本报网络调查显示，四成以上受访者认为开发商手里握有大量土地；业内认为，如果地价成本抬高造成的商品房成本负担不大，开发商未必会提价

　　今年3月中旬市建委公布了2004年下半年新建商品房买卖指导价格。根据该指导价格显示北京商品房价格同比增长9.8%.这其中包括2004年下半年北京市17区(县)普通住宅类项目平均成交均价为6048元/平方米，同比增长了540元/平方米；公寓类项目平均成交均价为104 38元/平方米，同比增长了932元/平方米。在这个指导价格公布一周后，房地产市场上一个声音响起：“靠政府供应土地开发商会饿死。”联想到2004年下半年来北京房地产市场新盘供应越来越少的事实，北京面临地荒之说开始流行。在此背景下，本报推出“土地供应与房价”的网络调查，从获取的结果看，超过64%的受访者并不认同“北京出现地荒一说”。

　　“土地供应”

　　四成多受访者认为开发商手里有地

　　尽管64.31%的受访者认为北京并未出现“地荒”现象，但关于土地供应是否充足的争论在房地产业内始终存在。

　　本报于3月26日下午开始至30日中午，共收集到1276人次参与调查的结果。此次调查结果显示，有64.31%的受访者认为北京其实并未出现“地荒”现象，21.13%的人认同北京存在地荒一说，另有14.56%的受访者表示对此并不清楚，认知度不够。

　　当谈及否认北京存在地荒现象的理由时，最多的受访者认为开发商手里握有大量土地没有及时开发，在未来几年内完全可以供应市场需求，持这一观点的人占到了42.03%，而认为目前的土地供应能够满足房地产开发和消费需求的占受访总人数的22.32%.当记者就土地供应是否能够满足市场需求的问题向各位专家和业内人士多方求证结果时，发现现在业内确实存在争议。此前，SOHO中国联席总裁潘石屹曾指出，目前北京市房地产市场急于解决的是土地供应的问题，如果不能解决可能会出现像上海那样房价暴涨的局面。首都经济贸易大学城市经济系主任张跃庆认为，北京人多地少的问题的确存在，目前为止，还有不足1000平方公里的土地可供建设。北京商品房住宅的集中放量基本不会超过2006年，至少在2007年上半年之前可告一段落。

　　但一位房地产协会秘书长对记者表示，北京现在并不存在地荒现象，近期内需求不会改变。北京珠江华北置业有限公司董事总经理苏波称，尽管今年年初项目供应相对少一些，但明年的房地产项目应该会继续放量。

　　“土地价格”

　　五成受访者认为地价应占房价的20%-30%

　　业内人士称，构成项目土地成本的因素主要有三个：土地出让金、土地拆迁和平整、市政设施建设；通常土地成本占到商品房住宅总成本的比重约有50%

　　针对北京的土地价格占房价成数的问题，有30.91%的受访者认为目前的状况是20%-30%，另外分别有24.64%和22.55%的受访者认为地价目前占到北京房价的30%- 40%和40%-50%.只有9%的受访者认为土地价格超出了房价的60%.对于理想值而言，认为地价应占房价比重20%-30%的人占受访者总数的50.04%，远远超出认为现阶段已经达到这个比例值的人数。另有24.85%认为这个合理的比例应该在30%-40%之间，而近300人认为40%以上的比例更合理，占受访者比例的25%.总的来看，更多的人认为地价占房价的比例应在合理范围内尽可能小一些。

　　那么，业内专家如何看到这个土地成本占房价的比例的呢？“目前北京市地价大约占房价的30%-50%”，张跃庆认为，这个比例如果能缩小当然更好，那样建安成本可能会增加一些，更有利于住宅品质和性价比的提升。

　　伟业控股有限公司总经理助理张剑对记者称，北京土地成本并不高，“8·31”之前，协议出让的土地基本占到土地交易的80%以上。协议出让土地的地价仅占招拍挂拿地成本的三成。张剑认为，目前北京地价基本占房价的30%-40%.房协秘书长在接受采访时则认为，大致来看，北京市的地价基本占房价的两成以上，这也要根据不同的区域，不一样的物业类型来进行有针对性的具体分析。

　　该秘书长进一步解释，构成一个项目土地成本的因素主要有三个：土地出让金、土地拆迁和平整、市政设施建设。通常来讲，土地成本占到商品房住宅总成本的比重大约有50%.这与资金占用情况、运作开发周期等均相关，假使一个项目的运作开发周期越久，他的土地成本所占房价的比重就越小。

　　“房价上涨”

　　六成受访者认为房价上涨是被开发商控制

　　只有10.45%的受访者认为房价上涨受招拍挂的地价上涨的影响，业内认为开发商控制房价是房价上涨诱因，但最终还是由供需关系决定

　　在此次调查中，有60.91%的受访者认为，是开发商控制并炒作房价直接导致了房价的上涨，受访者中16.09%的人认为购房者需求依旧强劲是造成房价上涨的主要因素，只有10.45%的受访者认为房价上涨主要是受经营性用地实行“招拍挂”后在公开市场上的价格大幅提高的影响。而此外，认为房价上涨的现象主要是源自去年以来土地供应量不足、房地产税费繁重或钢材价格大幅度上涨等因素的都不足受访者的10%.苏波表示，商品房住宅的成本主要可分为三大块，即土地成本、建筑安装成本、管理费用(包括房地产税费)，土地成本在这一个整体范畴内占到相当大的比重。

　　然而，尽管土地价格在商品房价格中占有绝对的比重，但市场的调节作用在影响价格波动方面同样是不可忽视的关键要素。市场的供需调节和开发成本都是能够作用于房价的要素，苏波甚至用“牵一发动全局”来形容这两者对于房价的影响。

　　苏波认为，目前上马的项目很大一部分土地都是“8·31”之前拿下的，由此看来由“8·31”土地新政所造成的地价上涨而直接影响房价，并不是当下最突出的房价上涨因由。但苏波也向记者表示，土地政策的变化虽然没有直接作用于现阶段入市的项目，但由于“8·31”后开发商的拿地成本确实提高了，这使得土地市场的供需关系渐渐发生了变化，正所谓“物以稀为贵”，这些因素都会间接影响到房价。

　　张跃庆认同开发商的炒作和控制房价是形成现阶段房价不断上扬的一个重要诱因。张跃庆同时表示，购房者的需求也确实是北京房地产市场得以快速发展的“优良土壤”。住宅是生存资料，价格再高也得买，当然这并不排除目前市场上很大一部分投资需求在游走，“就如同股票市场，追涨杀跌”张跃庆说。

　　期望

　　大部分受访者望政策解百姓住房之困

　　调查中，有373人认为，政府通过出台一系列措施，给房地产市场提供一批价格在5000元/平方米以下的住房，是抑制房价上涨过快的主要方法，这个人数占到受访总人数的31.66%，认为政府应该出台有力政策控制土地价格，以实现抑制房价过快上涨目的的占受访者的20.54%，还有19.27%的人认为加大经济适用房的开发力度才是政府应该采取的抑制房价的有效措施。

　　主张央行继续加息、严厉打击房地产投资、甚至增加土地供应量的受访者群各约占10%左右。

　　房地产协会秘书长对记者表示，对于房价的上升并不能直接从土地的关卡入口，他认为，加大投入廉租屋、经济适用房建设的力度，完善健全的经济适用房审批体系，才是解决之道。

　　目前的关键问题是，怎样打造低价位的商品房，因为房地产市场是放开的，所以政府无法以强行的姿态介入。

　　张跃庆认为，具有社会保障性质的住宅建设应该受到重视。《联合国住房人权宣言》中称“每一个国家都拥有解决居民住房的义务”。张跃庆表示，商品房的确应该放开，尤其是高档房，完全可以放开，只需从土地上加以控制。他认为，经济适用房的开发不应与供应的概念相混淆，就北京市目前的状况来说，大约有存量住房4亿平方米，这些住房供应基本可以满足地段需求。“住宅消费本来就是梯度消费，没有必要做出大量重复建设。”张跃庆表示。

　　业界观点

　　人均50平方米房价波动范围小

　　一房协秘书长在接受记者采访时表示，在一个城市中，人均居住面积如果达到或超过50平方米，房地产价格就只会在很小范围内波动。

　　“从根本上来看，近年来的经济增长货币增加，直接催生了人们改善住宅条件的愿望，加之与政府相关的土地供应行为，都直接或间接地加快了房地产市场开发的速度。还有重要一点就是银行的房贷政策，银行把大量的钱投放在或需自住或想投资的购房人身上，这既鼓励了百姓的购房热情，也鼓舞了发展商的开发豪情。

　　而据建设部2004年6月公布的《2003年城镇房屋概况统计公报》透露，北京人均住房面积已达到24.77平方米。显然这个数字与50平方米还有很大的距离。

　　房价上涨是由于需求旺盛

　　张剑认为，由于今年到明年，基本都是在拿招拍挂之前出让的土地在开发，因此短期内不会发生地价上涨引发房价上涨的突兀变化。

　　事实上，对于房价来说，土地成本也好，总成本也好，只是构成了房价的一个底线，起重要影响作用的往往是供求变化，至少目前北京楼市上因为供应量不足导致地价上涨从而抬高房价底线的作用并不明显，这也是由于需求过于旺盛的原因所致。张剑认为，地价上升之后开发商的利润被削减，这时要看市场环境会不会像上海等沿海城市那样，有大量外资进入，如果市场环境依旧利好楼市，地价成本的抬高就不会使开发商陷入无利可图的境地。（陆锐/文）