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顾云昌：三个标准搞清楚才能做好限价房http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月18日18:13 新浪房产
 点击查看更多房产新闻图片 主持人：顾会长，今天非常荣幸请到您来参加我们的峰会，我看您今天的发言主题也是推进中国房地产的金融创新，目前在房地产这快金融创新是一个迫不急待的问题，这也是我们这次跟民生银行进行合作，也着重谈到了这个问题，您觉得目前房地产最需要哪一块的创新？ 顾云昌：金融创新主要是我们现在的融资渠道太窄，创新的方向就是更想趋向于融资渠道，现在是比较单一的银行融资，中国房地产的发展要求就是进一步拓宽融资渠道，就是通过资本市场直接融资的方式，来促进市场的健康发展。这就是我们创新的主要点，利用更多的金融工具，生产更多的金融产品，满足房地产市场的需要，同时也是为了解决社会的融资渠道的问题，老百姓、机构投资者他需要更多的投资渠道，而房地产需要融资渠道，这两者结合起来，通过多功能的融资渠道能够分散和化解银行的金融风险。 主持人：您谈到了金融渠道单一的问题，好像瑞和信托这类的融资渠道目前进行得也不是很顺利。 顾云昌：这个问题国外是一个成熟的产品，也有很多的经验。我们国内的理论研究和探讨也很长时间了，现在看这个问题，就是一个认识的问题，如果我们的住房部门、金融部门这方面的认识一致了，对整个的大势看待一致了，就不是一个问题。据我所知，金融主管部门正在考虑这个问题，金融单位也在促成这个事情，看来还是也希望比较快地出台。 主持人：我前一段时间参加了成都那边的一个金融峰会，他们开发商就提出一个问题，就是他们认为信托和融思这类的融资方式门槛比较高，实际中会有很多困难。 顾云昌：实际上直接融资不管是股票基金还是瑞思这些方式，恐怕都要比现在的银行融资难度高、难度大，要求企业的运作更加规范，更加透明一点，企业的素质和楼盘的品质比较高，这样的话直接融资才能够进入。从这个意义上讲，拓宽融资渠道的过程也是提到企业素质的过程，也是中国房地产企业更加健康发展的过程。 主持人：您提到了投资的问题，今年金融市场流动性过剩也是着重要提的事情，目前的情况就是投资股票和投资房产这种矛盾，因为现在目前股票已经到了一个升得不能再升的地步，可以这么说，因为据我们一个同事的笑话，也是一个真实的情况，那就是孩子，他随便敲一个键盘买的股票，都已经赚了很多，证明了目前股市非常热。目前所有的投资人他们的资金真的要往哪个方向放，您有什么建议？ 顾云昌：流动性过剩是一个问题，楼市很热，股市也很热，以前说股市热，楼市就会凉一些，楼市热，股市就会凉一点，现在两个市场都很热，我们的流动性过剩很严重。国家采取金融调控政策解决流动性过剩问题，解决贸易顺差问题，减缓或者不让流动性过剩进一步扩大。另一方面，我们的房地产不管是融资渠道，让投资者能够直接从融资渠道来参与房地产的投资，来分享房地产市场的成果，我看还是有利于流动性过剩的溶解的。 主持人：您谈的是金融问题，我们还比较关注的是今年炒的最热的限价房的政策，您怎么看限价房的推出目前对房地产市场的影响，和对普通商品房的影响？ 顾云昌：限价房是现在房价普遍上涨比较快的情况下，政府采取的措施，希望通过限价的办法来控制房价的上涨，也希望进行试点运作，我希望在限价房这方面想好了，怎么进入，怎么退出，怎么限价法，规范好、管理好，要管理办法拿出来，而且要保证质量，价格控制住了，质量要保证好，让老百姓真正得到实惠，政府也想到了，有廉租房和经济适用住房和限价房，能够使老百姓减低住房负担。要把各方面想清楚，才能够顺利地发展，不然的话开始搞得轰轰烈烈，最后由于管理上的问题，或者是制度没有设计好，产品很多的矛盾，我希望这项政策能够通过地方政府的加强管理，能够搞好。 主持人：此次限价房政策的推出，很多人对它存有疑问，怕它走经适房的老路，害怕配套设施没有完备，地块已经出来了，很多的忧虑，但是从我们之前的调查表明，目前的市民对于限价房的推出，这项政策也影响了他们的购房计划，有的是推迟，有的是观望，您怎么看？ 顾云昌：当然了，限价房肯定要比现在的商品房便宜，作为收入不太高的要想买房的人，越便宜当然越好，当然希望能买到品质好的、价格便宜的房子，当然会采取观望。 主持人：会不会有反弹呢？ 顾云昌：要看限价房的供应量和供应品质，每一项政策出台都会影响一部分人的，这种波动是正常现象。至于反弹要不同而论，要看具体情况。 主持人：今年是一个供应年，目前限价房、廉租房保证性租房政府也有这样的趋势，就是增大供应，您觉得供应量的增加，对于房楼和楼市有什么明显的影响呢？ 顾云昌：调整供求关系，是稳定房价一个主要的做法，房价涨得快，供不应求，房价现在结构不合理，中低价位的房子比较少，如果加大三种房子的供应量的话，对于中低收入家庭来说，他们的购房需求是能够得到比较好的满足的。这次政府的调整只是一步，当然特别是90、70的政策的实施，今年是实施年，今年的市场结构会调整，整个的供求关系会有所改善。 主持人：目前从入市的楼盘来看，小户型逐渐增多起来。 顾云昌：因为去年是纸上谈兵，今年是步入实战了，今年是真正投入施工了。 主持人：这也跟房地产的周期有关系。 顾云昌：今年在结构调整上各地都有一定的力度。 主持人：最后想问您一个问题，廉租房和经适房、限价房，也次限价房推出之后，很多人认为6350元的每平米的房子是不是真的是为中低收入的老百姓提供的，很多人有这种疑问，我想知道您怎么看廉租房、经适房、限价房是不是政府分层次供应的体系？ 顾云昌：98年的房改文件时就提到了经济适用住房和廉租房，当时界定很清楚，廉租房是针对低收入家庭的，经适房是针对中低收入家庭的，后来有的人大概理解就是中低收入家庭包括中等收入家庭，刚才也说中等收入家庭80%都购买经济适用房，当时规定是经济适用住房是针对中低收入家庭的，不包括中等收入家庭，是针对第四种的，中等收入家庭是可以买商品房的。现在文件又讲到了，经济适用住房也是针对低收入家庭的，廉租房是针对最低收入家庭的，这里面有一个变化，作为国家的政策，已经弄清楚，中低收入家庭是经济适用房，低收入家庭是廉租房，限价商品房是一个中缝，要把它放清楚，不放清楚就容易混乱，我限价商品房，北京市多少收入家庭可以买经济适用房，可以买限价房，多少收入可以提供廉租房，这个搞清楚。否则你供应对象没有搞清楚，供应标准也没有弄清楚，你的政策的进口出口都没有弄清楚，所以要考虑三个问题。 第一个是供应的对象是谁，要严格控制。第二个是供应的标准是多少平方米的，经济适用房是60-80，限价商品房呢，廉租房呢，不同的家庭适应不同的标准。第三个就是进出口，哪些人通过什么途径进来，如果要转让、要退出，退出的机制要出来，进出口的机制设计好，这样的话政策不乱，过去我们的政策实行方面刚开始比较粗糙一点，后来仔细，但是有些地方没有注意，有的政策设计好了，但是没有办法执行，既要设计好，又要执行好，才能使得具有社会保障性的房子落到实处。 主持人：很多人都在问6350元的价格是不是给中低收入者提供的，真的是没有界定清楚，他们也在等待6350元的价格肯定要比8000元的价格低，但是他们还在等待。 顾云昌：给谁提供的，范围是多大，要好好研究一下，北京的家庭收入状况，家庭的组成情况，还有就是套型面积，200平米、150平米就不叫限价房，每平方米是多少钱，多少平方米。要搞清楚。 主持人：所有的配套细则都要清楚。 顾云昌：要有政策的保障，要有政府的措施。都要弄清楚。 主持人：非常感谢顾会长，谢谢您。 更多精彩内容请点击：地产圈 地产人物主页 地产直播间 嘉宾聊天
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