北京市商务局：住宅底商开设扰民商业吃禁令_新浪房产

北京市商务局：住宅底商开设扰民商业吃禁令

http://house.sina.com.cn 2005年03月18日14:39 新京报

2005版商业白皮书规定，住宅底商限建“影响居民生活的餐饮、娱乐等商业配套”，此新规与两会代表关于“限制在住宅楼内开办公司或从事商业行为”的提议不谋而合

　　本月15日，北京市商务局向社会公开发布了《北京市流通业发展分类指导目录（2005年）》，这是自2001年以来第五次发布被人们称作“北京市商业白皮书”的目录，其中，“在社区住宅底层建立影响居民生活的餐饮、歌舞厅等商业服务业设施”被2005版商业白皮书明确列入限制发展条款。

　　无独有偶，在日前刚结束的两会上，有委员就“住宅楼内从事餐饮、娱乐及商业活动所引发的扰民问题”也提出了相应的议案。

　　问题：楼内商业扰民长期无法可依

　　住宅底商及居民楼内开办公司、设置诊所、餐饮及娱乐场所现象普遍，给小区造成了一定的噪音及环境污染

　　今年两会期间，有关“居民楼底商及在住宅楼内开办公司或从事商业行为造成扰民”等问题受到委员们的普遍关注。有委员指出，许多住宅楼底商开设餐饮、茶艺歌舞厅等，造成油烟污染、噪声扰民，群众反映强烈。

　　北京市全国人大代表李铭陶建议，有关政府部门应就此制定相应法规，禁止在小区住宅楼内从事商业活动，并依法对小区内从事商业活动的公司进行清理。而与委员提议不谋而合的是，日前出炉的2005版商业白皮书明确规定，“限制在社区住宅底层建立影响居民生活的餐饮、歌舞厅等商业服务业设施”。

　　影响：住宅改商用加大了物管难度

　　住宅电梯拥堵不堪，停电现象时有发生；楼体硬件配套使用寿命受损，物业公司管理运营成本增加

　　据北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇介绍，目前在很多以住宅立项的居民区内，开发商售后将绿地等公共部位擅自改为经营性场所的事例时有发生。不仅如此，有些开发商甚至向业主承诺，可将原有的住宅用途变为商用。这样一来，原本为住宅楼“量身定制”的电梯就变得拥堵不堪，经常造成停电现象，严重影响了小区居民的日常生活。

　　第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司恒基中心总经理高一民也表示，在住宅楼内从事商业活动不仅加重了物业公司的管理难度，也使住户的私密性受到了一定干扰。而很多经营性场所在外立面悬挂宣传性广告，也影响了小区的整体品质。

　　“特别是在许多老小区内，一些生活配套设施往往会设在住宅楼内，或住宅底层，噪音及环境污染都比较严重。”高一民认为，开设诊所虽在一定程度上方便了小区居民，但诊所是否具备一定的安全保障系统，能否有效地控制传染源也日渐为居民所担心。

　　邓南宇认为，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司会造成住宅配套资源的紧缺。如停车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等，这些都给居民的日常生活带来了诸多不便。而住宅的超负荷运转也大大降低了住宅硬件配套的使用寿命，无形中给楼内其他居民造成了一定的经济损失。

　　此外，在住宅楼内从事商业活动也增加了物业公司硬件设施维修及管理运营等成本，而这些额外支出由于无法在物业费中体现，也会影响日后的物业管理服务水平，最终遭受损失的还是业主。

　　解决：明确小区商业配套发展方向

　　合同中细化住宅用途更改条款；政策上限制扰民商业活动的发展，鼓励小区内便民设施的建设为从根源上解决住宅楼

　　商业配套扰民的问题，高一民认为，应在购房合同中明确开发商售后改变小区公共部位原有用途及住宅原有性质的相关条款。

　　据了解，于3月15日正式实施的新版购房合同便明细了这方面的条款，而2005版商业白皮书也对“住宅底层建立餐饮、歌舞厅等商业及服务业设施”做出了限制规定。此外，为更加便利小区居民的日常生活，白皮书还鼓励社区菜市场的升级改造，发展新兴居住区商业中心、社区连锁便民配送菜站、超市生鲜专柜和专卖区等。虽然白皮书不具有强制性，但也表明政府要从根本上解决住宅楼内商业配套扰民的问题。

　　他山之石

　　上海住宅改商用需加收10倍物业费

　　市小区办负责人称，北京年内也将推出相应的物业管理办法

　　据北京市居住小区管理办公室副主任邹劲松介绍，目前上海对住宅楼内从事商业活动制定了较为严格的管理办法，相应的立法也严格规定了改变房屋使用的权限。相关法规规定，如果将住宅改为经营性场所，首先要经过住宅楼内业主的同意和小区委员会的一致通过。同时，房地产行政部门及相关规划机关将加收该场所较原住宅所缴纳物业费10倍的费用。这几项强制措施出台后，目前上海小区住宅楼内商业活动管理混乱的局面已基本得到控制。

　　针对部分委员认为“小区住宅楼商业活动的禁令阻碍了中小企业发展”的观点，邹副主任认为，企业经济利润的增长不能以损害居民的利益为基础，不能随意改变小区原有规划也是保证城市有序地发展的前提。“这种观念是完全值得借鉴的，”邹副主任强调，“北京也将于今年推出相应的物业管理办法细则。”（关爽/文）