2003年国贸秋季房地产展示交易会于9月4日如期举行。本次展会共设六个展厅，展厅面积达到13500平方米，展位近700个，参展项目近150个，新盘共45个，开创了北京市房展规模的历史之最。从类型看，普通住宅占76个，公寓24个，别墅3个，写字楼6个，经济适用房4个。新浪房产为本次秋季房展独家网络协办单位，将对本届展会进行全程的跟踪报道。下文为舒可心回答购房者的问题

　　舒可心谈购房实录(一) (二) 答购房者问

　　提问：请您介绍一下要约。

　　　舒可心：我说一下邀约，大家看一下司法解释原文，如果广告对买房人的购买行为、价格因素产生重大影响的，法院会判定这个广告视为邀约。比如绿地是30%，现在是20%了，法院说这不构成重大的影响。千万不要指望法律诉讼，法律诉讼是最后一步，是最没法控制的一步，因为法院打的不是道理，打的是法律，打的是文字。一个发展商最起码有五个人做法律的工作，整天研究这个，法律打的是证据，你很有道理，但是你光凭嘴说一定输官司，你很没有道理，但是你有证据，一定会赢官司。电视有一个《大话王》，市场经济所谓法制，就是这样。所以我们一直在谈“法、理、情”，法是讲道理，不讲情面的东西，我们不要讲道理、讲情面，发展商不是我们的敌人，但是在房子上他们跟我们勾心斗角，所以任何时候带着录音机去，在谈判的时候录下来，逼着这样，否则没有录音机的话，今天谈的这些东西写下来签字，只要他不敢签就没有用。签字可以作为证据，作为老百姓，还是要请好的律师，去上网，我们在网站上都有地址，大家都可以去问。

　　　另外我介绍一套系列丛书，叫做《购房七日通》，一共有七本。

　　　提问：如果团购的话，要请律师吗？

　　　舒可心：请律师的费用比较高，团购也可以请律师。如果年纪比较大的话，可以买一个经济适用房。

　　　提问：你认为以后的房价会降低吗？

　　　舒可心：市场决定一切，今天你不买，别的人买了，这个市场如果被房地产骗惨了，大家就不买房子了，房价就降下来了。

　　　提问：是不是所有的律师都是“谁给他钱，他给谁说话”？

　　　舒可心：在中国有一个实际情况，在银行贷款的时候，银行请一个律师来审查我们的资质，这种情况造成银行请了一个律师，不是银行花钱就是律师花钱，所以银行和律师结合起来骗人，所以律师合伙做假的手续，把钱骗到。不光是保险。签保险，第一受益人是银行，第二受益人才是自己，特别不公平。关于保险和银行律师费的问题，在业界已经争论了，有的人在保险上，已经由消协出面，跟保监会谈，这个钱不应该由我出。把银行的利息增加了，本来是4.85，你现在说4.95，实际上，这钱是我们出的，但这我们是替银行出的，这是现实情况，这不是售楼的律师，是银行的律师。律师跟你谈，因为成本太高，所以由售楼小姐跟你谈，能蒙就蒙过去了，蒙不过去就由一个律师来跟你说了。如果你买房比较贵，要请律师，尤其交了五千块钱定金了，在合同上要签不符合条件要退还五千块钱定金。所以再说一次，切记不要在房展会上签约，认认真真把楼盘看一下，不要听说他们只剩下三套，有一个楼盘永远剩三套，北京人去香港，说最后几天大甩卖，最后十天大甩卖，九天、八天、七天、六天、五天等等到最后一厅又不是大甩卖了，但游客不知道是否真的是最后一天，但是等你走了，又不是最后大甩卖了，在中国不允许，在香港允许。所以不要着急买房，又不是买现房，买期房的人更不要着急，跟发展商在谈判的过程就是一个矜持的过程。

　　　提问：有的地方小姐说马上涨价了，该怎么办？

　　　舒可心：那样你告诉他降价的时候给我打电话，转身就走。

　　　提问：房产的风险是从什么时候开始呢？

　　　舒可心：房产的风险是从交楼那天开始，只要是在交楼前发生的风险跟你没有关系。拿到房产证，物权才交给你的，房产是房屋交到你手里为主，物权有四个权，使用、占有、收益和处分，这是我们的权利，四项权利是随着交易才有了，同时风险也过来了。我建议大家尽量跟发展商谈，能不能收楼前一个星期交钱，先交定金，明年九月份十号收楼，你通知我收楼，我带着钱去。如果楼塌了，发展商没有钱了，是有限责任公司，已经破产了，你的钱实际上是要不回来了，法律上能要回来，但是清盘的时候，谁是第一受益人呢？是银行，先把银行的钱还了才还你的钱。如果发生地震塌了，法律上能把钱要回来，但是你只能分有限的财产，回来的比例很小。要规避自己的风险，讲句难听的话，你交的钱满了，要有风险。但是我要入住的时候交，风险很小。不要说国家有规定，什么事情都可以谈的。

　　　提问：买经济适用房的时候，要排队摇号，甚至要等到夜晚，以后这种情况会不会持续呢？

　　　舒可心：市场是在初期就是这种情况，将来用不了多少时间，发展商要跪在我面前，求我们买房子。

　　　提问：买房有没有国家规定的合同？

　　　舒可心：没有国家规定的合同，只有提供的合同示范文本，示范文本也是商量的，可以填的。如果不填的话，你的权利可以不买房子，扭头走。

　　　提问：价格与成本是否有关，请您解释一下。

　　　舒可心：在计划经济体制下，政府管制价格，要求任何产品的生产厂家提供成本，包括劳动的成本，国家为了防止物价的上涨，限制了一个利润率，为了防止物价急速上涨，导致通货膨胀。所以这西北油面到底卖十块还是八块，这就是计划经济一定跟成本有关，现在老百姓错误的观念，看着发展商到底把这西北油面卖多少钱一斤，政府不管，完全由市场决定。我们花钱是买着感觉，跟着供求关系走。资本主义社会，说资本主义把牛奶倒到大海里，如果牛奶放到市场里卖，牛奶的价格就会一落千丈，他为了保持牛奶的价格经常这样做，宁愿把收上来的牛奶倒掉，就是为了让供需矛盾减少。到底粮食多少钱，随便，只要你卖得出去，所以才有粮食加工。

　　　提问：在谈合同的时候，应该先谈什么呢？

　　　舒可心：先谈合同，先谈道理，如果合同里没有买售人不支付煤气开通费，就不要支付。煤气开通费由业主来支付，在合同之前发展商是业主，我们买的房子是带煤气的。我们在合同当中，收楼的时候，可能发展商说交这钱交那钱，交什么钱，我按照合同约定，交什么钱就交，没有约定，就不交。合同中没有约定的，政府法律法规没有强制的由业主支付的费用，我们就不支付。

　　　提问：律师费怎样支付？

　　　舒可心：律师费是中国特有的特色，是银行请的律师来审核我们资质，由我们出这笔钱，这种收费是现实，一二年可能银行自己要花钱请律师。

　　　提问：物业管理费怎样定的？

　　　舒可心：咱们国家制定物业管理费有两个标准，一个是高档商品住宅的物业管理费，经济适用房、普通住宅和高档住宅，普通住宅有一个规定有物业管理标准。高档住宅是由业主和物业管理商定的。经济适用房是政府监管的，产品价格由百姓的支付能力来考虑完全开放还是政府监管，所以普通商品住宅和经济适用房的物业管理费国家监管的，高档住宅是随便买。我刚才讲了，千万不要买普通商品住宅做成的豪宅，就是因为普遍商品住宅是按普通住宅费用收取的，如果做成豪宅的话，是发展商自己加进的。新的物业管理条例出台是新制定出来的。

　　　提问：小产权的房子可以买吗？公共维修基金是怎么回事？

　　　舒可心：小产权应该不是一个产权，你去咨询一个律师，看能不能买。公共维修基金说到底是业主自己的，没有交给谁。公共维修基金在办理房产证交2%的钱交给小区办，由小区办存着，钱交齐了，拿到小区来，按照每个业主的名字立一个户来进行管理，是房子的养老费，属于业主的，不是交给别人，契税交给国家拿不回来，将来你卖房子的时候，基金也随着卖给下一个业主。没有维修基金，大厦就没有人修。维修基金是自己的，拿出来放在大家的框里头，每个人掏2%，钱是大伙的，不是政府的，也不是发展商的。

　　　提问：合同里面没有约定产权证什么时候办齐，应该怎么办？

　　　舒可心：可以要求法院办理，如果再不办理可以根据刚出台的司法解释。建议你去找一个律师，这个事应该不是很难办。至于发展商，解释一下，发展商没有交清土地出让金是很正常的，国家目前的行政制度允许发展商交一部分土地出让金进行小开发，但是没有交清土地出让金确实没有办法拿到五证。如果你不补交土地出让款的话，政府肯定不让你办房产证。

　　　抵押在一般情况下，银行会很认真的检查抵押土地的地款，在这块土地上是一期二期建两个房子，卖一期的时候，尽管没有交清土地出让金，会把二期空着抵押给银行权，卖房子的时候要把这个赎回来，否则就很难办房产证，你关心房产证，你就签在合同里，什么时候我能拿到房产证，这可以在合同里进行规定，政府没有明确规定。

　　　提问：开发商违约了，违约责任应该怎样处理？

　　　舒可心：签定合同时，这是非常重要的问题，所有合同里都有发展商，业主如果违约，1%或者是什么日万分之三，发展商应该这样应该这样，而发展写如果不这样怎样罚钱，不办房产证违约，就没有罚多少钱。如果发展商不给你办房产证，你没有直接损失，是间接损失，发展商什么都不会赔你。最近出台了一个最高法司法解释，这是可以赔的，这是法律规定的。我提醒大家，不要只写发展商应该怎么怎么，后面如果一定要加一句，“如果不怎么着，应该怎么赔。”这是我们现在合同普遍出的问题，有违约，没有违约赔偿。

　　　提问：商品房有没有真正意义上的所有权证？

　　　舒可心：咱们国家纯粹意义的商品房是外销房，有土地使用权证和房屋所有权，房屋所有权是有限的，但是要交土地使用费，是这样的情况。理论上只有过去的外销房才是纯粹的商业费。后来变为二证合一，一个证上既有房屋所有权证，而且还注明了占有土地使用面积和使用年限，这也是非常符合标准的。特别要警惕的，发展商手里有大的土地使用证，从大的土地使用证划小的土地使用证，在大的土地使用证做注销，有注销的土地发展商，就不能做开发了。现在最可怕是拿到房产证没标明土地的这些业主，你们土地的所有权证还在发展商手里，在法律上，发展商还是土地的唯一所有人，他仍然有可能做一些手脚，所以这个时候，要跟政府谈，跟外商谈，把土地使用权转过来，因为房子有两个权，一个是土地使用权，一个是房屋所有权。

　　　提问：房产证可以作抵押贷款吗？

　　　舒可心：按照目前中国的法律，不是全款买的房，房产证肯定没有，可以暂时不交契税和基金。维修基金是大家的基金，是用公共利益来交。如果从个人来说，如果房子是我们买的，不办房产证，还得有财产证明，我们都不办到，房产证只证明我们有财产。如果做按揭的，房产证就没有用，为什么呢？很多消费者不知道，我们的房子在银行凭什么给我们贷款，发展商给我们担着保，如果我们办了房产证，我们拿不到房地产的证明，这个正本就放在银行抵押，所以将来发展商要求着我们办房产证。

　　　主持人：舒可心为大家讲演的“在展会上如何购房”的现场活动到此结束。谢谢大家。