绿化隔离带是市场关心、老百姓关心、政府关心的话题，北京青年报特邀专家、学者、开发商，举办了一次研讨会，畅谈绿化隔离带带给北京的新变化。下面是研讨会实录。

　　“绿化隔离带带给北京的新变化”研讨实录(一) (二) (三)

　　主持人：你刚才提到对绿化带住宅的需求上，包括吕老师讲的中远城市郊区化，也是这个会的目的，怎样针对第一道绿化隔离带，针对已有的经验，做好第二道绿化隔离项目和第二道绿化隔离地区 。七月份的数据已经显示，五六月的供应量以及房价的攀升比例排在第一，这是大家要思考的问题。对于这个问题我私底下和周总有一个沟通。

　　徐怡芳：你说到五环，我觉得是挺担忧的事情。

　　周昆：刚才谈到住宅开发，去年政策变化之后，土地供应非常重要协议出让的形式之一就是绿化隔离带，实际上就是如何看到土地出让，我有这么一些建议。虽然说协议书上是一对一的交易方式。现在有土地开发公司，如果没有土地开发公司，由乡政府来实施的，是适度的还是公开化的，比较多的买家我不太主张这种形式，乡政府跟某一个开发公司单独协商定一个价，这样有利于开发商财务的计算，但不利于这个项目品质的提高，这是其一。

　　其二，目前来看，刚才说到在上阶段五六环近郊隔离带的房供销滞销，我个人认为，我也不赞成徐怡芳小姐的发言，在这方面有效供应小于有效需求的，这种大都市住在近郊，享受好的环境同时也享受到城市的便利。由于政策的限制，上升的速度是慢的。另外，开发商自己来说是供得起和想供应之间的矛盾，要建一个真正的社区，开发商自己建的楼，比如张总的世纪东方城，很多楼已经建成，开发商希望尽快到限，尽快实现企业运作，出现一些搁置的情况，不是开发商所想象的。我想张总想尽快实现资金的快速流动。

　　第三，对于土地来说，我建议项目规划总数应该控制。实际上，有些是四环和五环，有些在五环边缘，有代表性的，真正可以作为政府来感受当地居民居住的环境，或者CBD的场所来改善居住，有些项目说得很坦率，跟经济适用房和非绿化隔离带没有太大的差别。最直接的比较，不一定要匹配绿化隔离带这个名词，既然是绿化隔离带的项目，必然前面有一个帽子，是享受绿化隔离带的环境，大环境是基础，更重要是在大环境的基础上营造好的内部社区环境，但是很多开发商做绿化隔离带项目，小环境不注意。绿化环境跟周围匹配是一种浪费。我觉得应该在大的优美环境下营造高素质的住宅，高素质的住宅不一定意味着是别墅、高档住宅，其实中档住宅也有它的品质，品质和价格没有必然关系的。

　　第四，我感觉有一个明确的建议，政府要适度控制经济适用房。比如举绿化隔离带和边缘集团来比较，边缘集团可能有大量经济适用房的供应，经济适用房的经济责任，建立的成本包括政策在边缘主团的建设上，跟绿化隔离带的项目不完全平等，带来了一定程度上不公开化、不市场化，政府应该是守业人，应该不能做资源供应的不均衡，否则的话，绿化隔离带项目，即使没有财务负担或者养育的负担，单独就开发商来说，在算帐或者在经济效益上落后于经济适用房。我们想象北京将来沿着第一道绿化隔离带和第二道绿化隔离地区会有很多居住小区，刚才很多老总和一些老师提到城市化的问题，我接着主持人说的话，比如深圳的绿化带，从嘉善公园到中心公园，有山，山实际上承担了绿化隔离带带状的基础。香港也有绿化带，象沙田、元郎、请一大桥，沙田有一些山地，这是天然的东西，不是后建的，后建是上海浦东公园，北京除了这些公允以外，还有后建的就是绿营，让农民上楼。我曾经跟农民谈，他说不愿意上楼，他说不愿意交物业管理费，他说已经是烧土炕，现在也要交取暖费，以前搭一个房子租给别人。另外有些项目很好，城里高档的人来住或者高品质的小区，小区花园可能是一些游民，开小车在小区门口来接你，可能你还觉得不安全。我觉得还是要解决这个地区的经济的变化，人没有城市化，所谓房子的城市化，是没有持续发展的能力，这些农民如果没有变成城镇、居民，变成从农民到居民的转变过程，只是一个理论，大环境是绿化隔离带，中环境是很脏差的游民存在，小环境是自身体系的社区，这不利于北京将来长期的发展。比如一些企业，也是政府在区域规划上有公用的配套和就业的可能性，我最后想举一下光中华能港，是最能的大盘，几千名住宅小区，有自己的配套，比如配小学，配医疗，包括工会所、商业街等等，但是带来的问题，有一位老师提到广州人开车或者坐地铁上班，晚上回来，他的太太或者他的先生不在这里上班，晚上这个地方非常繁荣，白天这个地方就成为死城。如果新城市和新住宅区就是因为新城市有三个逻辑结构，有城区和街区以及某个小区或者某一个居住主环的概念，在广州这方面已经失误了。华能板块在批足主地的话，应该是完整的批示。

　　徐怡芳：我要给我刚才的观点加一个定义，找房的人可能会比炒房的少，是隔离区间转换的人。北京城市有很多国家级的大单位，很多原住的居民第一居所已经解决过了，我是针对那些人。我还想说一点，我致力于开发商造镇、造城的权利，还有公司制度下，给更多劳动者的报酬当中所支出的，就是国家给予的部分，里面实际上根本就不够我们去购买商品房，没有这个不足，跟资本主义国家是完全不同的。一个完全市场化的开发商能不能有权造一个城市或者造一个城镇。如果我们没有便利体制转换下，会给社会带来很大的影响。

　　周昆：东道地区有很多小区，若干个小区都配了九年义务制的学校和幼儿园，平常这个小学招不完。

　　主持人：我关注周总说的大中小环境整合的问题，鄂总做第一道绿化隔离带项目，现在做第二道绿化隔离带项目，你怎么看待利益分担呢？

　　鄂俊宇：首先是政府分担的项目，然后通过政府行为来支持。刚才牛总讲到一个问题，没有考虑到多方利益体，包括利益驱动，刚才徐老师讲的，开发商没有利益驱动不会做项目，政府没有利益也不会去搞。农民也是这里面一个载体，在整个参与绿化工程这样一个利国、利民世纪工程的出发点，同时有各种各样的主题在里面，政府首先要把你的目的性很明确的讲出来，为什么搞这个东西。搞这个东西要涉及哪些方面、哪些主体的利益，利益驱动点在哪里，发展商为什么要做这个项目，同时怎样造成一种利益平衡，包括吕老师讲到受益的问题。我觉得所有的矛盾，包括第一批也好以及下一个区域也好，成功也罢，矛盾也罢，所有的问题都是利益的问题，发展商的利益没有保证。如果第二道绿化隔离区的建设，如果真正能出台这个政策的话，我希望政府能够在这方面做更多的涉及这些利益群体的利益驱动元素要分析，如果没有出现这个分析，出来的政策就是单方的，下一次矛盾我相信只能解决一些表面在第一期出现，社会在变，所有的矛盾还不能完全解决。

　　政策出台的简单化或者在各方利益的平衡化，政府的主管性比较强，甚至包括我们以前跟王总最早做光大花园也是绿化隔离带项目，第一批比较早的项目。我们也分析，本来绿化隔离带是要增加城市的绿化面积，为什么万柳地区一百公顷的开发，为什么绿地的面积那么少，我们社区内是想多做一点绿地，但是规划所给的控制指标就是2.5，这种容积率是做不了那么多绿地，开发商不能砍，在政府主观调控机制上就不行。另外，长期绿地的发展，因为是以绿养绿，这资本就是发展商，就会主动维护。如果不给他绿地，反而把绿地留给非政府的非利益集体承担，想通过一部分绿色产业化带动，这之间也是一个平衡关系，所以这里面建议在集中大块绿地的规划和社区绿化指标中的平衡。现在几个社区都出现这个问题，大片的集中绿地，居民共享的绿地及其的少，甚至出现一些会导致发展商在增加容积率的过程再压缩一点。源头还是在政府主观控制规划的调整，这是一个基础。

　　另外我们感觉到绿化隔离带项目，当然总体规划先行，政策制定体制先行，另外还有政策主导性问题。南磨房当中承担很多问题，不是张总承担，应该政府带动张总来做。作为政府工程的主导下，资金在市政，因为是城市改造过程中的一项事情，包括绿化工程和环境先行，开发模式怎样调整，现在发展商也在迎合市场的需要，先建绿化，先建样板间然后再做。我觉得总体规划有了，能不能绿化先行的问题，资金从哪来，这是政府主导开发模式的调整，完全可以改变这种情况。同时包括所有绿色隔离化项目都出现过，真正的问题是谁来承担这个问题？受益负担已经转嫁出去了，究竟如何承担市政完善的工程，也应该是政府在这里面有主导性的政策引导，绿化先行、市政先行，然后再做。搞社区我们自我这样做，政府更应该有主导性来协调这个。

　　我们和王总、张总不一样，我们是在整个大区域里面拿几块地的项目，包括现在万柳地区最后一块住宅区，成本很高，容积率很低，1.0的容积率，现在不允许我们长一点容积率。这种情况下，在集中绿地，包括温榆河百米绿化带，跟社区的绿化带相融的问题。我们想参与到整体大的规划环境进程当中，希望多承担一些费用，因为将来我要受益，我们自己掏钱，我们自己做，愿意承担这个责任。这是在政策上融合的问题。除了产业化发展绿地在养以外，其他的就没有利益驱动。那块绿化是因为我们付出代价才形成，受益并不是我们真正付出代价的人群。

　　主持人：杨局长和王主任，你们对他们提出的利益分摊是怎么看的呢？

　　王燕：我有几个解释，绿化隔离地区的项目，不是由开发商承担更多的负担，实际不是这样，是政府承担了很多负担。绿化隔离地区所有的项目，政府有17项费用减免，包括土地出让金返还，大市政是两种形式，一种像张总这种我自己来建，土地出让金完全百分之百返还，另外一种就是市政府来建，他可能有投资排序，时间来不及，这确实有支付的问题。允许你选择政府来建，你不承担市政，大市政来建可以，两种选择。还有一种，提到种很多小树苗，绿化隔离区有绿化检查，种的树胸径不允许五厘米以下，有规定的，70%要求种树，比如谢老说的，树和草对生态环境和空气的改善不一样，效果是不一样的，不大鼓励人种草，还是鼓励种树，这是从绿化角度讲的。树是这样的，因为是2000年开始种的，三年可能没有感觉到他长了多大。二种形式，一种是生态林，一种是经济林，生态林就不允许你种苗圃，经济林就允许你苗圃，苗圃就是很小，长大取走卖掉，为了保护利益。因为这地是农民的，农民自己安排要有收入，这是经济上的方式。

　　我解释一下张总公司承担了很多社会义务和其他不应该是公司做的事情，张总不是纯一个经济公司，南磨房是公司和政府一起来做的。乡政府承担了特别多，其实应该是市政府，但是乡政府承担很多。乡政府的钱从哪来，就是集体集中的。好多是农民不理解，实际上感觉是侵害农民的利益。比如这房1：0.5，开发商的费用承担不了1，剩下1的房子，必须让农民上楼，钱从哪来，全是农民积累，他们有这种想法，而且拆除了很多原有像瓦片经济，而且还拆迁了很多家企业，损失特别的大，再加上没有可种的地，就业有了压力，农民有些不理解，这是一个。咱们开发商也做了非常大的贡献来参与绿化隔离带投资，但是一方面政府给了他一定的优惠政策，一个是地做了一定的经济平衡，我拿到这块地的时候，比如这块地我拿的时候，比如万科拿的青春家园这块地投资二个多亿，比如我投资两个多亿，也算了经济回报表，而且有政策优惠，周围的绿化和开发商，我们这儿和开发商的关系不大，这块的绿化是社会的，城市的绿化，不应该融入你小区绿化，到小区可能开发商中立起来，有可能改变其他的用途，比如高尔夫球场。

　　鄂俊宇：我刚才讲的集中绿地和社区拿出的绿地指标这块。

　　王燕：这是一个很好的建议，下一步应该把绿地和开发商结合。

　　鄂俊宇：很多项目讲是绿化隔离带项目，但是到项目里面去，你住在那里就不会感觉到有那么多绿化地。

　　杨军：就我个人的理解绿化隔离带政策，绿化隔离带政策不单纯是城市规划的问题，整个执行过程是城市经济政策的问题，对于政府来说，具有非常少的财政，以财政来做基础设施建设可以想象的，政府最大的资源是两个，一个是政策，二是土地。绿隔地区两个政策我是怎样理解的呢？是在政府在测算成本基础上给予的一种政策，这种政策的运作是以土地的分配、土地收益的分配作为基础。为什么我们老谈绿隔地，绿隔地就是1的，农民的住房建设用地的住房和0.5的商品开发用房，这中间含有1作为成本，0.5作为支撑整个推动过程的资金投入，所以开始大家说绿隔地区负担很重，负担有多重，是整个运作在全市范围通过预算所做出来的，是通过土地的收益进行分配。孤单地说，市中心地价非常的高，崇文区地价是2500元/平方米，说成本是合理还是不合理，孤立来看是不合理的。合理的就是市场认准的标准，房地产开发商愿意接受，因为我在这个基础上操作还有利益。第二跟区位关系是相对应的，我们再来看绿隔地项目，为什么价格拉低了北京市的房价，因为它的房价在北京市的房价中偏地。为什么奥运会之前北京的房价会长，因为奥运会之前政府有大量的投入。利益负担的问题，吕老师提出的这个概念非常的好，这是特别好的概念，大家想做，比如拍卖广告的命名权，这是附加值的一个利用，怎样从根本上解决这个，这在操作上有一定的难度。

　　主持人：你说的那个是有区别的，以道路来距离，在四环通路的时候，我们在这个会议室上做对话，道路通应不应该转让，一般从模式来讲，道路两边的土地在出让之前已经隔离出去了，和绿化隔离带项目不一样，绿化隔离带的开发商还承担了这些……

　　杨军：这是预期值的概念，大家知道有一条路，可能在预期值里加上预期。

　　主持人：政府开始可能没有想到预期这部分。从四环、五环、轻轨都能看出来，那些地已经出去了，绿化隔离带是不一样的。

　　杨军：我举个简单例子，你注意到，轻轨通车前半年房价的收入和轻轨通车后房价的变化，以及轻轨通车一年后的房价，都是有变化的。

　　主持人：从轨道规划来讲早就有规划了。

　　杨军：没有，没有。

　　吴有富：我插一句话，我觉得这是契约经济的思想。假如我们签约了，签好了，不管是通轻轨还是怎么的，因为涨了，都应该遵守轻轨，我们现在讨论这个问题，是由于北京地价在涨，假如那一天低了呢？是不是少付一点，是不是要遵守契约精神，可能是另外一个问题。

　　方明理：另外还要考虑开发速度和规模的问题，对绿化来讲，对开发商是好的。但是对绿化带的效益是非常关键的问题。现在我个人的看法，绿化隔离带的建设是很重要的一件事情，但是不是在短时间内要完成的事情，一定要在节奏和速度上要考虑。为什么呢？第一是人的问题，我们各级财政、市财政、乡级财政有多少钱来做这件事，如果没有钱做这事就是透支。我们现在把农民的地给剥夺了，而我们在未来几年达到目标。另外我们是基于整个北京环境的改善，另外是政策的因素，我们提出了“绿色奥运”的概念，建设绿色奥运有一个基本的东西就是要绿，这个观点可能不正确，要受到批评，现在如何处理奥运与长期规划的关系问题，我们是不是对历史负责的问题，2008年的奥运会是对中国很有影响的一件大事，如果我们为了2008一个奥运会，把我们各方面的资源都给枯竭了，不是对中国真正有利的事情，我们所有的资源为了2008这一年，我们这是对历史的犯罪。我们现在在人力资源都非常困难的情况下把所有的事情建设好了，带来的后果是严重的。我们作为一个城市，是几十年、几百年、上千年的时间，怎么规划和考虑，不光是这样的问题。绿化隔离带作为字面的理解，有一个隔离，隔离什么呢？隔离城市的无序的发展，如果在比较短的时间内，在政策规划各方面不配套的情况下不是隔离，而是应急城市泛滥发展，带来城市未来的建设和规划的整体是无法估量的损失。

　　还有我觉得土地是最基本的，刚才杨局说到是稀缺的资源，一千六百平方公里的土地，如果没有在一个完全细致的规划下，在没有确实可靠的财力和其他人力保障情况下全面铺开建设，所带来的绝对是严重的资源的浪费，绿化隔离带可能刚刚形成，二十年以后可能又要再建，建第三道绿化隔离带，这次不是向外延来改造，而是把原来的拆掉再一次改造，我想这对我们是非常严重的损失。

　　从现在的资源筹集，比如南磨房，我早有听说，一部分是绿化隔离带的安置房要上市，这种方式好不好，作为地方政府来说是好的，作为整个房地产市场的健康发展不利。你把1：0.5提高的话，那个地方能批20万，他批5万，在隔离地区项目之间做一级开发商，乡镇之间就会平衡。另外就是带来商品房开发和安置房转移到市场上带来了竞争，对于整个环境市场的发展，不是一个十分理性的选择。在这个时间弥补南磨房开发资金的不足，投入这么多资金，我允许他20万上市，能够挣多少钱。这个时候对北京市的健康发展带来负面的影响。我觉得绿化隔离带的速率的问题、规模的问题能否平衡推进，这是一个非常重要的问题，不仅带来供应上的平衡，而且对土地上的浪费以及站在历史上负责的角度上能不能规范，这需要探讨的问题，不太成熟。

　　主持人：大家在思考绿化品质和绿化形象的问题，上市过快的征兆是相关联的，是大家考虑的问题。

　　吴有富：观点听起来是对的，其实是错的，第一犯了历史虚无主义的错误。加入用科学的眼光研究问题的话，我们什么都不用干了。第二个问题，是忽略了中国已经进入了全面社会主义市场经济这样一个社会大环境，有些问题是通过社会市场手段来解决，我们在座的哪一个人可以把自己的事情全面规划好，不可能。

　　主持人：我觉得规划应该先行的。

　　吴有富：规划本来就是争论不休的东西，是动态的。所以我们不能用历史虚无主义眼光看待当今世界，也不能忽略当今社会已经进入了社会主义市场经济阶段，如果把什么东西研究透了再去做，我看这事就悬了。

　　谢远骥：好多事情往细的研究是有必要的。比如土地批租，这件事情我个人认为，有些事情弄得不细，弄得不细，最后出了很多矛盾，然后我们再解决。比如还有控规高度的问题，这么大的北京，以前六十米、四十五米，拿这么几个数字就把整个北京给控制了，简直不可想象，突破、改变，不断的变化，已经变化了一个很难的事情了。再一个绿化隔离带整个要实现的，绿化隔离带地区整个实现，不是一个政策或者一个链就可以的，是城市化进程到了一定阶段，农民才能上楼，否则也白费，你让他上楼了，后来他还要下来，这是历史性的问题。

　　牛金荣：超过了我们的预想，今天的研讨会非常的精采，我们今天所有论坛的讨论会在新浪房产频道做全程报道。我刚才听了大家的意见，发现大家思想不太一样，我觉得这能够给参观者和利益相关者有一个参与。刚才有专家说天蓝了，水绿了，树也会长得更粗，谢谢大家。