在国务院法制办公开向社会征求《物业管理条例(草案)》意见的同时，北京市政府也开始进行公开立法尝试。近日市政府法制办公室公开向社会征求对《北京市城市房屋转让管理办法(送审稿)》的意见。这个办法是对1988年出台的《北京市房屋买卖管理暂行规定》进行了修订，对于购房者非常重要，它涵盖了期房、现房、二手房买卖、产权过户、房屋抵押等房地产的方方面面问题，解决了以前房地产经营中很多概念模糊的问题。也就是说，现在存在的外地人在北京买房，得办额外的手续，交额外的钱；住户入住时，建筑面积没变，套内面积却“缩了水”；房地产开发企业、经纪机构发布的广告不规范，误导购房者等问题都会在《办法》出台后得到改变。

　　草案公开征求意见

　　《北京市房屋买卖管理暂行规定》是1988年市政府以京政发82号文件(以下简称82号文件)发布的房屋买卖规定。在当时北京市乃至全国的房地产市场刚刚起步的情况下，对规范房屋买卖管理秩序，促进经济发展起到了积极的作用。82号文件发布实施十几年来，随着我国由计划经济体制向市场经济体制转变，房地产市场也经历了从无到有、从无序到有序、从幼稚到逐步成熟的过程。这样，82号文件由于其浓厚的计划经济色彩，已不适应市场发展和行政管理工作的需要。据市政府法制办公室工作人员介绍，目前，法制办正着手修改该文件，并就该草案向社会公开征求意见，截止日期为2002年12月1日。购房者可登录http：//www.bjfzb.gov.cn/advice/user/caoan.asp提出修改建议。

　　外地人凭身份证就可购房

　　修改后的《北京市城市房屋转让管理办法(送审稿)》中，重点突出的是在今后的房屋买卖中，所递交的手续将更加简单化。个人买房不用再出示户口簿等一大堆资料，而仅仅出示身份证即可。外地人买房也会和北京人一样简单，不用再去北京市房地产交易中心办理《外省市个人在京购房批准通知书》，凭身份证就能在北京买商品房。

　　但境外自然人购买住宅房屋时，还应取得北京市有关部门的批准。同时，在办理产权证的环节中，取消了立契手续，直接办理产权证。办理程序上也进行了统一，《北京市城市房屋转让管理办法(送审稿)》中将以前各县区的标准规范成为了申请、审核、纳税、发证四个环节。其中规定，国土房管局应当自当事人提交转让申请之日起10日内进行审核；国土房管局认为需要评估的，应当自受理之日起10日内完成评估工作并支付所需评估费用；国土房管局应当自受理房屋转让申请之日起30个工作日完成房屋产权转移审核手续，为受让人核发房地产权属证书。

　　给房产广告戴上“紧箍咒”

　　新《办法》对房地产开发企业、房地产经纪机构发布的商品房预售销售广告等做了严格规定。

　　如第三十条规定：房地产开发企业发布商品房预售广告，应取得商品房预售许可证；发布商品房现房销售广告，应取得房屋所有权证和国有土地使用证。商品房预售和销售广告应当明示房地产开发企业的名称、商品房坐落、商品房预售许可证号或房屋所有权证号和国有土地使用证号；委托代理预售?销售?商品房的，还应当明示代理预售?销售?的房地产经纪机构的名称。

　　第三十一条规定：房地产开发企业、房地产经纪机构发布的商品房预售(销售)广告中关于商品房的结构、户型、装修、面积、设备、质量、供水、供热、供气以及小区的绿地、医院、学校、会所等内容的表示(含图示)，应当真实、准确、清楚。房地产开发企业、房地产经纪机构发布的商品房预售(销售)广告和宣传资料所明示的事项，购房人有权要求开发企业在商品房买卖合同中约定。

　　预售合同必须写清交付承诺

　　新《办法》中对以前容易出现问题的规划变更、样板间、市政配套等问题做了明确的规定。

　　如第五十一条规定：房地产开发企业应当按照规划主管部门批准的规划条件和设计单位的设计条件建设商品房。已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更规划和设计。房地产开发企业需变更规划和设计条件的，应当书面征求所有预购人意见。预购人应当自征求意见函送达之日起15日内作出是否同意变更的书面答复。预购人同意规划设计变更的，房地产开发企业须经规划主管部门批准变更规划和设计条件，并应当与预购人签订预售合同的变更协议。

　　预购人不同意规划设计变更或房地产开发企业未征得预购人同意，擅自变更规划设计条件，使商品房在结构形式、户型、空间尺寸、朝向、配套设施产生变化或者出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形的，房地产开发企业应当在有关部门批准同意变更之日起10日内，书面通知预购人，预购人有权解除合同。预购人解除合同的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　第五十二条规定：房地产开发企业预售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品

　　房质量、设备及装修与样板房是否一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　样板房在预售商品房交付使用之日起一个月内不得拆除。对目前很多小区出现的入住后，水电气热却不通的现象，新规定明确：供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和相关权利义务必须在预售合同里写清。

　　明确面积计价误差处理方式

　　新《办法》中明确规定了三种面积计价方法，其中对最容易出现面积缩水的按建筑面积销售的计价方法确定新的误差规定，即按建筑面积计价的，买卖双方应当在合同中分别约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并在合同中分别载明建筑面积、套内建筑面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同没有约定建筑面积、套内建筑面积与产权登记面积发生误差的处理方式的，可以按以下原则处理，即建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内含3%的，可根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一个超出3%时，预购人有权退房，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时支付已付房价款利息。

　　另外，新《办法》还对违法销售商品房、合同不备案、擅自变更规划设计、一屋多售等问题做出了具体的处理规定。

　　目前，在市政府法制办公室向社会公开征求意见的网页上，已有许多人提出了具体的修改建议，知名置业专家刘宏诚更是一下子就提出了十八条修改建议。同时，提出建议的购房人更是对新《办法》的出台充满了期望，这从他们发出的“此管理办法是百姓福音，也是对百姓最基本的保障”，“此新办法非常好，北京市的各方面管理制度真是越来越趋于完善”，“外地人购房不再受限制，必将大大促进北京房地产业发展”等溢美之辞上可以真切的体现出来。张吉林

　　链接：外地人大举置业北京

　　“假日经济”的兴起，使人们工作之余想有一个可以让自己放松的休闲之所。选择到北京买房，成为石家庄、唐山、太原、秦皇岛、承德、廊坊等地居民的“奶酪”。有报道说，在北京市已售高档商品房中，有50%为“外地人”所购买。

　　业内人士分析说，房地产向来是个区域性极强的行业。但近年来，交通工具日益多元化、便捷化，异地置业的交通问题基本解决。而一部分先富起来的人，也有了异地置业的需求。这样，“房地产消费以本地客户为主”的金科玉律逐渐改变，成就了北京市房地产今天的繁荣局面。而外地人在京购房主要是出于业务发展需要，业主大都是成功商务人士。北京作为全国政治、经济和对外窗口的特别商业地位，使很多外地企业，甚至政府机关、事业单位都在京设有总部或办事机构。过去，他们习惯租房，现在更多的是买房置业，既方便单位领导人和办事人员处理业务，也经济实惠。

　　另一支外地购房主力是投资型的置业者。近几年，银行利率一再下调，股票、期货市场风云莫测，投资不动产的风险相对较小，从而使地产投资成为大量民间资本的稳定流向。外地人北京置业，通常选择具有升值潜力的楼盘，大量购进，既可以用于出租，也可以倒手卖掉获利。去年以来，壮观的温州购房团、宁波购房团和鞍山购房团等就频频被媒体提及，其中购房者的经济实力自不用说。结果是，他们所到之处，北京市中高档具有投资价值的楼盘价格一路攀升。

　　另外，据记者了解，教育投资类外地购房人群也不在少数，这类购房者主要以北京周边城市的居民居多，大部分是中学生家长。他们主要看重的，是北京市高考的高录取率和同比偏低的录取分数。张吉林