保全房屋养老金维修基金管理细则有望出台_新浪房产

保全房屋养老金维修基金管理细则有望出台

http://house.sina.com.cn 2005年03月21日10:36 中国新闻网

　　中新网3月21日电据华东新闻报道，去年底，福州市鼓山福兴嘉园业主委员会向多家媒体求助，称被卷走款项中包括482户业主支付的近25万元住房专项维修基金。类似这样的事件，在一些城市也曾发生过。

　　房屋维修基金堪称房屋的“养老金”，究竟由谁来收取和管理更令人安心呢？

　　这笔钱不能流入开发商手里

　　以往，维修基金一直由物业管理公司代收。这笔巨大的款项，往往被不法物业管理公司挪用，尤其是那些与开发商有着“父子”关系的物业公司，挪用现象更严重。据某市国土房管局的调查数据显示，2002年该市专项维修资金缺口1.4亿元，被开发商或物业管理公司挪用，2003年缺口扩大为6.5亿元，业主为此付出沉重代价。

　　经调查，物业公司违规截留或挪用的原因主要有：一、由于业主欠缴物业管理费，公司截留后作抵扣，这部分资金占被截留、挪用资金的23；二、建设单位与物业公司是“父子兵”，“父”由于资金周转问题，挪用了掌握在“子”手中的钱；三、物业公司有意截留。

　　痛定思痛，有的城市立即叫停物业维修基金由发展商代收的做法，取消了原来规定的由业主委托物业管理公司代缴维修基金的方式，业主可以自行到政府部门指定银行设立的维修基金网点办理交纳手续。自此，专项维修基金代收制度被取消，但被挪用的资金还难以追回。业界人士认为，各地职能部门应从中吸取教训，不能在爆发“挪用危机”后才废除代收制。

　　管理维修金光凭热心不够

　　有业主委员会认为，专项维修金是供小区公共建筑、配套设施维修所用，所有权和使用权均属全体业主，应由业委会负责收取和管理，实现真正的业主自治。看来似有道理，但一个不容忽视的问题是：业委会成员有能力担此重任吗？

　　截至去年，全国小区的维修基金保守估计有600亿元。有的地方动用专项维修基金全凭业委会主任“一支笔”。但是，业委会是业余的，而承担的任务专业性极强，专项维修基金的使用审核涉及政策法规和工程技术等方面知识，物业到底应该“小修”还是“中修”，绝大多数业委会成员凭的全是感觉。此外，由于业委会成员大多是兼职，难以保证有足够时间和精力处理业委会日常事务，如何保证工作效能也备受关注。更重要的是，以业主委员会目前的法律地位，决定了它没有能力担当专项维修基金的收取重任。

　　根据《物业管理条例》，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会授权，对内负责处理日常事务，对外与物业管理公司签订合同。业主委员会并不是法人，没有民事权、财产权和经营权，不能对自己的管理行为承担法律责任。一个社区，每年收入少则数十万、多则数百数千万元的管理维修资金，要完全交由几名业主委员管理，也不太现实。特别是目前没有任何机构对其进行有效监督和制约，一旦出现贪污及重大经济责任风险问题，谁来为此承担后果？

　　采取行政制约措施确保监管

　　去年6月，国家税务总局发出《通知》说，鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。解读《通知》，我们不难发现，税务机关认可的专项维修基金的代收主体是房地产主管部门或其指定单位。

　　为确保资金的收取和管理，可结合行政手段，在办理“房屋预售许可证”、“房产证”、“二手房交易许可证”时进行捆绑限制。对于未缴纳维修基金的，在办证或房屋交易时予以限制。武汉、杭州等城市已采取这种办法，收到较好效果。

　　最近，建设部有关人士在谈及房屋专项维修基金管理办法时，再次强调将遵循“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”的原则。据业内人士预计，有关房屋维修资金的管理细则不久有望出台。（居然/文）