租住宅税收综合征收率(不含城镇土地使用税和印花税)执行三个标准，即租金低于1000元缴纳4%；1000以上(含1000元)2000元以下的缴纳6%；2000元以上(含2000元)缴纳8%。即便以低于北京平均租金的3000元来算，房东每月要交税240元。

　　尽管此次上海和北京两地，均着重强调了房屋出租登记备案的政策，也要求租赁当事人在租赁合订立之后必须到相关部门备案登记，对于未按照规定进行登记的将进行一定金额罚款。但并未对处罚做出详细规定，相应监管部门责任也没落实到位。

　　近日北京市住建委在海淀区试点了二手房交易服务平台，无疑对于监管租赁市场是一个利好。链家地产首席市场分析师张月认为，这意味着今后房屋租赁也将设置这样一个“官办平台”，发布房源信息，完成交易，将从一定程度上解决租赁市场信息不对称的问题。

　　多管齐下调房租

　　“房价与房租往往互相作用 ，政府既然出台政策调控房租，就必须考虑如何让房租调控与房价调控相协调，形成一致步调。” 闫斌杰认为。“但根本原因还在于供求关系上。”他表示，供求关系决定了租金价格的涨跌，这也是每年租赁旺季租金明显上涨的原因。从长期来看，还得多用市场手段去调节供求关系，即有效增加房源供给。

　　“楼市调控必须租售并举、多渠道解决居民住 房问题。”张月表示，稳定租赁市场应从增加租赁房源供给入手。应当让保障房逐渐扩展到租赁市场，不仅通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房，而且鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。

　　北京市今年就公开配租配售的保障性住房10万套中，其中公租房占60%以上。

　　有观点建议，政府应该出台政策，把空置房利用起来。对浪费稀缺资源者进行强制出租，或以高额空置税等来实现引导和约束。

　　“在供应市场，把商品房体系管好了，让房源信息更加对称，并对商品房市场形成有效监管。把保障房体系建好，使廉租房和公租房真正发挥作用，形成合力。”闫斌杰认为。

　　对于中低收入者，有业内人士认为可以用货币补贴代替所谓的房租调控。

　　经济学家茅于轼去年就曾经公开建议，政府应该给外来农民工发放住房补贴，这样既可以满足农民工的住房需求，也有利于房地产市场的规范化运作。