随着住宅小区不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，老的有关物业的立法已经不能适应，一些新的问题又不断在业主与物业公司、业主与业主之间、业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来。日前，新的《物业管理条例》(草案)(简称《草案》)终于浮出水面，并向社会公开征集意见。《草案》公布后，引起了社会各界的广泛关注，许多专家、学者、物业公司、业主及业主委员会代表等纷纷加入讨论的行列。目前，从各方对《草案》所提的意见来看，大致有以下几种：

　　业主大会难以召开

　　《草案》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。在一个物业管理区域内，有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50%以上的，建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会作出的决议，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出修改业主大会章程、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹、使用方案的决议，必须经代表2／3以上投票权的业主通过。但《草案》同时规定，物业管理区域的划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

　　有关专家担心，物业管理区域不能保证以同一个住宅小区为单位，这样本来就缺乏沟通的业主就更加显得陌生了，这样业主大会很难将人招集齐。因此应该给业主大会召开设定最少有效人数。

　　概念性限制应该明了

　　针对时下业主委员会权力过大，《草案》第21条对此做了限制，即业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。同时在《草案》的第二条第二款中规定，本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

　　有关人士指出，此条的规定有些模糊，赋予业主大会及业主委员会的权限太少，而与条例中提到的可以选聘或者解聘物业管理企业、监督业主遵守业主公约等权限规定有些矛盾。同时，随着社区越来越成熟，社区居民需要业主大会、业主委员会能做更多的事情，比如解决交通问题、与政府及居委会联系协调等等。

　　物管公司应该实行招投标

　　在《物业管理条例》(草案)第二十七条中规定：“国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。”这一条在消费者中反映比较强烈。许多人认为，“鼓励”一词可以照办，也可不照办，因此可操作性不强。如果仅鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则操作，那么很大可能不会按分离的原则操作。

　　因此，立法该对开发商在行使权利时加以特别限制，直接规定建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。专家认为，如今土地转让、工程建设，建筑材料等都可以从一开始就实行招投标的形式，为什么物业管理就不行呢？

　　名牌时报《北京楼市周刊》记者张向东