土地储备制度如何发挥作用

　　一是政府要完全垄断土地一级市场。这是关键性条件，否则，它所采取的政策措施很难收到实效。二是土地储备制度代表政府参与土地收益，有着“政府利益第一”的明显要求。如果土地国有，可以将其利益看成是土地所有权的收益；如果土地私有，可以将其利益视为土地管理、城市管理的收益。因此，它不是一名“守夜人”，在实际操作中，很难让它为了长期利益和整体利益而牺牲短期利益。因此，土地储备制度的直接受益者是政府，间接受益者可能是公众。三是政策实施手段是选择适宜的时机公布土地供给计划，进行微调，造成充分的心理预期，使房地产市场朝着理性方向发展，而不是在房地产市场风险充分放大后，在短期内大幅度增减土地的供给量。最后是政策的实施要密切关注金融市场的变化。

　　开发商能不能搞“土地储备”？

　　前些时候，笔者参加了一个房地产研讨会。会上一房地产公司负责人说，随着我国加入WTO，国外房地产商将大举进入，对此，中国房地产商要有充分准备，我们占据天时地利，外国房地产商有钱却没地或没有好地，打不赢我们，我们要抓住时机尽可能多地储备土地。现在政府不是鼓励搞土地储备吗？政府可以搞，我们也可以搞。对此参会的房地产商纷纷表示赞同。会后不久，一些房地产公司真的大干起来，一圈就是上百亩土地，有的甚至连集体土地、划拨土地也一股脑儿地圈起来。

　　房地产企业敢与国外企业叫板没错，但不能拿加入WTO说事儿，为圈地找借口。贷款圈地是一步险棋。开发商每天要支付贷款利息不说，两年内不开发，政府还会来个收地没商量，到时候可是赔了夫人又折兵。

　　房地产开发公司搞“土地收购储备”有三个明显问题。

　　其一，土地收购储备是政府行为，具体地说是国土资源部门的事，就是土地管理部门的土地收购储备中心，不能再搞出第二个。如果谁都可以储备土地，土地市场秩序非乱不可。

　　其二，去年7月1日开始实施的国土资源部11号令明确规定，经营性用地包括商品住房开发用地，必须经过招标、拍卖、挂牌交易方式获得土地使用权，如果开发商私人收购储备土地，就是有意规避这一程序，这更是法律所不允许的。

　　其三，政府鼓励土地管理部门搞土地收购储备，而从来没有鼓励开发商搞收储，这一点必须澄清。孙国瑞