在某投资公司工作的张先生最近在亦庄附近看中一套房子，房屋的户型设计等方面都比较符合他的要求。特别吸引张先生的就是这个小区的整体规划。售楼广告上称，此小区的会所及相应的配套设施都比较齐全，银行、邮局就在附近，咖啡厅、网球场、游泳池、豪华歌舞厅均在第一批业主入住时予以建成，并且还建有一座大型人工湖。

　　此外，这套房屋属于精装修的房屋，楼书中也详细列明了各个房屋的装修标准，洗浴 设施等均采用国外某知名品牌。但是，在张先生与开发商签订商品房买卖合同中想把上述配套设施及装修的详细标准都签入补充合同时，售楼方称这些设施到时一定会兑现，签进去没有必要，而且他们公司从来不签什么补充合同。现在张先生有些犹豫，因为看广告宣传，他们应该是比较有实力的公司，但是买房毕竟是一件大事，由于过去听到很多购房人的失败经历，对于开发商的这些口头承诺张先生还是有些担心。那么开发商在广告中的承诺是否具有法律约束力，张先生是否一定要与他们签订补充合同呢？如果签，需补充哪些条款呢？

　　记者就此问题采访了北京隆安律师事务所陈旭律师，陈律师说：“销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前的商品房销售90%以上是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，一些房地产开发企业为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序，损害了购房人的利益。”

　　对于开发商在广告中的承诺是否具有法律效力的问题，过去根据我国建设部的有关规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告不能作为证据，因此如果购房人没有将广告内容约定在合同中，开发商日后如果违约，业主无权依此主张权利。日前最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释于2003年6月1日起施行。

　　其中第3条这样规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　从中我们可以看到，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，无论是否写入合同，均具有法律效力，如果开发商违约，应当承担违约责任。但是其他与订立合同或与价格没有太大影响的销售广告及宣传资料并不属于要约的范畴，这一点购房人一定要引起注意，如果没有签入到合同中，日后是不能主张权利的。

　　总结购房人的诸多教训，我们发现问题大多是出在购房时没有对房屋的具体事项做出约定的结果。因此，尽管法律上有相关的规定，我还是建议您在买房时将售楼广告或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同中，这是非常有必要的。

　　消费者在购房时，千万不要被售楼人员的热情冲昏了头脑，要知道，只有一份详尽的购房合同才可以让您美梦成真。在购房过程中，签约是非常重要的一个环节。关于签订合同，可以视情况不同签订不同的条款，切不可一概而论，生搬硬套。陈律师建议张先生在合同中这样进行约定：“买受人根据出卖人于X年X月X日刊登在X报(杂志)第X版的售楼广告，参考出卖人提供的宣传资料(包括但不限于文字、图片、音像资料、电子出版物、网络)与出卖人就购买商品房一事进行了协商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节做出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传资料可作为证据，证明出卖人承诺提供房屋符合广告宣传资料文字及图案的描述”。曹宇婷／文

　　实例：卧室变成设备间

　　2002年9月初，我通过朋友介绍，来到了北京通州区的某个楼盘。没有想到，从售楼代表的热情接待开始，开发商的陷阱已经向我敞开了。

　　当时，我们决定选购3号楼的2602室。按常理，既然是现房，我这个购房者当然有权利去考察一下，但该公司的销售代表确把我们领到了2号楼的一处房屋里，称该房子与3号楼的2602室的房子一模一样。当时，该处房子的主卧里并没有管道设施，客厅的房顶也是平坦的(无房梁凸现)。于是，我们听信了该公司销售代表的话，于2002年10月6日填写了《房屋认购书》，交纳了1万元定金，购买3号楼的2602室，并于10月8日，签订了《商品房屋买卖合同》，交齐首付，并办妥了其他贷款手续。

　　随后，我静盼该公司能如约在2002年10月31日交房。期间，我两次要求进入3号楼2602室看房，但该公司均以钥匙不在为由拒绝，我就一直没能见到2602室的“真面目”。11月，该公司才通知本人办理入住手续，但直到12月初，才正式办理入住。

　　没想到办理入住手续时，还有“圈套”。该公司称实测多出3.26平方米，我又必须再交纳“面积差”费用1.3321万元。同时物业管理有限公司管理也变成了其他物业公司管理，引起了我及其他很多业主的强烈不满。

　　收房后，刚开始还没有警觉到被骗。直到12月28日，入3号楼2602室观看时，才发现，主卧的所谓“更衣间”管道严重漏水。本人开始多次要求修理，但该公司的客服部一直都以各种理由多次拒绝。在这个漏水事件后，我才开始明白之所以不让我提早参观的理由：这个主卧里多出了通风管、排污管等四个管道，不仅出现泄漏，还有管道里的物体移动的声音不断。我了解后才得知，这些应该在设备间出现的管道，竟然在我的卧室里出现了。

　　这个公司问题太多：迟延交房，图纸不符，物业不符，更换了物业管理公司，违背了承诺，在卫生间多余安置了“雨水管”装置，房屋施工上存在缺陷，卧室变成设备间，这些并没有事先告知。鉴于此，我决定退房。可是一直到今天，虽然我多次和该公司沟通、联系、上门拜访，但始终没有见到公司的负责人或负责这件事情的主管，难道我的卧室就永远作为设备间吗？商报读者史先生