限购加码房价下行压力陡增

　　□本报记者 陈莹莹

　　多位专家认为，“限购令”范围扩大势在必行，那些投资需求强烈、房价泡沫明显的二三线城市将成为本轮调控的重点。在行政干预、资金紧张、市场冷淡等多重压力下，下半年全国房地产市场价格有望松动。

　　限购力度或适中

　　业内人士指出，目前未限购城市的需求仍然旺盛，导致全国房地产市场压力集中在二三线城市。因此，此次扩大“限购令”范围将首先从那些房价涨幅较快、泡沫愈发明显的城市开始。

　　据新华社报道，有研究报告对全国90个重点城市的监测分析显示，就上半年新建商品住房成交面积而言，在47个未限购城市中，有27个城市成交面积同比增加，其中15个城市增加20%以上，同时，部分中小城市不同程度地延续量价齐升的现象。这种情况一方面源自本地刚性需求和投资需求，另一方面源自从一线限购城市转移来的投资需求。

　　针对新“限购令”的力度，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)表示，具体仍要看各城市目前的房价、成交量等因素。伟业我爱我家的分析称，新限购政策的严厉程度不会超过北京，但也不会过于宽松。此外，限购政策会参考第一阶段实施限购城市的政策实施情况进行微调。

　　中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示，限购政策不可能成为一个永久措施，只能是一个短期行政干预措施。“但在货币、土地等因素短期内难以发生根本性改变的情况下，通过行政干预来矫正公众的心理预期是十分必要的。”

　　房价下行压力大

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，下半年一线城市甚至全国房价都面临着较大的下行压力。这是因为宏观调控带来各种行政干预压力，同时房地产开发商本身也存在资金紧张和高库存压力。

　　就宏观调控而言，多位业内人士表示，即使下半年不继续出台更严厉的调控政策，但只要地方政府持续、彻底地落实相关调控政策，高房价将得到遏制。郭毅认为，真正的调控效果或将在下半年真正显现。必须警惕的是，由于担心房地产市场迅速萎缩而影响经济增长，部分城市出现了停止执行或变相放宽“限购令”的迹象。

　　就开发商的资金和库存压力而言，尹中立表示，相关部门或将在下半年继续收紧银根，信贷门槛也将提高，开发商的资金压力将继续加大，最终迫使开发商妥协降价。房地产业内人士表示，宏观调控以来的成交冷清导致各地楼市库存居于高位。

　　渣打银行最新发布的房地产市场报告称，对今年下半年将出现的房屋供给过剩感到担忧。报告估算，到今年末，35个主要城市新房库存将达3700万平方米，相当于7个月的销量。当前的库存水平约相当于3个月的销量，大致与2008年、2009年房地产市场陷入低谷时的库存量持平，且库存问题主要集中在二线城市。

　　就市场供给压力而言，根据亚豪机构方面的监测，上半年全国各地新开楼盘低于往年同期。郭毅表示，北京地区下半年将有大量新盘入市，同时考虑到保障房建设进一步推进，房地产开发商将不得不采取低价策略。