绿化隔离带是市场关心、老百姓关心、政府关心的话题，北京青年报特邀专家、学者、开发商，举办了一次研讨会，畅谈绿化隔离带带给北京的新变化。下面是研讨会实录。

　　“绿化隔离带带给北京的新变化”研讨实录(一) (二) (三)

　杨军：我补充说两个问题。第一，绿化隔离地区里面很重要有绿色产业的概念，绿色产 业是非常大的概念？包括花卉、苗圃草坪、养殖等农民多种产业，同时包括体育、旅游、休闲等文化类的多种产业，不完全是栽树的概念，还有提供理念，就是就业的问题。大家看绿化隔离带的时候，不要看绿化隔离带，里面就应该只有树，不应该是这样的概念。

　　第二，关于北京市住宅的高度，我说一下个人的观点，北京住宅在全国范围是比较高的，因为北京在全国几个主要大的城市里面，大家老喜欢跟深圳、上海比，甚至跟广东比，南方的住房水平比北方强，尤其大家特别关心的环境水平，包括朝阳区，现在几家大开发商都在朝阳区做，我相信他们有同感。北京的日照间距是1.6，在这个间距做理想化的，大家推崇的板楼，容积率就会受到很大的限制，为什么北京有那么多塔楼，很少的板楼，因为日照间距非常的大。另外还有就是保护政策性大。人们认为郊区是低的，中心区是高的，在北京这个观点应该反过来，在二环内的楼房高度是很受限制的，在二环以外甚至三环、四环以外，高度才有可能突破。按照北京来讲，被迫在高度上进行发展，这也是北京为什么在大家看到绿化隔离带地区里面出现塔楼和板楼的原因。大家理解郊区化的主楼以多层为主或者以TOWNHOUSE为主，这是理想的情况，但是在北京的实际情况下受到种种限制。东坝BN集团，曾经定位是北京的中高档地区，高档以18米以上，有部分地区到30米，我当时对这个高度提出疑问，为什么呢？18米的高度是六层，按照中国建筑规范的话，六层以上要设电梯，六层以下不要设电梯，这就形成了门槛，现在大部分房子做到六层，因为可以不设电梯，降低了资金。但是居住水平不如选到六层到九层的高度，60岁以上的老年人突破了10%，考虑到从老龄化社会需求来讲，安装电梯是必不可少的设施。高层也不能一刀切，局部的小高层对局部的景观也是有利的。我补充一点观点来理解北京住宅的住型和南方造成差别的原因。

　　张爱民：非常高兴今天有机会能够和各位领导、专家、各位老总来探讨非常有意义的话题。绿化隔离带建设给北京带来的变化，来之前没有准备，提得比较简单。刚听了各位老总的发言，特别是主持人的引导，好象绿化隔离带的意见很多。刚才王领导都进行了更正，一方有利，一方有弊，不可避免，各位专家也做了解释。我刚才又想了几条，不能光说好与不好，刚才王总说的我非常的赞同，特别是几位老总，可能跟我们的开发商不一样。都是在某一个地区、某一个乡以及绿化隔离带当中建某个项目，王总可能和我相似，作为区的开发商。作为地区的开发商和绿化带之中的开发商概念截然不同，遇到的困难也是截然不同。刚才几位老总更多是站在各自的项目谈绿化的项目，比如市政不成、种树不成，大多数的问题。我想谈个人的建议。

　　我感觉任何一个政府，都有利弊，万事都有利有弊，何况北京这么一个大的政策，在位置差、实力差，必然会造成一个政策在不同区域、不同公司形成不同的结果，我感觉要一分为二看待这个问题。第二个问题，结合各位领导的发言，我想谈谈存在的一些问题，刚才理理了有八大问题，结合南房的问题，一解释就全明白了。包括树苗的问题，讨论很多，应该盖别墅，应该盖多层，其实这是复杂的问题，没有那么简单。

　　我理解绿化带的意义，简单说比较大的有四个方面。首先第一个方面，这是农民城市化、城市现代化、区域国际化的必然。杨局长也提到这个问题，这是农村城市化的必然需求，如果没有一个政策，就没有农村城市化或者农村城市化的进程会很慢。不符合首都的形象，也不符合奥运整体的要求，国际形象、首都形象，什么都没有。没有农村的城市化就没有北京城市的国际化，这是非常重要的。没有北京的现代化，北京城市化就没有现代化，这个政策首先推动了农村城市化的进程，进而推动北京的现代化进程。这点非常的重要。

　　第二，绿化隔离带的政策，毫无疑问，还要完成两大任务，一大任务要实现农民上楼，农民事先上楼了，才能带动区域的经济，才能实现以绿养绿，上楼还绿，实现绿化带的初衷，要绿，要大面积的绿，要高标准还绿。农民不能上楼，这个绿就无法实现，南磨房的开发公司和其他地方完全不太相同，以上各位领导提出的问题，说实话，在南磨房都存在。也就是说，由于实行绿化隔离带的政策，农民回迁上楼，改变了区域的面貌，提升了区域的品质，或者加一个形容词，大大改变了区域的面貌，尤其是南磨房，这个变化非常的巨大，如果前三年到南磨房地区去，一片破平房，典型的农村，包括现在的房子还有，但是通过这几年，从2000年7月份开始，9月份开幕建设，贾书记、刘淇市长全去了，南磨房的绿化隔离带是试点乡，也是试点项目，从始至终一直得到各级领导的大量关注和关怀，参观是经常性。也就是说得到了大量的关注。所以说从这一方的意义来讲，实现了农民回迁上楼，改变的居住品质，改变了区域环境，提升了区域的品质，这个变化非常之大。从第二个意义来讲，我们实现了当初的初衷，对于区域的品质面貌的改善，这是非常重要的。第三个，农民回迁上楼了，大片绿地实现了。我们种树都是五十多年种的成年树、大树。应该说，绿化得到了实现，北京市的项链得到了实现，结合尾气治理、污水治理，包括环境的改善，最近我们二三年，大家有深刻的感受，应该不说水绿了，但天蓝了。二三年前我到澳大利亚去感觉非常好，一两个礼拜不用擦皮鞋，这几年北京也变了。而且还要达到他们的设想。

　　第四个方面的意义，为了实现绿化隔离带项目，1：0.5，就北京市第一道绿化隔离带而言，整个0.5的商品房有一千五百亩的规模，这个规模还挺庞大，从现在商品房的推出有几种形式，一方面自己开发，一方面引资合作开发，一方面是转让开发。现在绿化隔离带有这么几个特点，应该说伴着1：0.5，农民上楼，改变居住品质，商品房的上市，这也有三方面的意义。一方面的意义，平衡了建设资金，能不能平衡是另外一个问题，平衡了一部分的资金，肯定不能完全平衡。第二，抑制了商品房的价格，大家都知道北京房地产价格比较贵，大家抱怨绿化带出了一批，但房价贵。如果不把品质提升上去，绿化带的高档项目无法比，有人说房价没有降，为什么都说房价降了，我说品质提升了，这种品质体现到很多方面，特别是今年乃至明年，这种现象非常的明显。第三，这些合作开发、自行开发出现很多精品的小区，比如吴总的万科、万柳地区，包括我们地区的奥林匹克花园，都是几个景点的项目，如果没有这个政策，怎么搞建设呢？因为不是建设工地怎么搞建设，这属于0.5的建设绿地，所以出现相当一批精品住宅，应该说这是客户受益，同时对社会是有贡献。如果我们的开发商都有强烈的责任感，都去做精品住宅，我想对北京市整个房地产开发的行业，对于广大客户、对于地产界健康的发展，这是一个非常有利的。所以想想不用细想，起码有这四个方面，当然问题也很多。

　　比如刚才几位领导提到的，我理了理有八大问题，比如农民就业的问题非常的突出，生产用地、生活用地、产业用地都变成了住宅用地、绿化用地了，相关的绿化产业没有跟上，相关的合作开发的自己企业效益不好，农民就业的问题非常的突出。为什么南磨房的这些问题不存在呢？一个是自行开发，第二取决于强大的经济实力，第三南磨房从92年实行了二块牌管理，另外实行了几大企业，解决了大量的就业，基本在企业就业，随着城市转工转居的拆迁，又转工转了一大批，这个问题在南磨房不存在，在其他项目问题当中确实突出。

　　第二个问题，绿色产业的问题，也是为了解决就业的一个措施。我们专门有一个绿色产业政策，绿色产业目前来看，一个审批起来比较麻烦，一个是实施不到位，这个问题对南磨房不存在，为什么这样说呢？我们结合绿化任务，有八百亩的主题公园，很简单的想法，确定绿化用地以后，我们的想法很简单，就是这块地不能简单种树，要让这块地同时解决大量就业和符合绿色政策，所以南磨房和我们成立的合资公司，注资一千万，我们双方合资的，成立专门的公司搞大规划的建设，还有一块地坛，搞这么一块地的建设。绿色产业这块在南磨房不存在问题，在其他地方问题比较突出，比较不到位。

　　第三是大市政的问题，老总感觉特别的深。作为一个单独项目搞开发，当然离不开地区政府，这毫无疑问。他推不动。南磨房也遇到这个问题，关于大市政建设的问题，他怎么办？自己掏钱干，我们自己投资了五千多万就盖起来了，后来建成了市政也到了。南磨房一个是自行的投入，一个是区位的位置，决定了大城镇的难度小得多。比如东坝那么老远，就非常的困难，我们条件比较具备，但是没有水源、热源，最后没有办法，我们自己投资建设，南磨房还是绿化隔离带的试点项目，当然南磨房是排在第一位，去的人比较多，所以没有办法自己投资，作为一个地区的开发商，其中一块地的投资不可能自己搞市政，这就非常的麻烦。确实存在大市政的开发建设滞后的问题。

　　第四个问题，上楼还绿的问题，这个问题非常的突出。为什么呢？很简单，资金平衡不了，甭管什么原因平衡不了，大市政问题解决不了，农民上楼上不去，比如来广营盖了那么多楼，东坝盖了那么多楼，上楼都上不去。这是由于政策问题、资金问题，其实是复杂的问题，造成农民上楼上不去。

　　再一个区位价值决定了农民上楼非常的困难，这个问题还确实的突出。南磨房在这点又不一样，首先有一个产业的大公园投入，我们有一个小区，都是以板楼为主的，现在自行投资三千五百多万，把外围20公顷的绿化带搞了公园景观式的绿化带，我们没有一棵小树苗。我们小区有独特的资源，三面环抱小区28公顷，做了一个景观式的绿化带，还有长廊，远远区别于一般的绿化带建设。昨天绿化委包括林业局的到了整个现场转了一圈，非常的感慨，我说北京有第二个吗？他说没有，这是第一个。我们的项目先没有盖之前就把绿化做好了，这取决于开发理念、资金实力，这两个缺一不可。

　　第五就是资金的资源，这跟绿化带是一样的，造成上楼难等各方面的问题都出现。

　　第六个问题就是容积率问题，主任比较关心的问题，各领导都解释了，在领导想象当中，比如别墅、多层，跟当初整个批项目的总体规划是一样的，1：0.5，结合多少农民上楼，结合有多少商品房，批你有多少建筑用地，从规委那里批就比较高，不批0.5容积率，变成大量的住宅产业用地，他不批，这点要特别声明一下，不是我们不想盖低容积率，而是他不批盖低容积率的。要结合农村人口给你多少土地，不是你想盖地就盖地，特别的特殊，作为南磨房要不要特殊，一期的紫苑家院，你可以看到有很多人想买这房，跟别墅似的，农民住的房跟商品房一点区别都没有，当然这房就好了。说实话是为了上楼快，为了三个代表，才盖这样的房子，否则不可能盖这样的房子。四环盖这样的房子，恐怕没有第二份盖高层，不会，跟整体资金平衡，跟整体政策有相当大的关系。

　　第七个问题，就是1：0.5的问题，这个问题突出。为什么现在出现这么多问题，其实跟1：0.5的指标有关系，我可以负责任来讲，南磨房的1：0.5的比例根本无法平衡，农民怎么保证上楼呢？怎么保证上楼还绿呢？这个指标严格把关，一点不能放松，形成了相当一批农民的项目，同时没有上楼去卖或者转让，你就没有资金再去启动农民的回迁楼，启动不了就无法绿，这个问题得到了市区各级领导的关注。1：0.5的水平，制约了资金的平衡，制约了还绿

　　第八个问题，关于手续之后的问题，确实存在。按照22号文和18号文写得非常好，一条龙办理，各部门大力支持，其实不是这样，我们各领导都感受到，我现在总结，搞绿化隔离带项目，商品房，农民回乡很快，商品房这块，正式的商品房的手续一点不少，比它还麻烦。该找谁就找谁，还没有人管这事，其实有人管都管不了，比如土地出让返回问题，我们南磨房第一个返还，费了很大劲。这跟地区有关系。

　　所以绿化隔离带地区体现出这么几个问题，我想了想可能这八大问题比较突出，各领导比较关心，确实存在。包括第二道绿化政策都有所放松，有改善的地方，都是总结第一道绿化隔离带的经验和政策，都会有明显的改善。作为南磨房来讲就有一个问题，就是各领导没有提出的问题，就是中市单位的搬迁，三十年前、二十年前，给乡、大队打的眼井，修了马路，现在都到期了，属于违章建筑，在四环地区，可能在东坝不存在，而南磨房这个问题非常的突出，到现在还存在，就属于违章建筑，为了保护弱势群体怎么办？这块问题非常的突出。为什么南磨房能够搞得比较不错，我觉得可能政策还不错，一是源于绿化隔离带的项目，二是有强大的经济实力，一期投入了1亿多。你没有强大的经济实力不可能搞这种标准，要有强大的经济实力，另外是试点，领导关注比较多，这样难度就会小一些，各方面综合的原因。所以我感觉今天的活动还是比较有意义。

　　主持人：听了政府主体开发商的发言，我们在座的还有买房人，现在听听她的意见。梁亮你是在南磨房买房，刚才张总的观点你同意吗？

　　梁亮：今天来了这么多专家，可能不像你们说那么多名词，我只是以买房人的观点谈谈我的看法。一般我们选房要看位置、看价格，有自己的综合性价比，自从SARS以后，买房人更关注小区的人口密度和绿化这些方面的问题。我看了感觉小区非常的合适，但是我感觉绿化很小，感觉配套都上不去。后来我去世纪东方城，已经建好周围一圈的绿化带，还有主题公园都弄好了，看到小区内的效果有小桥流水，给人的感觉很好。老人和小孩可能不用说了，希望环境好，希望在下面休息。世纪东方城首先位置离我很近，白天工作也很累，晚上回家如果感觉小区的环境好会很轻松，如果挨着四环有噪音的问题，比较吵，有了绿化隔离带以后，会隔离噪音，而且可以净化空气，我觉得这是SARS以后大家更多关心的问题。我选房是这样的，开发商有钱非常的重要。这可能比较实在，但真的是这样。前段时间我知道出了一个什么文，跟开发商贷款有关系的，我非常庆幸选这房，去的时候已经看到十几栋楼同时起来的。我觉得有些开发商开始规划得很好，但是房子盖起来以后把这块取消了，重新盖成楼了，绿化面积可能会缩水，但是我觉得这个小区，楼是一起的，绿化都做好了，先做好绿化。绿化隔离带不管是第一道还是第二道，最终受益的是买房人，希望北京的环境越来越好。要感谢各位领导和开发商为我们广大市民做了一些好事。

　　主持人：吕斌是我的导师，从学者角度来看，他们对这些问题，第一道绿化隔离带现状的情况，包括谈到的经验和一些问题，有学者的一些看法。

　　吕斌：北青报组织这样的讨论，我也很少有机会跟城市开发商老总有交流学习的机会。像谢总、杨局、张总讲的，我有很大的启发。从对我们北京第一道绿化隔离带的体会来说，不能说很深，我们是海淀经商结合部的居民，旁边是绿化隔离带，刚才王总说的万柳，有学生在那边。另外像我们最近北大的资源集团搞的博雅西苑，卖得不错，相当大的原因就是有绿化隔离带的项目，跟圆明园有一定的关系。张总去年开会一次，多少知道绿化隔离带的难处，有一点点体会。我没有买这里面的房子，我们学校的房子在这附近，体会不是特别的深。总的来讲说，我的一个态度，北京第一道绿化隔离带，无论有什么样的问题，我觉得从大的构想和这么多年实践来说，大的方向是对的。取得的成效，在这样一个大规模、快速城市化的时期有很多问题，但是我觉得成绩是最主要的。

　　第二点，第二道绿化隔离地区，现在做了这样总体规划，从市领导推行，包括媒体方方面面都在讨论这个问题，我觉得非常的有意义，这是我最基本的一个判定。

　　关于绿化隔离带，我一会儿谈一下“隔离”这两个字看法。北青报组织这次有意义的讨论，我觉得把第一道绿化隔离带和第二道绿化隔离带，建成为隔离地区，我多少不同意。第一道叫隔离带我比较认可，第二道我以为北京是叫第二道绿化隔离带，我觉得容易使人产生一些误解。总的来说，这样一个概念，这样一种做法，谢总是最早的发起人之一。这样的概念，在国外最早是1923年阿姆士丹在大型国际会议的时候第一次提出针对当时的20世纪初在欧洲的所谓的工业化迅猛的时代，针对大城市的问题提出来了，若干条里面有一条，一条就是卫星城，另外就是防止城市扩散，第二就是主城区和边缘集团有一个绿带，没有提到隔离这个字，当然还有隔离的措施，形成对形态的控制。今天讨论绿化隔离带，对城市形态带来的变化或者未来应该怎样考虑，我觉得思路的出发点我非常的赞成。

　　在战前三十年代，很多大的城市相应做了一些实践，我觉得成功的不是太多，完全比较理想成功的还不是太多。英国可能好一点，欧洲城市好一点，像亚洲的一些城市，据我知道汉城模仿算做得比较好，最近也突破了。像日本东京，三十年代制定了一个规划，战后又把它完善了，最后由于快速城市化，土地权属极为复杂的背景，也有很多的问题。但是我觉得从这个意义来讲，北京今天进入这么一个加速的城市化建设的阶段，我们前段时间进行第一道绿化隔离带的建设，我觉得思路是非常认可。实际上是主城区和周边几个像杨局说的大的边缘主团之间有一个隔离，谢总当年的构想还是非常的及时，基本上起到作用，当然里面还有一些问题。

　　特别是北京的经验，对世界的启示还是以绿养绿，好象很难突破的机制问题。转型时期的特点，西方国家不敢做或者没有做到的，我们做到了。现在说我们打擦边球也好，包括西方国家给予启示的地方。实际上关于绿化隔离带，刚才杨主任都讲到，关于主城区所谓的环状绿带是广义的概念，这是我所讲的。这样一个大城市扩散，为了防止连续扩散构筑的连带，是基本的概念，没有遮蔽的开放的空间，这里面应该以绿为主，但是这绿不应该光是树林，包括生产性的绿地，包括稻田、农田也好，刚才谢总都谈到，包括王总谈到体育设施，开放性的。我为什么想讲这个呢？对我们实现第二道绿化隔离地区的问题我觉得有异议，如果全靠以绿养绿，就来栽树难度挺大，因为只有3%至5%的东西，东京当时一个理想的绿环，最后也妥协了，允许20%的建设绿地，他们不是以绿养绿的东西，是以基础设施来做。对于这个概念有一个共识的话，实现的时候就会有多种渠道，多元化的一种做法，或者更多人去参与，主体可能政府可以参与，当地的所谓农民，可能还不是农民，像张总、吴总、王总这样一些人，都来参与，我觉得这还是非常重要的。

　　第二点，我对第二道绿化隔离地区绿化带或者绿化板块或者楔形的绿化理解，我觉得四五环之间这样一个地带我们做绿地，当时由于城市扩展非常的快，确实起到了，无论是初衷还是实际效果，起到隔离的效果。再往外像六环进军，包括今天讨论六环以外的空间怎么做，包括以后还有第三道地区，我觉得会有这样的问题。第二道以后，我不太同意叫绿化隔离带，因为在这样的半径里面，面对城市化的压力主要有两个方面，不光是北京，很多城市都这样，包括我自己最近做的规划，像合肥所谓的扇形季风同道，很多地区都是这样。一个是来自主城区继续扩大的压力，除此之外还有更大的压力，就是张总说的农村城市化也好，农村城市化是不是跟国际化相联系，我还没有想这么多。还有一个更大的压力，就是我们大城市近郊区或者中远郊区的压力，在十年和二十年要非常正确认识这件事情。前几年从广州开会，我就看到一个中关村的村民，在北京没有看过中关村的杂志，在坐南航的飞机上看到了这一本杂志，上面写了一句话为“今后的十年之内，海淀区将百分之百的实现城市化”。全面实现城市化的速度和规模是不得了的。按照这样的比例，朝阳区不会示弱。这个比例可以用相等的比例和速度去理解。在这样的情况下，隔离这个字我不太同意，返过来，我觉得隔离一种概念，你就别往外扩散了，实际上未来十年和二十来不是扩散的问题，城市化中小城镇包括农村城镇城市化这个压力是非常大的，对于他们来说，比如我们搞规划的、做规划的，我们知道城市化现有的这套办法和这套思路是基本上甩在外面，特别是北京的，对下面根本不管，无论从产业、城镇的发展上，基本是不管的，觉得发展不起来。未来的十年会有很多问题，怎么做，我觉得很重要的就是说在五环以外、六环甚至更外面整个的北京近郊、中远郊区生态绿地、生态环境，作为基础设施如何进行的问题，我觉得这非常的重要。作为市区来说，在一环的基础上做第一道，地区的绿化，毕竟经费很多有约束的情况下，对于第一道绿化隔离带以外的作为生态基础的建设，我不太同意简单的再做一个环，而是应该考虑作为一种生态环境，从生态绿地的角度是不是应该有一些多样性的绿色的廊道或者季风的廊道等等，可能是网络化的。我看了这个，在第二道绿化隔离地区还有环与环，考虑到九块楔形的，实际上是放射性的东西，这非常的重要。我觉得从北京市规委绿地系统规划的视角来看，近期把整个做一遍，不要一块一块做。更外圈的广大地区应该怎样联系，是不是更有机的联系，一起做谈不上科学，可能更合理一些。这样做了以后，比如有些教授提到反规划和不要规划，其实我们城市化速度很快，剩下的部分不做规划也是不可以的，像我们这种规模和速度这么快，无论在南方、珠三角都是这样，在北京也有这个问题。所以剩下的就是怎么开发建设的问题，我非常同意刚才谢总和杨局谈到的，不是简单做住宅的问题，而是从整个城市形态上去讨论，这里面刚才谢总谈到亦庄，我觉得亦庄还是比较好的例子，但是不是更广义讲，比如美国90年代新城市主义，或者讲紧凑城市的概念，紧凑城市不仅是空间开发强度和密度的紧凑，更重要职能上的紧凑。由于城市形态、城市布局的规划，我听很多人讲城市规划，这确实有责任。我住在西苑，我的家窗户里面可以看到颐和园后山的，但是住在北京的人会觉得那是最差的，每天都堵。为什么呢？我觉得很多原因，包括高等院校，几平方公里开不了路，跟我们开发商的老总也有关系，全是高档的楼盘都有车，只有一条路，农大这边也是，布局还有问题。我们住宅郊区化必然要保护，带来另外一个问题我们就业空间和居住空间接合不是很好。像上地和亦庄仔细调查的话，住在上地和亦庄的人可能不在那边上班。

　　我想说的第三点，我们从城市形态、生活环境视角考虑的话，城市规划全北京市能不能认真做。前几天在城市规委开会，我们也提过这样的问题。这样的话，就不会出现你们所担心的房子都是沿着路一圈一圈盖，如果有机的做，有规划的去引导它，或者基础设施有一定的引导性就好了，比如解决北京交通问题，长远来说，还是要大规模的运输手段才可以，如果我们的住宅分了360个象限的话，轨道交通也会有问题。总的来说，应该考虑到未来的一些问题。

　　第四点，话又回到第二道绿化隔离区绿地如何实现的问题，刚才第一线的老总经营头脑是一流的，像张总动脑筋做了国际招标，我参加了一个国际的评标，就想搞类似于迪斯尼娱乐项目，用三到五来算这个地区的话，会有很大的问题，我没有想好。总的来说，我有一个想法，城市化里面有一个非常重要的原则，就是利益负担的原则，全世界都是这样的原则。所谓利益负担的原则有两点，一个是受益者负担，受损者要被补偿的原则。现在我觉得像张总谈到的，我们实际上跟绿化隔离带相关的企业实际上有两类，一类就是绿化隔离带中的项目的主体，还有一种就是北京世纪城，和杨总为地区开发的一些集团相关的。我想说的第一道绿化隔离带如果狭义地以绿养绿的话，还可以。就第二道绿化隔离带来说，我相信是有难度的。长安区的元大都也有这样问题，就是说谁来负担，一个是要把主城要恢复，最终是要通过东城、西城、什刹海来联合。我当时也提的一个，还是要让受益者负担的原则，这个受益者负担的原则我简单的一个想法就是是不是可以突破狭义的把这个搞项目的人来负担，有一个比较宽的区域范围，这个范围是不是在第二道绿化带项目的人来负担，这个距离有一个系数，我们企业所参与的一个区域来负担，这样可能大家就不会为了平衡而出现的问题。未来的城市化，一个是要实现这个绿地，为了农民上楼，从城市化的角度来讲，未来一定会改变自己的生存方式。

　　牛金荣：我们这个会没有探讨核心的问题，刚才你谈到利益负担的问题，我不清楚这个政策，相对于其他的政策，绿化隔离带开发商承担的社会责任和反馈的责任多。绿化带无论第一条还是第二条，提供多少政策，让开发商承担社会责任和附加的社会责任，不知道大家关注到这个问题。我们今天的开发商不太一样，比如张总很自豪，但是要承认你有特殊的优势。但其他的没有权利和空间，怎样承担受益的问题呢？比如杨局谈到城市格局和产业发生了很大的变化，我们这些开发商应该承担哪些责任，这是政府应该考虑到这方面的东西，我们今天的会议涉及这方面的内容还不是很多。

　　吕斌：负担实际上是两个方面，负担区域的话，大家在这个区域有责任，另外一方面就是开发者获益的空间到底有多大，从政府来说，应该给他们一点优惠政策，是不是能够扩大这个范围，在这个绿化带区域里面不能乱建，哪些可以建科技园、产业园，哪些可以建住宅。我觉得大家都有责任对这个已经确定的绿地建设有责任，同时政府应该给予一些优惠。我首先比较同意力度和强度都应该有一个度，但不是盖别墅。我觉得政府在这个地区给大家的开发能不能有一定的优惠，这个优惠实际上就是他们能不能拿出一部分资金更主动、更积极地承担这个绿地的建设。

　　牛金荣：比如说像万科、王总等一些外来者，你们在政策上是不是有一些差异呢？

　　王永伟：政策上没有差异。绿化隔离带的开发负担远远比非绿化隔离带的开发商要高。我们提供的一块问题，是量大的问题，导致了价格下滑。但是要考虑，同样的低端，因为绿化隔离带不是连续的，同样的四环、同样的地段，存在不是绿化隔离带的项目，我们只有三分之一作为绿化开发。不是考虑绿化带收益的问题，还要考虑到别的收益的问题。

　　吕斌：从这个意义上讲，无论是第一道还是第二道，绿化隔离带也好、要增强开放性，不开放就会有问题，变成自己的就达不到初衷了。我觉得我们更需要的是一个开放的空间，比如说我们海淀的绿地，弄成一个高尔夫球场，但我没有时间去打。我觉得周围的老百姓的活动空间越来越少。

　　王永伟：产业化的问题。要开放，

　　吕斌：产业化的问题，要开放就要收钱。

　　王永伟：但产业化就要收钱，但不收钱怎么产业化呢？

　　主持人：我觉得还有一个东西，包括在绿化带土地供应问题，这是我们接下来要探讨的问题。

　　徐怡芳：我刚才就想提出在整个城市化当中利益均衡的问题。

　　主持人：不仅是利益均衡的问题，还包括土地供应的问题。

　　徐怡芳：我今天能够参加这个城市论坛很高兴，能够听到这么多的领导、专家切身实践的经验，对我的帮助很大。谈到一个空间资源置换的平衡，我觉得这份报告写的相当精彩，从设计的角度来讲是非常专业化的，而且非常细致。但是为什么还会在第一次的推行当中有问题出现？这个是先天性的、不可避免的。因为现在所推广的城市化的法规和规则，实际上是在计划经济的体制下运行的，这个规则并没有改变，但是在市场经济的状态下开发的东西，这肯定是有矛盾的。我可以看出在每个细节当中是已经在寻求平衡性了，像杨博士做这个研究一定是投入了很大的心血，不断地找平衡点。我觉得大家讲的比较多的就是农民向居民的转换之间有一个社会角色转变的平衡，能不能适应社会角色的发展，这不仅仅是农民向居民的转换。还有城市原北京的居民的郊区化，损失了所有权，到了绿化隔离区段聚居的时候，并不是百分之百自愿的，有很多情况是被迫的。可能老总在开发当中遇到过，这是有冲突的，这是资源的重新分配，不是靠产权那套体系，不是靠政策的体系，是几条主线共存。在隔离地区里，我们做的时候，要把一些事情想到前头，尽量找到平衡点，这是一个。

　　另外在城市聚居形态当中还是要克服绿化隔离区形成流程，从这图上可以看到，像上个世纪西方国家推出的花园城市、广域城市，在这图上反映得很相似，那种城市建设的目的还是为了让更多的低收入者获益。从我们现在的方式又不太相同，我们开发的一些住宅不是城市低收入者买得起的，这个价位，我相信这样一种投入到最后的住宅价位不会太多，这种矛盾怎么转换，这种城市形态更适合于低收入者。如果政府行为去开发就太好，是完美的方案。现在是要把这些责任加给开发商开发，就像那位记者说到的，它占有多大的份额，有多大的责任去承担，它能承担多少，实际上他去承担责任，开发商愿意去承担责任在一定有利益在后面支持他的，没有利益他也不会去的，但是他能承担多少？还是走形以后会变样，这是在第一道隔离地区存在的一些问题。所以我觉得这个的平衡需要好好把握。

　　还有就是城市政策硬性的促进和自然形态自然形成的矛盾，也存在着一种平衡。我觉得在图上所反映这一圈绿化隔离区里头，实际上有一个潜在的危险，因为它的政策是划一的，没有说对哪个地区有一个倾斜，但是地域本身有不同价值的，最后在真正运作开发当中，尤其是走向市场化的方式开发，这个带很可能会断带，如果政策不投入一定量倾斜的话就会出现断带，政策上细化一下。

　　还有一个是短期的行为和内在协调的行为。短期行为就是女孩子想美容，想短期漂亮，就是换肤，我们做的绿化豪华的形式就像女孩子换肤。我们主要的目的是为了奥运，表面形象一定要顾及的，短期要顾及到，又要顾及到奥运以后得到顾及。

　　还有可持续发展，可持续发展包括两方面，一是近期局部的平衡，近期局部的平衡，在绿化的隔离地区之内，我们所做的商品房的开发和北京城市自身更新的矛盾。自身城市更新和城市中心的居住区，我们中心区已经形成了，还有多大居民需求量可以在绿化带里面。开发商开盘的时候你可以看，炒房的人比真正买房的人多，实际上最后变成空城。

　　还有就是远区的平衡，这类似于花园式的格局，类似于大工业化的发展。我们现在进入到信息生态化的时代，城市机理还是不是这样呢？这是谁也不知道这样的事情。刚才谢总也说了工作区和生活区明显的分区，导致了到上班时间来回运车，造成了人为的交通拥挤。在北京这样一个城市，是文明古城，有自己的城市机理，这是2000年成立下来的机理，我们用什么样的方式保护它，这是最重要的问题。在这一点上开始找到平衡点，同样是利用环状的绿化隔离区来做北京城的绿化，刚才杨军说到这是北京的特点。

　　还有一个在设计方式与开发方式的平衡，我觉得这里面有几点因素，刚才说到经济体制和转变当中的平衡。我觉得在这个项目的推广当中，我个人认为其实政府应该投入更大的力量，实际上绿化隔离地区形成之后，是全市人民都会受益的，有自己能够得益的，这个益是不是开发商承担更多。我们老一代在工作方式有一种三结合的方式，那种是“老中青”三结合的方式，能不能用这样的方式到这个工作当中。政府投入更多，当地的乡政府包括开发商，三方均衡利益。刚才有教材讲到具体方式，可能会牵涉到很严重的事情，需要再仔细的研究。

　　还有一个具体设计手法上的一种平衡，刚才有不少的专家说，树那么小，那么难看，高楼突出，北京对绿化有一个先天的条件，很难长那么快，为什么种那么多树，不只是为了树成林，而是为了营造这个地域的环境。我们要规划一个立体性的，比如我在露顶花园弄一个立体，这样景观会更好看，绿化上没有什么有效的规则。我想如果同时推动的话，也会推动北京市的规划体系更加完善。