人民银行决定,从今日起,调整商业银行住房信贷政策,个人住房贷款门槛提高,房贷利率优惠不再,房价飙升过猛的城市最低首付由两成提高到三成。虽然制定政策的央行“留了一手”,规定“商业银行可根据具体情况自主确定”,但业内人士普遍认为,此举将对有泡沫嫌疑的我国房地产行业产生一定抑制作用。此次房贷政策调整将对房地产行业产生四方面影响。

　　第一,行业整体需求和价格受到抑制。上年10月末加息时,央行对个人房贷利率加息 幅度颇有保留。此次三项有关房贷利率的政策调整,显示政府继续从需求角度抑制房地产价格上涨过快的决心。房贷利率提高将提高居民贷款成本,进而抑制居民住房需求。假设住房总价为50万元,首付比例为3成,15年付款,付款方法为等额还款法,那么根据我们的测算,在6.12%的基准利率下,月供相比加息前(即5.31%)将增加114元;0.9倍基准利率下,月供相比增加37元;1.5倍基准利率下,月供增加127元。行业需求还是将受到较大压制。

　　第二,行业影响呈现地区不平衡。部分房价上涨过快的城市,商业银行必将将首付成数从2成提高到3成,同时可能还将房贷利率提高基准利率之上。上海、江浙等房价上涨过快、房价收入比居高、投资性和投机性购房需求比重大的地区,受这次政策调整的打压最大,而这可能也将是政府的本意。

　　第三,开发商竞争压力加剧,行业并购整合力度加大,节奏加快。个人房贷利率提高将间接影响到开发商开发贷款,在需求和开发资金的双重打击下,开发商之间的竞争加剧,行业整合将更为明显。具有资金、品牌和市场等竞争优势的优秀开发商虽然短期内可能受到冲击,但很快其竞争优势将从行业洗牌、新旧格局过度中得到充分发挥和显示。

　　第四,行业发展趋势依然处于向景气右肩移动的过程。由于本次调整并未涉及个人公积金贷款,自营性房贷利率只规定基准利率,贷款成数只针对部分城市,所以并非全局性、强力度的需求打压。而且,城市化带来的动拆迁住房需求、消费升级带来的更新换代需求、居民收入提高引致的住房需求等推动房地产市场需求和景气程度的动力并未消失,所以全国房地产行业发展趋势不会因此逆转,部分城市的房地产也难以出现“崩盘”,央行在政策调整公告中对房地产行业是国民经济的支柱产业的判断也证明了这一点,所以我们依然维持房地产行业2005年度策略报告中全年“行业向景气右肩移动”的判断。