我的物业管理条例(草案)建议修改稿在网上两次登出后，很多热心的业主提出了非常好的修改意见，根据这些意见我对原修改建议又做了进一步修正，在此向给我建议提供帮助的业主们表示衷心的感谢！

　　说明：文中，黑字是法制日报刊登的《物业管理条例（草案）》原文我未修改部分，红字是我的修改建议，深红字是我的修改理由。

物业管理条例(草案)修改建议

第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，保证物业及配套设施的正常使用和运转，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　修改理由：

（1）将物业管理企业改名为物业管理服务企业，更能体现该企业的工作性质，有利于该行业从业人员转变观念。

（2）物业管理服务企业的权利义务应由物业管理委托合同来体现,由《合同法》来保护，不应由本条例保证。

　　第二条 中华人民共和国境内的物业管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过业主（代表）大会对物业管理区域内的房屋及与之相配套的设备、设施、相关场地和共同事务进行管理的活动。

　　修改理由：

1. 物业管理权是业主物权的体现，只有正确定义物业管理概念，才能与我国其它法律和正在起草的《物权法》衔接，物业管理服务企业的管理只是因物业管理工作的需要应运而生的一种方法和形式。只有明确物业管理是业主自己的事，代表着业主的根本利益，才能解决业主自愿缴纳物业服务费等物业管理的棘手问题。

2. 按原定义和原第三条有冲突。

3. 如果说此条对物业管理的解释仅仅是对物业管理工作的解释，而不是对物业管理权力的解释，那么该条的解释则与《宪法》第一百一十一条“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议”的规定有冲突。由于物业管理工作包涵治安保卫、公共卫生等工作，因此也不能把物业管理解释成单一的物业管理企业的管理。

　　第三条 （原第十九条）业主通过业主公约界定物业管理区域内业主之间的权益和责任，对有关物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项（建议取消“依法”二字）做出约定。在物业管理活动中，业主根据本条例和签署的业主公约，行使权利和履行义务。

　　业主公约中的约定不得与法律、法规相抵触，对签约各方及承让人、承继人、承租人均有约束力。

　　修改理由：

（1）在房屋商品化后，突出业主公约的作用，号召业主自我约束是实现物业管理的根本保证，单靠行政管理或法院解决纠纷根本无法应付牵扯千家万户日常生活的问题。

（2）本草案中用了太多的“依法”二字，给人的感觉是好像人们都在违法。因为人们的所有行为都要依法，重复用这两个字没有必要。

　　第四条（建议增加） 业主公约应当包括以下基本内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）物业共享部位、共享设备设施的状况；

（三）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；

（四）业主使用其物业和物业管理区域内共享部位、共享设备设施的权益；

（五）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

（六）业主组织的权利和义务；

（七）业主（代表）大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

（八）物业装修管理的约定；

（九）违反业主公约的责任。

　　修改理由：通过法规对公约基本内容提出要求十分必要。

　　第五条 （原第三条）国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择专业化（建议取消“的物业管理”）企业开展物业管理服务工作。

　　修改理由：

1. 国家应营造真正公平的法律体系，在市场经济条件下不宜对某个特定的企业以立法的形式加以偏袒。

2. 专业化管理不等于物业管理企业管理

　　建议取消原第四条

　　修改理由：国家对物业管理行业没有特殊的经济上的支持政策，此条没有实际意义，从立法简洁的角度考虑，最好取消。

　　第六条 （原第五条）国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督、指导。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督、指导。

　　县级以上地方人民政府市政、建设、规划、公安、工商、环卫、园林、物价、民政等有关行政主管部门按照各自职责，协同实施本条例。

　　修改理由：

（1）物业管理已不是单纯对房屋的管理，而是社会的综合管理，政府各部门的协调对物业管理非常重要。物业管理发展到一定阶段，其指导工作应由政府建设、房管部门分别过渡给政府民政、市政、公安、房管部门。

（2）在市场经济下，政府更应侧重指导，而不是直接管理。

第二章 业主及业主（代表）大会

　　第七条 （原第六条）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）参加业主（代表）大会会议，享有表决权；

（二）业主代表大会代表和业主委员会成员的选举权和被选举权；

（三）列席业主代表大会和业主（代表）大会物业管理委员会（以下简称业主委员会）会议，监督业主代表大会和业主委员会的工作；

　　修改理由：

（1）称业主委员会为业主（代表）大会物业管理委员会，是为了体现业主的业权，增强业主自我管理的意识。

（2）增加业主对业主委员会的监督。

（四）享有物业管理服务工作实施情况和费用支出的知情权和监督权；

　　修改理由：无法要求每个业主都能掌握物业服务合同内容，业主对物业管理服务企业的监督应有别于业主（代表）大会。

（五）监督物业共享部位、共享设备设施维修基金(以下简称维修基金)的管理、使用；

（六）（建议新增）享有与其所交纳物业服务费用相符的服务；

　　修改理由：权利和义务统一，与下条的交费规定相对应。

（七）（建议新增）享有停止违反业主共同利益行为的请求权；

（八）（原六）法律、法规规定的其它权利。

　　第八条 （原第七条）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主（代表）大会章程；

　　原（二）建议取消

　　修改理由：规章制度应经业主（代表）大会决议通过，和下一条重复。

（二）（原三）执行业主（代表）大会的决议和（建议取消“业主大会授权”）业主委员会做出的决定；

　　修改理由：如果业主委员会的决定都要业主（代表）大会授权，业主委员会就失去了存在的必要，日常工作也无法开展，业主委员会的错误决定，可由业主（代表）大会撤销。

（三）（原四）维修保养物业管理区域内共享部位和共享设备设施、建筑物主体和外墙；

　　修改理由：

（1）只有新建物业交纳维修基金，原内容无法函盖所有物业。

（2）原内容和原第五十六条重复。

（四）（原五）按照业主公约的约定缴纳物业服务费用；

　　修改理由：缴纳物业服务费只有在业主事先接受的前提下才能彻底解决纠纷，发生争议司法部门也有判案依据。

（五）（原六）法律、法规规定的其它义务。

　　第九条 （原第八条和原第九条第一款）物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主人数较多的，可以以幢、层或数个单元为单位推选代表组成业主代表大会，代行业主大会的职责。

　　修改理由：人数多的小区开业主大会没有可能，只能开业主代表大会。

　　业主（代表）大会是代表全体业主在物业管理区域内开展物业管理活动（建议取消“中的合法权益”）的自治组织。

　　修改理由：业主（代表）大会不是维权组织，原条款首先假设业主权益有可能被物业管理服务企业侵犯，把物业管理服务企业放在了业主对立面。

　　一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会。

　　（建议取消原第九条第二款）

　　修改理由：与原七十一条第四款重复。

　　第十条 在一个物业管理区域内，有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50%以上的，或交付物业买受人的物业建筑面积达到20%以上且首位买受人入住已满两年的，代表10％以上投票权的业主可以向物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处申请成立业主（代表）大会，选举产生业主委员会。受理申请单位应在30日之内组织业主召开业主（代表）大会第一次会议。

　　业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。业主代表在首次业主代表大会会议上的投票权，按照所代表的业主拥有的物业建筑面积确定。

　　同一业主在业主（代表）大会中的表决权以总表决权的20％为上限。

　　业主要求成立业主（代表）大会的，物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处应要求建设单位和承担前期物业管理服务工作的企业积极给予协助，并提供在政府备案所需的全部物业材料。

　　修改理由：

1. 业主（代表）大会应由业主自己成立，建设单位只是协助角色。

2. 在业主（代表）大会成立备案时，备案需要提供的物业材料在建设单位和前期物业管理服务企业手里的，政府应要求他们提供。

3. 行政主管部门行使权利的同时应承担相应责任。

4. 保护空置房长期销售不出去的买受人利益。

　　第十一条 （原第十七条）业主（代表）大会应当自成立之日起30日内，向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处和县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

　　修改理由：业主（代表）大会是组织，业主委员会是执行机构，备案的应是组织本身，而不应是组织内部的一个机构。

　　第十二条 （原第十一条）业主（代表）大会履行下列职责：

（一）审议、修订业主公约和业主（代表）大会章程；

（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（三）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理服务企业的决定；

（四）审议批准业主委员会提交的维修基金筹集、使用方案，并监督其实施；

（五）听取和审议物业管理服务工作报告和物业服务费使用情况；

（六）制定、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；

（七）（建议增加）审议决定改变物业专有部分、共享部位、共享设备设施的既定用途；

（八）（建议增加）审议批准物业管理服务企业和其它企业或个人在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；

（九）（建议增加）审议决定物业共享部位、设备设施收益的管理、使用和分配；

（十）（建议增加）商定业主委员会的办公场所和必要经费；

（十一）（建议增加）审议决定与全体业主有重大利害关系的其他事项。

（十二）（原七）法律、法规或者业主（代表）大会章程规定的其它有关物业管理的职责。

　　修改理由：

1. 维护多数业主利益，加强业主（代表）大会对业主委员会的监督，不等于架空业主委员会，实践中根本不可能每件事通过业主（代表）大会办理，就像不能什么事都要求人民代表大会办理一样，很多事只能由常设机构办理。

2. 参考重庆市《物业管理条例》，增加有关对“物”的管理条款，对《物业管理条例》非常必要。

3. 解决业主委员会目前没有工作场所和经费的问题。

　　第十三条 （原第十二条）业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内代表已交付物业买受人1／2以上投票权的业主参加，方可召开。业主可以委托代理人参加业主（代表）大会会议。

　　业主（代表）大会会议做出的决议，可由与会业主所持投票权1／2以上通过。【建议取消此段后面2/3通过决议比例的规定，或改为“业主（代表）大会做出修改业主公约、业主（代表）大会章程、选聘或者解聘物业管理服务企业、维修基金续筹、使用方案等重大决议，可由已交付物业买受人所持投票权1／2以上通过。】

　　修改理由：在目前情况下，过高的比例要求会架空业主（代表）大会（根本做不到），现实中，并不是没有业主的组织，物业管理服务企业工作就好进行了，事实上，当法制进一步健全以后，没有业主组织的配合，单靠物业管理服务企业什么事都做不成。

　　第十四条 （原第十三条）业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主（代表）大会定期会议应当按照业主（代表）大会章程的规定召开。经1/3以上业主委员会委员或代表10%以上投票权的业主提议，业主委员会应当在20内组织召开业主（代表）大会临时会议。

　　业主委员会不召集的，1/3以上业主委员会委员或代表10%以上投票权的业主可以联名向物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请，召开业主（代表）大会。受理申请的机关应在三十日内组织召开。

　　修改理由：

1. 与前面条款保持一致。

2. 加强业主（代表）大会对业主委员会的监督作用。

　　第十五条 （原第十四条）召开业主（代表）大会会议，应当于会议召开15日以前在公开场合张贴会议通知，告知业主会议时间、地点、议程。

　　业主委员会应当做好业主（代表）大会会议记录，并应在会议召开后3日内，向物业管理区域内的全体业主公布。

　　修改理由：增加透明度，防止暗箱操作。

　　第十六条 （原第二十条）业主（代表）大会章程应当对业主（代表）大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和议事方式等事项进行约定。

　　第十七条 （原第十五条）业主（代表）大会的决议对物业管理区域内物业管理活动涉及的所有单位和个人具有约束力。

业主（代表）大会的决议不得与法律、法规相抵触。

　　修改理由：物业管理服务企业和业主以外的其他人（法人和自然人）在物业管理区域里进行与物业管理相关的活动，也应遵守业主（代表）大会的决议。

　　第十八条 （原第十六条）业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：

（一）召集并主持业主（代表）大会会议，报告物业管理服务工作的实施情况；

（二）提出选聘或解聘物业管理服务企业的议案，提交业主（代表）大会讨论，根据业主（代表）大会的决议，选聘或解聘物业管理服务企业，与物业管理服务企业订立、变更或解除物业服务合同；

（三）（建议新增）提出业主公约、业主（代表）大会章程草案或者修订草案；

（四）（建议新增）审议物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业服务费用收支预算和决算，报告业主（代表）大会通过；

（五）（建议新增）提出维修基金筹集方案，负责维修基金的使用和管理；

（六）（建议新增）物业共享部位、共享设备设施维修、更新、改造的竣工验收；

（七）（建议新增）按照业主公约或者业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况；

（八）（原三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理服务企业履行物业服务合同，协助业主和物业管理服务企业进行沟通；

（九）（原四）督促业主、物业使用人遵守业主公约；

（十）（建议新增）根据业主（代表）大会的决定，代表全体业主参加诉讼；

（十一）（建议新增）审议批准物业管理服务企业专项服务委托合同；

（十二）监督物业管理服务企业和其它企业或个人在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；

（十三）（原五）业主公约、业主（代表）大会赋予的其他职责。

　　修改理由：业主委员会的日常作用不能忽视，业主委员会的权利不仅不能削弱，而且应当加强，特别是对业主生活造成影响进行纠正的权利，出现的问题应通过加强业主自行监管解决。

　　第十九条 业主委员会主任、副主任同时为业主（代表）大会会长、副会长，在业主委员会成员中推选产生。

　　修改理由：业主（代表）大会既然是组织，就应有领头人，但也没必要设那么多职位，兼任比较好。

（建议取消“业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。”这段话。）

　　修改理由：标准无法确定，保留这段话，只能增加业主（代表）大会备案时和行政主管部门的不必要挣拗。业主是否能担任业主委员会应由选举的业主确定，是否有时间，应由参选的业主自己确定。

　　（建议取消原第二十一条）

　　修改理由：令所有业主反感的又无法解释的条款，如果业主（代表）大会组织业主郊游或读书会可以不可以呢？即使业主（代表）大会组织游行，已有相关法律约束，在这里写这条没有必要。

　　第二十条 （原第二十二条）物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的有关规定。

　　第二十一条 （原第二十三条）业主（代表）大会应当配合公安机关，与居民委员会、村民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，居民委员会、村民委员会（建议取消“依法”二字）履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会、村民委员会的管理。

　　修改理由：该条例没有城市的限制，一些商品房健在农村，只有村民委员会。

第三章 前期物业管理服务

　　第二十二条 （原第二十四条）本条例所称前期物业管理服务，是指业主委员会与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理服务企业实施的物业管理工作。

　　第二十三条 （原第二十五条）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约、选聘物业管理服务企业，签订前期物业服务合同。

　　第二十四条 省、自治区、直辖市的房地产行政主管部门应制定前期业主公约范本，建设单位应按范本制定业主临时公约，并应在交业主签字承诺前，报物业所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门批准。

　　修改理由：由于前期业主公约不能根据每个买受人要求协商不同条款，买受人只能承诺，因此政府应当承担监管责任，防止建设单位利用自己制定业主临时公约的便利，侵害买受人的利益。

　　第二十五条 （原第二十六条）建设单位制定的业主临时公约，必须在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。

　　第二十六条 （原第二十七条）国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标方式选聘具有相应资质等级的物业管理服务企业开展前期物业管理服务工作。

　　住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，应当通过招标方式选聘（建议取消“具有相应资质等级的”）物业管理服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理服务企业。

　　修改理由：申请物业管理服务企业的资质，首先要已管理过物业，没有管理过物业，无法申请资质，“鼓励”可以，“应当”就会形成“鸡生旦、旦生鸡”的问题。

　　建议取消原第二十八条

　　修改理由：

1. 有业主临时公约的承诺，再写这条多此一举。

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