——专访万科董事会秘书、首席研究员谭华杰

　　- 访谈

　　□本报记者 万晶

　　值此地产行业快速复苏、土地市场再现火热之时，万科又重新站在了舆论的风口浪尖。5、6月份公司简报显示，万科新增土地14块；7月份再购入4块地。在各地热闹的土地拍卖市场上，同样不乏万科的身影。业内纷纷质疑，万科的土地储备策略是否在5月发生重大改变，当前大举购地是不是万科踏空后迅速追赶，万科是否看淡一线城市转而看好二线城市。带着诸多疑问，中国证券报记者专访了万科(000002)董事会秘书、首席研究员谭华杰，以揭开万科土地储备策略的真实思路。

　　中国证券报：公司5、6月份的简报显示，万科新增土地14块；7月份万科在各地继续购地。而此前半年万科很少买地。业内有人认为，万科对土地市场的判断在5月份前后发生重大改变，从看空转为积极看多。请您谈谈万科对土地市场的真实判断。

　　谭华杰：认为5月之前万科看空土地市场，是对万科的误解，认为万科对土地市场的看法5月后由空转多，更是对万科的误解。万科的销售简报公布5月份新增6块地，并不代表这6块地是在5月才开始拿的，而是5月份履行完相应程序，达到信息披露要求而予以公告。其实许多前期工作已经开展了几个月，尤其是在二手土地市场拿地，常常需要洽谈半年之久，甚至更长时间。

　　中国证券报：我们注意到万科新增的土地储备绝大多数位于二三线城市，而在一线城市很少斩获，这是否表示万科开始看淡一线城市地产市场，转而看好二三线城市？

　　谭华杰：万科依然最看好一线城市住宅市场的长期前景和发展空间，但一线城市受到太多企业关注，土地出让数量又少，激烈争夺之下地价偏高，许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值20%-30%才能盈利的项目。而相对来说，二三线城市数量众多，只要努力去寻找，总还能找到一些价格较为合理的地块。

　　万科拿地的底线是，为计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。从这一点看，万科可能相对保守。我们认为，未来的房价走势有不确定性，短期快速上涨即使出现，也不可持续。我们不会将万科未来的经营安全和发展前景，押注在房价迅速暴涨的预期之上。

　　中国证券报：王石(王石博客)曾经说过，万科不拿地王。而今有业内人士认为万科也在拿地王，万科对今年购入地块的价格如何评判？

　　谭华杰：从万科的全国拿地策略来看，没有一块地是志在必得的，无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。今年以来万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。可以说，今年万科购买的每一块土地，价格都是比较合理的。

　　近日万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”，我们认为这一说法并不成立，从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地价只有3027元/平方米，还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，有较为充分的盈利空间。

　　中国证券报：数据显示，万科上半年销售面积348.8万平方米，新增土地储备331.2万平方米，请问万科如何把握买地节奏和规模？

　　谭华杰：房地产公司必须储备一定的土地，否则将无法保证生产和经营的连续性。万科类似房地产业中的制造型企业，土地对我们来说是制造房屋不可或缺的原料，但也仅仅是原料。我们通常是维持可供未来两到三年左右开发的土地储备量，考虑到一定幅度增长的需要，一般同期内开工量略高于销售量，土地购置量略高于开工量。万科不会大规模储地，不会将持有土地以获取升值收益作为主要业务。

　　中国证券报：您认为下半年房地产市场会如何演绎？

　　谭华杰：第三季度房价可能仍会小幅上涨，这主要是因为市场可售量偏少，去年楼市调整以来地产企业普遍缩减开工，上半年市场成交迅速回暖，从而出现阶段性的供应紧张局面。但随着地产企业近几个月加快开工，预计第四季度市场供应量会有较大提升。当然，房价走势还受到通胀预期影响，通胀预期究竟如何发展，对房地产市场产生何种影响，仍需持续观察。总之，我们希望未来房价保持稳定，最多是伴随经济发展和收入增长的温和上升，房价暴涨对地产行业并非好事。