北京市财政局近日发出《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》，要求个人出售自有住房所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的售房款，减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及合理费用后的余额。其中，经济适用住房价格目前暂按每建筑平方米4000元掌握。合理费用包括已购公有住房购买、出售过程中按规定缴纳的税费。

　　商品房方面，应纳税所得额除必须减去的规定补交土地出让金和合理费用外，由公有住房变成的商品房，需再从商品房销售款中减去住房面积的经济适用住房价款；由市场上购得的公有住房变成的商品房，需再从商品房销售款减去购买价款。其他商品房应纳税所得额为商品房销售款，减去购买价款和合理费用后的余额。

　　另外，职工以成本价(或标准价)出资的经济适用房及拆迁安置等类型住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。职工按房改政策规定，超过房改成本价标准购买公房或参加集资建房的房屋上市出售，其购买或集资价格低于4000元／建筑平方米的经济适用住房价款按4000元掌握。超过4000元的比照其他商品房确定应纳税所得额。另外，对个人转让自用5年以上、且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。同时为鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。

　　应纳税额计算公式

　　出售已购公有住房

　　应纳税所得额＝售房款-住房建筑面积×４000元／平方米-合理费用

　　出售商品房

　　1.已购公有住房产权人补交土地出让金后，所购公有住房变成商品房　应纳税所得额＝销售额-住房建筑面积×４000元／平方米-补交的土地出让金-合理费用

　　2.个人从市场上购买已购公有住房，按规定补交土地出让金后，此公有住房变成商品房

　　应纳税所得额＝销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用

　　3.其他商品房

　　应纳税所得额＝销售额-购买价款-合理费用

　　应纳税额＝应纳税所得额×２0%肖建舫