专访中国土地学会副理事长黄小虎

　　本报记者 贾海峰 北京报道

　　为什么中国建设了大量保障性住房，采取了“市场+保障”模式，但城市中仍然有大量人口陷于住房难境地？

　　“自从1998年启动住房制度改革以来，国家一直确定市场、合作建房、政府保障等多位一体的住房产品提供体系。可惜的是，操作层面上忽视了开发商以外的住房产品提供体系”，住房问题专家、中国土地学会副理事长黄小虎认为，开发商垄断与投资投机需求相结合，是房价高涨的根本原因。

　　9月23日，黄小虎开出“药方”：一是政府扶植开发商建房之外的合作建房、私人建房等房屋提供体系；二是尽快推出物业税，对高档物业征持有税。

　　只售不租的后遗症

　　《21世纪》：治病之前先把脉，当前房地产市场主要问题是什么？

　　黄小虎：一是房价太高，脱离居民购买力，对房地产市场健康发展不利；二是高房价下形成的高利润吸引了越来越多的投机性资金涌入，对金融健康和国家宏观经济稳定都不利。

　　主要原因是体制不完善，政策有缺陷，包括财政体制、银行信贷、土地制度、税收管理、行业管理等方面的问题。

　　《21世纪》：加快土地供应和抑制地价可以抑制高房价吗？

　　黄小虎：当前的高房价是投机性和投资性需求推动造成的。不从根本上解决问题，房价在2007年上演的越调越高现象，今后还可能重演。

　　土地供应和地价只能短期、小范围对房价有所作用。只要开发商垄断了房屋开发、供应环节，提供多便宜的土地都没有用。另外，现在房地产企业具备国内、国外融资渠道，而这个行业又是民生行业，需求具有刚性。只要开发商认为未来房价能上涨，就都可以吃进来。

　　《21世纪》：当初房改“租售并举”路线为什么没有执行下来？

　　黄小虎：上世纪80年代末至90年代初，政策研究界城市住房制度改革最终思路是，对存量住房实行“租售并举，提租促售，小步快走”方针；对增量住房的建造与供应，则是政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并举。

　　但后来实际执行，原有住房是只售不租，一步到位；新增住房的供应，一度只剩了开发商。改变思路与当时急于甩财政包袱有很大关系。但这样做，却不符合市场经济规律。

　　西方发达国家的住房自有率，少的百分之四五十，多的百分之六七十，仍有很多人依靠租房解决居住问题。我们只售不租，使解决住房问题的途径过于单一，房屋租赁市场长期不能发育，最终财政也还是要大量补贴。

　　《21世纪》：合作建房一直存在于政府文件之中，但是为什么发展不起来？

　　黄小虎：市场经济中住房供应应多元竞争，但一段时期内政府不投资了，对合作建房、私人建房也没有任何鼓励和引导措施，客观上是打压，结果导致开发商一家独大，处于绝对垄断地位，形成一个典型的卖方市场。随着投资、投机日盛，房价节节攀升，形成了房子虽然有，但大批人只能望房兴叹，以及消费者补贴投资投机者，收入低人群补贴收入高人群等现象。

　　“市场+保障”是笼统概念

　　《21世纪》：现有住房保障系统是否能在根本上解决问题？

　　黄小虎：目前中国的住房供应，低端市场已基本切割出来了，但中端市场与高端市场尚未切割开。保障性住房建设，可以逐步解决低收入人群住房问题，但是对于中等收入家庭住房，短期内难以解决。

　　大规模保障性住房建设给地方政府带来不小财政压力。目前各地保障性住房产品建设规模，占当地房地产开发规模最高不超过10%，供给影响较小。

　　“市场加保障”是个笼统的概念。新加坡85%的人住政府提供的住房，15%的富人购买豪宅，是保障加市场；美国财政出资，由“房地美”等专业机构向特定人群提供优惠贷款，也是保障加市场；北欧国家，除廉租房外，大力发展住宅合作社，政府给政策优惠，也是保障加市场。

　　目前中国“保障+市场”方式，是让中等及以上收入家庭向开发商买房。现在北京、上海动辄2万元/平方米的房价，中等收入家庭不能负担，二三线城市房价也正在快速上升，已经朝着淘汰中等收入家庭买房能力方向发展了。

　　《21世纪》：合作建房是解决中等收入家庭住房问题的有效方式吗？

　　黄小虎：是的。房价高根子是垄断，而开发商垄断地位是政策造成的。

　　在国外，住宅合作社作为非盈利组织，已有160年的历史，有很成熟的组织制度，是解决住房问题的重要途径。中国也应大力发展合作建房，有必要在土地、融资、税收等方面给予政策支持。

　　此外，在小城镇甚至小城市，也应允许私人建房。这些都是上世纪90年代初形成的改革思路。这一思路的基本精神之一是多元竞争，防止垄断。按照这个精神，可在条件成熟时允许集体建设用地进入住宅市场。前提是用途管制、符合规划。适宜进入住宅市场的集体建设用地，多处于城乡接合部，一般适合建廉租住房、普通商品房等。

　　《21世纪》：调整之后会形成一个怎样的住房体系？

　　黄小虎：分为几个层次：政府投入的保障性住房，主要解决低收入人群的问题；合作建房，主要解决中产阶级的问题；私人建房和集体建设用地建的住房，可作两者的补充；以上住房用于居住消费，不用于投资、投机。

　　至于开发商，则主要建富人居住的住宅和商业地产等，并允许投资和投机。当然，开发商也可参与建普通商品房。由于存在其他竞争主体，所建房屋又不许投机性购买，开发商获得正常利润。

　　《21世纪》：合作建房应如何操作？

　　黄小虎：按照国际上通行的住宅合作社章程，建房资金一般由住户认股1/3，国家资助1/3，银行长期低息贷款1/3。住房建成后产权归合作社集体所有，社员有优先分配权、继承权和使用权，但没有所有权，不能出租和出卖，住房的维修保养由合作社管理委员会负责。

　　住宅合作社还有一个好处，消费者在设计阶段就可介入，这样，合作社可设计和建造不同类型的房子。住宅合作社不仅适合中产阶级的需要，也适合收入水平相对低一些的人群解决住房问题。

　　其实，中国上世纪80年代就已有了住宅合作社，90年代初有关方面还曾出台了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，一度呈现了好的发展势头，90年代末，全国已有5000多家住宅合作社。如果能够进一步扶持、引导、规范，本可有广阔的发展前景。但房改全面推开以后，住宅合作事业因此停滞萎缩了。

　　《21世纪》：金融机构对引导住房需求可以发挥什么样的作用？

　　黄小虎：现在银行房贷政策，对投资、投机约束不够，对自住性需求扶持力度更显不足。

　　美国没有简单地把住房问题完全推给市场。“房地美”和“房利美”依托政府，以优惠利率向特定人群提供住房信贷。我们也应考虑建类似政策性金融机构。

　　上世纪70年代，瑞典建立了“国家联合储蓄银行和住房联盟”(HSB)，至80年代中期，联合了3000多个住房合作社，掌握着30万套住宅。合作社社员在那里存款，符合条件即可分配住宅。80年代中后期，HSB新建的公寓占全国新建公寓的25%。这个经验，也值得借鉴。

　　合理引导住房需求

　　《21世纪》：如何看待投资和投机性购买需求？

　　黄小虎：投资、投机者们所从事的是正常的市场活动，只要资金来源合法，不偷税、漏税，不搞权钱交易，就不应对市场的后果负责。

　　房子作为资产，可以成为资本投资的对象。但过度了，就会产生泡沫经济，造成资源浪费和金融风险。对于房市投资、投机，不能简单禁止，也不能放任自流，必须加以节制。

　　例如，财产税或物业税有利于抑制投资、投机，如果因条件不成熟不能全面推出，可考虑针对两套以上购房行为，先出台临时性的住房特别保有税。

　　再如投资、投机性购房是为卖而买，获利实质是土地增值收益。本来中国已设立了土地增值税，目的就是抑制土地投机，但却执行不力。今后随着所得税的完善和财产税的开征，土地增值税可以取消，但现在还是应当加强征管。

    相关新闻：

    集资合作建房产权视同经适房

    温州个人合作建房生变

    教师合作建房 成本只有商品房价一半