住宅区业主共有资金管理暂行办法

　　北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法

　　(征求意见稿)

　　第一章  总则

　　第一条【目的及依据】为了进一步理顺本市住宅区物业管理活动中各方主体的法律关系，明确业主、业主大会、物业服务企业等各方主体的权利和义务，保证物业服务资金、物业共用部分经营收益等属于业主共有资金的安全，根据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等法律、法规和规章，制定本暂行办法。

　　第二条【共用部分】本办法所称共用部分是指物业区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　第三条【业主共有资金】本办法所称业主共有资金是指物业管理区域内，由全体业主共同所有的资金。主要包括：

　　(一)物业服务资金；

　　(二)住宅专项维修资金；

　　(三)物业共用部分经营收益；

　　(四)业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用；

　　(五)业主大会的其他合法收入。

　　第四条【适用范围】住宅区业主大会依法成立后，对物业管理区域内共用部分自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人管理的，适用本办法。

　　第二章  业主共有资金和物业共用部分管理

　　第五条【共用部分管理权利主体】业主大会是物业管理区域内，全体业主对物业共用部分实施管理的业主自我管理组织。

　　业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其它分摊费用。

　　第六条【管理合同缔约主体】业主共同决定对共用部分委托物业服务企业或其它管理人实施管理的，应当由业主大会与物业服务企业或其它管理人签订书面合同。

　　业主共同决定对共用部分自行管理的，应当由业主大会与专业服务企业签订专业服务买卖合同。

　　第七条【管理规约约定】物业管理区域内的全体业主应当在管理规约中约定物业共用部分管理方式、业主大会的权利义务、业主与业主大会的法律关系、业主共有资金管理等内容。

　　第三章  业主共有资金账户

　　第八条【共有资金账户的开立】住宅区业主大会成立并登记后，可以到银行开立业主共有资金账户， 分类存储业主共有资金。

　　第九条【物业服务资金】本办法所称物业服务资金是指由业主向业主大会交纳的，用于支付住宅区内共用部分维修、养护、管理，环境卫生和秩序维护等相关费用的资金。

　　物业服务资金的交纳和使用由管理规约和全体业主共同决定。管理规约未约定或者全体业主未决定的，可参照《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(京发改[2005]2662号)的有关规定。

　　第十条【专项维修资金】住宅专项维修资金用于支付住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用。

　　住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理适用建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定。

　　第十一条【物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入】业主大会可以依据管理规约的约定或者业主共同决定，将物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入纳入业主共有资金账户，用于支付下列费用：

　　(一) 业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等；

　　(二) 财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用；

　　(三)业主共同决定支付的超出年度预算的支出；

　　(四) 业主共同决定支付的其他合理费用。

　　第十二条【业主分摊费用】物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入不足以支付第十一条所列费用的，不足部分由业主分摊，并存入业主共有资金账户。

　　业主分摊前款费用的比例，管理规约或业主大会决议有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分面积总和的比例确定。

　　第四章   业主共有资金交存

　　第十三条【资金交纳】住宅区的业主应当按照管理规约的约定或者业主共同决定向业主大会交纳物业服务资金和其他分摊费用。

　　业主可以按照管理规约的约定或者业主共同决定，定期将物业服务资金和其他分摊费用存入业主一卡通，由业主大会按照约定通过银行从业主一卡通中划转。使用业主一卡通划转资金的，银行、业主、业主大会应当签订书面合同。

　　第十四条【资金催缴】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会应当及时催缴。

　　业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行负责催缴。

　　全体业主应当在管理规约中确定业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的追缴办法，以及欠费业主名单公示、共同管理权利限制、收取滞纳金等惩戒措施和具体实施主体。

　　第十五条【催缴措施】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会可以按照管理规约的约定，向欠费业主发出欠费缴纳通知单，在住宅区显著位置公示欠费业主名单、门牌号及欠费金额。

　　欠费缴纳通知单应当以书面形式作出。一般包含欠费金额、缴费期限、滞纳金计算方法、缴费帐户、缴费方法、相关后果等内容。

　　第十六条【滞纳金】业主大会可以依照管理规约的约定，向拖欠物业服务资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金。

　　业主大会向欠费业主收取的滞纳金归全体业主共有。

　　第十七条【业主共同管理权利限制】业主大会可以根据管理规约的约定或者业主大会会议的决定，限制欠费业主行使下列共同管理权利：

　　(一)被选举为业主委员会委员；

　　(二)业主大会会议的表决权；

　　(三)业主大会认为应当限制的其它共同管理权利。

　　第十八条【欠费债务转移】业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的，转让物业时应当与业主大会结清。

　　房屋买受人与房屋出卖人可以在房屋买卖合同中约定房屋出卖人欠交物业服务资金、专项维修资金和分摊费用向房屋买受人的债务转移。

　　房屋买受人在购买业主出卖的房屋时，可以向业主大会索取相关费用已结清的书面确认文件。房屋买受人向业主大会索取房屋出卖人相关费用已结清的书面确认文件的，业主大会应当提供。

　　第十九条【欠费起诉】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会可以向人民法院提起诉讼。

　　第五章  业主共有资金管理

　　第二十条【财务管理】 业主大会应当按照国家相关法规、政策的有关规定，建立专门的业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。

　　业主大会应当建立业主共有资金财务档案，并指定专人保管。管理人员变更的，应当及时移交保管的财务档案。

　　第二十一条【财务人员】业主大会应当按照国家相关法规、政策的规定和管理规约的约定，聘请专门的财务管理人员管理资金。

　　第二十二条【收益管理】物业管理区域内物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入，应当由业主大会财务管理人员按照管理规约的约定或者业主共同决定存入业主共有资金账户，严禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。

　　第二十三条【担保和经营】业主大会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，或者未经业主共同决定利用业主共有资金对外投资。

　　第二十四条【年度预算、决算】业主大会应当建立业主共有资金年度预算、决算制度。业主大会可以授权业主委员会或委托专业机构起草年度预算、决算方案，由业主大会会议审议后确定。

　　业主共有资金应当严格按照年度预算使用。在会计年度终结时，业主共有资金节余部分，自动结转到下一年度；物业管理区域内发生超出业主共有资金年度预算的支出时，应当及时召开业主大会会议作出决议。

　　第二十五条【资金使用监督】业主大会可以按照业主大会议事规则和管理规约的约定，设立专门机构监督业主共有资金的使用。监督机构负责审查下列事项：

　　是否按年度预算使用业主共有资金；

　　使用业主共有资金是否符合相应程序；

　　超出预算使用业主共有资金，是否经业主大会会议决议；

　　业主共有资金使用中其他需要审查的事项。

　　业主大会未设立监督机构的，可以推选业主代表履行前款职责。

　　第二十六条 【年度公示】业主大会应当定期与业主共有资金开户银行核对本住宅区业主共有资金帐目，并于每年一季度向业主公示下列情况：

　　(一)业主共有资金交存、使用、增值受益和结存的数额；

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　(三)业主分户帐(业主一卡通)中业主共有资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　(四)其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

　　业主对公示情况提出质询时，业主大会工作人员应当及时答复。

　　业主对公示情况有异议的，可以要求复核或者委托专业机构进行审计。

　　第二十七条【资金查询】业主共有资金的开户银行应当建立住宅区共有资金查询制度，接受业主大会、业主对其分户帐(业主一卡通)中住宅区业主共有资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

　　第二十八条【业主大会法律责任】业主大会及其工作人员不得侵占、挪用本物业管理区域业主共有资金；侵占业主共有资金的，应当依法承担法律责任。受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六章  附则

　　第二十九条【参照执行】非住宅区物业共用部分和业主共有资金的管理参照本办法。

　　第三十条【实施时间】本办法自2011年 月  日起施行。