杨青：审视高档住区的社会价值

　　今天我讲的题目是高档住区与10号名邸，首先我想谈谈什么是高档住区，虽然目前市场上对高档住区还没有特别明确的概念，但我认为高档住区是有其标准的，不是所有以高档住区自居的项目都是真正的高档住区，比如说玉渊潭附近有一个大机关打造的别墅群，名字非常高贵，但进去一看简直就象驻伊美军的一排排兵营。别墅也无创新设计，行列式的住 区无低密度可言。我理解的高档住区，除了它的价位高和户型大以外，应该还有五个比较大的特征。第一，它的建筑形态是可圈可点的，不管是它的外观，还是布局。第二，地理位置，高档住区应该拥有独特的资源，比如观景，比如绿化，比如温泉，而且这些资源能够带动地段的升值。第三个就是它的功能打造应该是完备和先进的，符合地产项目可持续发展的原则。第四，物业管理应该是一流，无论是管家式的服务，还是私人秘书服务，它跟物业管理是密切相关的。第五，对于高档住区和高档楼盘的评判标准，最核心还是市场的认同，这种认同体现为开发商和购房者的认同，社会舆论和民意的认同。

　　北京高档住区的现状分析

　　北京的高档住区，就其分布而言，应划分为东西南北四个地域，且每个区域的特点都不太一样，相对比较成熟的应该是属于东区，这是以朝阳区为主体的一个区域，高档楼盘集中在朝阳公园周围及东长安街的沿线，其大部分产品在内外形设计、功能打造等各个方面都是比较成熟的；第二个区域就是北边，小汤山和温榆河附近，因为这两个地域有独特的自然资源，温榆河这一块的绿化率及景观相对不错，比较受国际上一些购房者的认同，小汤山地区由于有独特的温泉资源，所以最近也涌现出很多低密度的楼盘，比如说纳帕溪谷，橘郡这些楼盘都做的非常优秀；南部地区由于受历史传统和自然条件的影响，相对来讲高档住区比较零散。西部也被称为上风上水之地，高档社区正处于逐步成熟阶段，且呈明显的点状分布, 分西山、万柳和昆玉河三个区域，10号名邸就处于昆玉河沿岸的高档住区内，近几年，随着政府对昆玉河的开发，逐步形成一个比较好的自然景观，前几年出现的楼盘都是以中档楼盘为主，最近这两年逐渐有高档楼盘投入市场，一个就是10号名邸，还有一个是位于10号名邸北边的万城华府。

　　10号名邸具备高档楼盘的元素

　　10号名邸处在昆玉河边，紫竹桥向西1000米，总占地面积2.8公顷，总建筑面积14万平米，容积率3.14。实际上，我们认为10号名邸不仅属于高档住宅，同时它也属于一个公众建筑。

　　地标价值

　　10号名邸处在北京西三环与四环的中心区域，地处交通要地，拥有自然的水景资源，它所处的位置是昆玉河畔的制高点，具有观景的价值，建筑最高点是71米，其中公寓的高度达65米，这在西区相同地段是没有的，所以从10号名邸往西观景没有什么遮挡。10号名邸离河岸绿化隔离带最近距离15米，也就是说在昆玉河畔，10号名邸称得上是离河岸最近的建筑，最亲水的建筑。

　　建筑价值

　　10号名邸的建设设计，它体现的是一种建筑艺术价值，如果用一句话概括：就是说外现国际化后现代风格，内蕴中国传统的建筑精神。我们打造这样一个产品，首先是从市场上进行相关的分析，对高收入的阶层来讲，它除了要求居住的合理、实用空间的同时，更注重品牌、环境、文化和社区品质，因此，我们在这个项目打造的时候，当时有好几个方案，最后我们采用了以建地标性建筑而闻名全球的法国建筑大师保罗.安德鲁的设计方案。

　　这个大师的特点是善于用圆形，他根据10号名邸的地形和昆玉河的景观，描绘出三个弧形结构的建筑，像三片绿叶。这是一种欧化的，一种非常前卫的，也就是说一种后现代的效果图，那么根据他这个效果图，我们对安德鲁的设计是基本在建筑形体上采用了这种符号，但是也同时做了很多改动，对安德鲁的设计理念我们进行了一些扬弃。

　　第一， 取消了电梯入户概念。这是出于安全和中国人生活习惯考虑的。

　　第二， 改18米的进深为14米，这样使户型更加方正，通透和适用。

　　第三， 变金黄色外立面为浅灰色。安德鲁在故宫和天坛采风后，将金黄的琉璃色彩加在10号名邸的外力面上。但是这种中式暖色将产生不好的视觉效果，而且有违西区高档住区内敛风格。因此，我们以浅灰色的花岗岩、弧形铝板、玻璃幕墙和涂料为10号名邸的外力面赋予了新的色彩。

　　第四， 变空中别墅为平层公寓，除了保留顶层10套复式之外，其余全部设计为平层公寓。

　　第五， 缩小了景观阳台面积。安德鲁原设计的观景阳台每户约40平米，这是属于公众建筑的手笔。对购房者来讲不能达到舒适，实用和家居的感受。因此在设计中减少为每户12平米的水平。

　　户型设计

　　10号名邸提供给整个市场的是258套房子，这258套最小的主力户型A户型206平米，最大的374平米，那么206平米的房子一共占到168套，它的双开门，主人可以从这边走，右边是主要的区域，家人和佣人可以从侧面走。 我们有十套在19层和20层的复式结构，是从A户型演化而来的，这是B户型。C户型是我们10号名邸投放市场的最大亮点，因为所有的C户型都是朝南的，就是户型的端头，这个C户型一共是288平米，从它的设计来讲，它的功能打造来讲有很多满足咱们高端客户需求的元素，这个做的也是很漂亮。D户型，就是端头里面朝北的户型，相对A户型来讲的话比较小一点，目前从市场上来讲，对C、D户型的认同率非常高。

　　豪华精装

　　我们提供给客户是精装修的房子，在精装修的过程中坚持了几大原则。

　　1，充分体现开发商的诚信，就是说我们给装修单位和设计单位提出一条，你不一定将样板间做得特别出彩，但样板间与交房标准必须是100%一致，这样有效避免精装修房的官司问题。

　　2，装修强调简约化，并且装修分三种风格，一种是浅色调的法式风格。第二种是体现后现代的新古典风格，第三典雅的中式风格。客户可以根据自己的生活习惯及个人喜好进行选择。

　　3，装修中强调健康和环保的概念，10号名邸在所有的楼房里面几乎没有用大理石，所有房间里面更没有用花岗岩，这主要考虑了一个绝对的环保和健康的标准。

　　4，装修以品质为重，高品质的直接体现是对品牌的选择，户式中央空调系统用的是美国的约克主机；卫生洁具用西班牙的乐家洁具；厨房配备德国阿尔诺橱柜，意大利SMEG厨用灶具；所有观景部分的窗子，客厅、主卧用了自动卷帘系统，我们在窗户的运用上是使用了超国家标准，国家的最高断桥隔热中空标准是5，9，5，我们用的是6，12和5。我们的样板间现已正式开放，欢迎各位亲临鉴赏。

　　物业服务

　　10号名邸作为西区高档住宅，客户主要是来自于国企的老板，金融界的人士，还有政府官员，他们消费的风格是隐形消费，比较低调，所以我们在物业公司的选择上强调物业服务的针对性。我们选择的是一个能为大机关、大单位服务的国际物业公司，这个物业公司必须了解西区人的生活习惯，提倡秘书式的服务，我们每一栋楼的三个大厅都设有秘书台，也就是说让客户充分享受到尊严，我们认为，物业公司对客户服务，就象向下属对领导的服务。物业必须保证客户的安全性，因为10号名邸是有观景阳台的建筑，要绝对安全。同时，要保证客户生活的绝对私密，也就是说在上一些智能化系统的时候，不要因为监视器多就体现你物业的规范，安全性绝对保证的同时，一定要保证西区住户的私密性。并且10号名邸对物业公司有一个强制性的收费标准，在北京东边高档楼盘的住户收六块、七块大家不在乎，因为有很多的外企，有很多外国人居住，在西边就不一样了，西边有40几个部委，东富西贵，有很多消费群体长期享受政府的住房津贴，所以我们的收费标准是三块六，并按此标准跟客户签约的，而且三块六既包括物业公司服务规定动作，同时还要包括服务自选动作，我们在物业选择上面做了一个充分的考虑。

　　景观设计

　　整个景观设计选的是一个中式的景观公司，叫土人公司，就是希望充分发挥中式的元素，尽管10号名邸外立面是一种后现代风格，但是它整个的景观因为有昆玉河、西山，因为有丰富的中国特色观景资源，所以选择中式的景观设计公司。我们要求景观设计公司抛弃造景当中的雕虫小技，一定要注重借景、造景，不要用太多的元素去做景，因为整个楼盘的外立面，弧形的楼体是一种浅灰色的，那么我们在树种的选择上，以枫树、银杏、白玉兰为主，打造出与香山红叶相衬托的一种景观，达到一种观景价值的美。

　　北方地产

　　北方地产两大股东在中国是非常有名的，第一大股东是我们的中国兵器工业集团公司，北方地产前身就是它全资专业企业，这是一个资本运行规模上千亿的，人口从业员工有40多万的一个大型企业集团；第二个股东是新疆生产建设兵团，它是一个独特的中国的享受正部级待遇的，集党、政、军、企为一体的特殊组织，整个人口是200多万人，在农业、能源、科技、金融等领域都涉足很广，北方地产目前为止是作为一个改制企业而存在，注册资本1.25亿元，全部以货币投入进行改制，有一小部分的股份是个人和个别企业，但是控股仍然是这两大股东。北方地产除了在北京有开发经营权以外，在建设部也有它的开发经营权，建设部的二级资质。

　　北方地产坚持走的是一种低调路线，它体现一个国有企业在目前市场形势下的一种经营反思，我想从北方地产这一面能够看到一个国有企业文化的嬗变，那就是不做航母做快艇。当然现在国有企业也逐步浮出水面的，比如说中远地产，还有一些很好的企业。对北方地产来讲，我们现在开发的这个楼盘就是走专业化经营路线，坚持的是产品主义，以扎扎实实做产品来说话。正因为有这个开发商，有了这个坚持产品主义的路线，我们才从今年9月份开盘到现在短短的一段时间里得到市场的认可，并且认同度还是相当高的。

　　高档住区的社会价值

　　从10号名邸回到我们主会的内容，最后一部分我讲一下高档住区的社会价值，我认为高档社区它确实对社会带来了影响，并且是一种正面的影响，就像我们百年建筑所提出的这个主题活动来讲，它对社会的影响力绝对是有利的，因为过去我们老在谈如何改变贫富差异，谈平均主义，而实际上中国已走入小康时代以后，社会各阶层对高档社区的需求越来越带普遍性。高档社区能够改变我们的生活方式，提高人们的生活质量，同时能够促进发展商走专业化、走精细化的道路，它能够美化城市环境，最大限度的提升土地价值，同时也能够提升开发商打造公众建筑的社会责任感。