最高法院新规促使银行谨慎放贷

　　去年底，最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。该《规定》已于 2005年1月1日起施行。这也就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。

　　上海：高法上有政策，银行下有对策

　　业内人士分析认为，高法的这一规定无疑对贷款人生活所必需的唯一房产有了很好的保障，使其不致因还不起贷款无家可归。但另一方面如果还不了贷款又因唯一可以居住房产不可拍卖、变卖或者抵债，对银行来说将承担很大的风险。

　　这对银行来说显然不是个好消息，增加了房贷的风险，尤其在二手房贷款领域，这种情况就更为突出。据了解，1月初，上海某银行已向各家二手房经纪公司发出通知，申请二手房贷款，需要提供“第二住所证明”，而且必须是直系亲属的住所证明。显而易见，这一措施正是针对最高法院的上述规定出台的。上海银行的做法从防范自身风险出发，只要有了“第二住所证明”，一旦买房人出现了不还贷的现象，银行可以避开唯一房产不能拍卖的高法规定，理直气壮地处置其房产。

　　北京：银行还在观望中

　　据记者采访了解，上海某银行购买二手房贷款必须提供“第二住所证明”的做法，虽然可以巧妙地规避高法的有关规定，有效地防范银行自身的风险，但在北京各家银行并没有如法炮制。

　　据在北京最早开展二手房贷款业务的农业银行有关负责人介绍，农行并没有效法上海银行的做法。对于高法不利于银行的相关规定目前还处于观望之中，没有出台相应的措施。只是在处理面积较小的二手住房贷款时变得较为谨慎。

　　因为，最高人民法院审判委员会通过的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条中还规定：对于超过业主及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据银行(申请执行人)的申请，在保障业主及其所扶养家属的最低生活标准所必需的居住房屋和普遍生活必需用品后，可予以执行。

　　农行有关负责人表示，按照北京市人均住房面积标准，面积越小的房子有可能就越接近业主生活所必需的房屋，一旦业主出现不还贷的现象，银行将很难执行。因此，农行对面积较小的二手房贷款十分谨慎，但如果买房人资信状况确实很好，农行也会酌情放款。对于面积较大，显然超过最低生活所必须的房屋在做贷款时并没有紧缩。

　　除了面积较小的二手房在做贷款时会遇到困难外，据链家宝业房地产经纪公司的总经理左辉先生介绍，房龄较大的二手房也很难做贷款。因为房龄越大的房屋越容易接近最低生活标准，如还贷出现问题将很难处置。

　　金诚信房地产经纪公司总经理邱宏告诉记者，高法的相关规定不但对银行不利，也对做二手房业务的经纪公司产生了间接影响。九十年代以前的二手房某些银行已经不再放贷了。另外，唯一居住房产不能被法院执行，也会增加经纪公司的风险。因为，有些时候经纪公司为了二手房交易会为买主做担保向银行申请贷款。如果买主出现不还贷的情况，房屋又没有做完抵押登记，经纪公司就不得不替业主向银行还贷。唯一居住房产法院又无法执行拍卖，会使经纪公司陷入十分不利的境地。（周宏/文）