又到了岁末年初，几乎所有的单位都在忙于做些回顾总结、展望计划的工作了。房地产业也不能免俗，这几天来，房地产企业也好，房地产媒体也罢，大家几乎无一例外地也在做着这些工作。业内基本上能够取得共识的是，2004年是从泡沫的争论声中走过来的，房地产业在政策的大变动中是有惊无险；2005年则普遍认为是一个最不确定的一年，而最不确定的因素则是担心土地政策将会如何变动。

　　土地政策会如何变动，这也许有些难以预料。但我认为，业内千呼万唤的“住宅用地供地计划”，在2005年则几乎可以肯定地说，将会如期出台的。这是因为“住宅用地供地计划”的推出，不论是从反腐败角度来说，还是从保障民生角度来说，或者对于确保金融安全来说，意义都非常重大。

　　反腐败，“供地计划”重要性不亚于“招拍挂”

　　为在土地批租领域反腐败，经营用地必须实行“招拍挂”，去年8.31是大限，这是业内大家共知的事情。

　　当然，先前已经不断有专家对实行“招拍挂”到底能不能有效杜绝土地腐败提出了质疑。这些质疑大多是从腐败官员和不法商人依然可以在“招拍挂”前、中、后这三个环节做手脚这个角度，来论证“招拍挂”其实并不能有效杜绝土地批租腐败的。平心而论，这些环节确实有待于完善。对这些问题，我们就不再重复，在这里，我们着重就“供地计划”来说说“腐败”问题。

　　之所以要实行“招拍挂”，是基于这样一个前提的考虑——协议出让存在暗箱操作，腐败官员容易和不法商人勾结，最终导致国有土地资产流失。

　　在这里，我们来看一下，即使“招拍挂”所有环节全都设计得天衣无缝，如果没有“供地计划”，结果又会如何呢？

　　一个显而易见的事实是，有权确定协议用地价格的人，也必定是有权确定何时供地、供多少数量土地的人。而“招拍挂”同“土地储备”往往是对孪生兄弟的。由于实行了这个“一个口子”的供地政策，这时掌握土地批租大权的官员，从经济学角度讲，已经纯粹成了一个土地供应的“垄断者”。如果这个人是贪官(其实，我们所有反腐败政策措施本身就是针对贪官污吏的)，在这里，我们则可称其为“垄断腐败者”。那么，在实行“招拍挂”、“土地储备”这样的“一个口子”供地的情况下，“垄断腐败者”完全可以通过“供地时机和数量的控制”来达到“腐败”的目的。

　　看到此，熟悉房地产市场的人士，不用再说，应该已经能够明了这其中可以采取的种种机巧了。

　　经济学上在分析问题时，有一个非常有用的方法，那就是——简化。为方便业外人士清楚这个事情，在此，我们也借用一下这个方法，当然实际情况会复杂一些。

　　在此试举两个最简单的例子：

　　例子一：在一个房地产市场，当守法开发商亟需要用地时，“垄断腐败者”就是不供地，让你干着急。而当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”需用地时，则是有求必应。试想想看，结果会如何呢？

　　结果是不法商人大财，守法商人破产。

　　例子二：在一个房地产市场，当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”的楼盘卖不动时，“垄断腐败者”当然也着急，他自然可以通过对这“楼盘”所在区域少供地，甚至不供地的方法，同时造出种种虚假的舆论，如什么炒房团要来了，房价要涨上几倍几十倍了等等，以制造恐慌的气氛，让此区域内的住房供不应求，以达到“高价畅销”的目的。试想想看，结果会如何呢？

　　结果是购房者为“腐败”买了单。

　　我记得，任志强先生曾说过一句话，大意如此——以招拍挂一个口子方式的垄断供地，是更大的腐败。

　　我不知道他是从哪个角度出发得出这个结论的。但是，我们从上面所作的分析过程来看，这个结论确实是有一定道理的。因为，相对于协议出让的方式来说，这的确是一种更大的腐败。从上面所举的两个简单的例子就足以看出，这种腐败就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失，甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了。

　　而所谓的协议出让，其实质是房地产开发商看中一块地，由开发商与土地使用权所有者或国有土地使用者一对一地谈判，商定好价钱，然后再到土管等有关部门去办理土地征用(对集体土地而言)、协议出让等有关手续。在土地的供与需这个过程中，严格说来，土管部门并不是土地的供方，也不是土地的需方，只是充当了一个中间环节。虽然，这并不是个简单的中间环节，它有权在这个过程中给土地协议加价即协议收取土地使用权净出让金或叫土地所有权收益金等，但是这在本质意义上并不能改变多个口子供地的格局。因为，此时，“贪官”并不能掌握供地的时机和某个时间供地的数量(他能控制的无非是一个时期内的总量)，他所能充当的只能是“雁过拔毛者”的角色。

　　相对于协议出让时“雁过拔毛”式的腐败，“垄断商”式的腐败自然是更大的腐败，带来的危害自然会更大。

　　由上面的分析可以知道，在实行“招拍挂”、“土地储备”这样“一个口子”供地的情况下，如果不同时推出“供地计划”，则无疑是在有意无意地为腐败创造土壤和条件，而且这种“垄断商式的腐败”比“雁过拔毛式的腐败”，是一种更为可怕的腐败。

　　保障民生，“供地计划”责无旁贷

　　虽然建设部、发改委、国土资源部、人民银行在去年5月份共同出台了一个《经济适用住房管理办法 》(建住房[2004]77号)。但是，单纯凭这个《经济适用住房管理办法 》就想真正达到造福广大中低收入者，这恐怕是一厢情愿的事情。

　　因为，在这个问题上，一方面，一些地方政府存在着片面强调“以地生财”的倾向，担心对经济适用住房用地进行土地划拨，会减少土地出让金收入，减收行政事业收费，会减少城市政府土地收益，影响城市建设。另一方面，一些房地产开发商由于担心自己开发的商品房销售会受到经济适用住房的冲击，影响到利润，因此肯定会继续指责经济适用住房的供应将影响住房商品化的进程，甚至要求当地政府削减和取消经济适用住房供应，给当地城市政府施加压力。另外，有些不能从 “经济适用住房”中获得好处，从而心理感觉有些不平衡的的富人，对此也会持反对意见。

　　因此，在经济利益上，“经济适用住房”受益的是城市中低收入群体，而受损的是当地政府和房地产开发商以及那里心理不平衡的富人，从经济学博弈理论讲，是弱势群体同超强势群体的博弈，前者在“博弈”中要想胜过后者，如果没有强大外力对前者的支持，是件不可想象的事情，而“这个强大的外力”应该是责无旁贷地落到了“供地计划”的身上。

　　据国家统计局统计显示，去年1到7月经济适用房占全部商品房的比重为4.8%，同比下降1.4个百分点。

　　不难知道，在“总量控制、有保有压“的用地调控原则下，如果没有“总的供地计划”，则在“以投资求增长”的冲动下，最大的可能是“园区用地”挤了“住宅用地”。而如果没有“住宅用地的供地计划”，则在“以地生财”的冲动下，最大的可能是“高档商品房用地”挤了“经济适用房用地”。那么，保障民生岂不成了一句空话？

　　金融安全，需要“供地计划”

　　据央行调查，目前我国房地产金融存在四大问题。第一个问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。第二个问题是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。第三个问题是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。

　　从问题中名列第一和80%这个数字中，我们可以得知，在房地产金融存在四大问题中，对金融安全构成的最大风险自然是土地购置和房地产开发资金，换句话说，在房地产金融中，对金融安全构成最大威胁的是一些房地产开发企业。

　　由此可知，房地产行业的健康发展，对金融安全来说，事关重大。

　　一个正常的、健康的市场，其市场主体应该是可以作远、中、近期发展规划的市场。然而，如果没有“供地计划”，如果连土地这个房地产开发的这个源头的、最关键因素都没有“计划”，那么，正常的、健康的房地产市场又从何谈起呢？

　　一个正常的、健康的市场，应该是一个优胜劣汰的市场。而从前面的分析，我们可以知道，如果没有“供地计划”，一旦出了“垄断商式的腐败”，则房地产企业竞争的结果，就会走向正常的反面——劣胜优汰。此时，正常的、健康的房地产市场又从何谈起呢？

　　国家建设部副部长刘志峰在12月9日国务院新闻办公室举办的房地产专题新闻发布会上指出 “要防范房地产贷款风险”。然而，如果没有正常的、健康的房地产市场，金融安全又何从谈起？不能确保金融安全，经济又怎能做到平稳较快发展？

　　“住宅用地供地计划”必将如期推出

　　最近，中央政治局在研究部署党风廉政建设会议上指出，建立健全惩治和预防腐败体系，必须紧紧围绕加强党的执政能力建设的战略任务，落实为民、务实、清廉的要求，坚持与完善社会主义市场经济体制、发展社会主义民主政治、建设社会主义先进文化、构建社会主义和谐社会相适应，坚持教育、制度、监督并重，坚持系统性、科学性、可行性相统一，坚持继承与创新相结合，用发展的思路和改革的办法防治腐败，不断提高预防腐败的能力和水平，逐步铲除腐败现象滋生蔓延的土壤和条件。

　　而最近的中央经济工作会议提出的2005年经济工作六项主要任务中的第一项就是要“继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。” 而所提出的2005年经济工作的总体要求中，给人印象最深的一点，就是强调要以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观。会议指出，这既是经济工作必须长期坚持的重要指导思想，也是解决当前经济社会发展中诸多矛盾必须遵循的基本原则。而大家知道，以人为本，这个“人”，是广大人民群众。

　　由此可知，2005年，“住宅用地供地计划”的推出，应该是意料之中的事情。（章林晓/文）