2003年国贸秋季房地产展示交易会于9月4日如期举行。本次展会共设六个展厅，展厅面积达到13500平方米，展位近700个，参展项目近150个，新盘共45个，开创了北京市房展规模的历史之最。从类型看，普通住宅占76个，公寓24个，别墅3个，写字楼6个，经济适用房4个。新浪房产为本次秋季房展独家网络协办单位，将对本届展会进行全程的跟踪报道。下面是购房专家舒可心在展会现场向购房者讲解一些购房小技巧：

　　舒可心谈购房实录(一) (二) 答购房者问

　　商业也是这样的，这是作为发展商炒作的条件。市场经济跟价格成本无关，只取决于市场，有人买就能卖得出来，所以更多的发展商把精力用在策划上，说难听的话就是蒙人，这蒙人不是法律意义上的欺诈，这是个玩笑。是他做得特别漂亮的宣传体。花了几十万来到展览会上宣传，每一个项目拿出3-5%的广告费，这些钱的目的只有一个就是吸引买家眼光，把买家框进来。我们到房展会不是为了买房子，而是为了看这个市场。在我们真正买房子的阶段，北京有上千多家楼盘销售，而只有一百多家在这里，难道剩下的那些楼盘，他们不做广告，它的房子就不能买？

　　关于配套方面，商业，学校是政府必须建的，甚至还有影剧院，这是政府逼着建，不建他也得建。大家不要伤脑筋考虑。越有学校，将来就越闹，比如学校一早上就要放广播体操，实际上这些都会影响我们的生活。我们现在还没有孩子，才怀孕就想到孩子六七年以后，这样的家长太累了。先挑一个适合我们居住的地方，将来有了孩子以后，我适合居住的地方可能还适合于某一类人住，我们把这个房子租给他，到其他地方住。家的概念不是一辈子就住在这里的，我强调了好几次了。政府规定的项目，我们千万不要受发展商的左右。

　　另外小区要上档次，发展商自己设计的一些项目，比如叫“天兆家园”，就有会所。会所其实是一个鸡肋，它的消耗是非常巨大的。我们业主委员会和业主如果不能很好看着我们的物业管理费的话，可能被发展商或者物业管理公司把这钱投到会所上去，因为会所是耗能、耗资源的大户，我们真正能消费得起的会所，应该说才是我们真正要考虑的。大家记住天下没有免费的午餐，我们要选择一个适合我们自己的会所。刚才说了总价把阶级给定了，我们有阶级支付的能力。尽管在买房子的过程中，所有人都有一种傍大款的习惯，希望在中南海有一个房子，一说你住哪？住中南海。希望能做到在这样的地区买一个小户型，自己的物业管理费支付得少，却享受了很好的优越环境，谁都愿意这样，因为这是投资的一个良策。有些问题就不这样，比如会所，你用不起，还要为它支付费用，比如家里来了一个客人，说一块儿游泳，要50块钱，你就得花。所以会所的问题，实际上是很多开发商套老百姓的一个小的缺口。

　　另外会所的建筑没有规定在合同当中，大家对什么感兴趣，有可能大家对会所感兴趣，就要把会所的功能了解。我们毕竟买的不是使用面积，大家可以看看合同，合同里买的东西就是建筑面积，什么都没有，而发展商在广告里除了建筑面积，连把空气都吹嘘了。买房子的时候，空气好，大氧吧，如果真正意义的大氧吧，那么我就可以说如果可吸入颗粒物高于多少，我就退房。发展商说了很多东西，就是邀约，是骗人的，但不构成合同欺诈，也不构成形式欺诈。如果发展商有高尔夫球场，那好，如果建不成就退房。因为维护高尔夫要花很多水和农药，使得高尔夫球场环境非常的差，那其实纯粹是一块绿草地。大家喜欢什么，就把签订的合同给退了。签订的合同里面有的东西，如果没有，我就退房。有健身房，但没有器械，这样也不违背法律。所以我们现在要把脑子里想的东西都想出来，如果不写，证明没有。

　　关于会所的问题以及其他的儿童设施。比如现在有发展商跟我说，已经跟超市集团签定合同了，将来这有超市，那好你敢不敢签到合同里去，到时候用的话没有超市我退房，他说不行，我说如果用了一年没有超市我退房，他说不行。如果我去告他，也告不了，因为不是违法欺诈，因为没有写在合同里面。写合同的时候，发展商会逼着你。虽然没有给大家造成多大的损失，但确实造成了生活不方便。我可以告诉大家，比如退房，这是一个，还有日罚款万分之三，这什么概念呢？相当于10%的租金回报，比银行高多了。如果发展商违约，我们就等着，要租金，这都是保护我们自己的方法。

　　刚才说了总价有律师费用，建议大家买房请律师。说实在的，现在也没有什么特别好的律师，但是也建议大家要请律师。律师也是生意人，发展商卖房子，律师也不一定全部看清楚，也不能完全相信律师。买房确实挺麻烦的，大家喜欢的，包括园林设计，只要我感兴趣的东西全都写在，或者附上发展商的邀约，如果他不同意，那就说明他心虚，甚至可以说先写上，如果你有设计变更，一定要通知我，要本着一个合理的方式。比如我们家的房子大了半个平方米，就通知我们，因为房子的面积没有变，只是把管子挪了，多了半平方米，告诉我，总价不变，户型发生变化，他们告诉我，是诚信，他怕的是什么？因为合同有约定，如果设计变更不通知的话就退房，他怕的还是将来有人退房。这个时候，不管是维权也好，买房也好，要对自己买的东西尽可能详细的跟发展商谈，这是一个很大的生意，毕竟房地产市场政府的监督是非常有限的，不象买汽车，有召回制度，而买房没有召回制度。

　　第五个方面是位置。我考虑来考虑去，把总价放在第一，我发现很多朋友在国贸住，住了二三十年老房子，然后跑到三河住，非常的舒适，可能有一种离开城市的失落感。位置实际上跟我们买房人年纪有关。我们年轻人上班，要花重金买离自己上班近一点的地方。在香港、日本，交通成本特别的高，电车月票特别的贵，香港坐一趟地铁五块、十块钱是正常的，每天支出的交通费用特别的高。对都市年轻人来说时间比钱更重要，年轻人买房子，应该主要考虑到交通是不是便利，这非常的重要。我碰到一个北京电视台的记者，他说我原来在上地买了房子，挺方便，但是现在北京电视台搬到CBD了，大调脚，但交通方便，也是可以的。我们不一定要选择自己现在上班的地方，还要考虑我们这个行业，选择IT业发展的方向，以及传媒业的发展方向以及要考虑我们是干什么的，如果我们是做买卖的，去哪都无所谓。我小的时候不愿意离开城里，因为天安门近，最后我自己反思过，我多少年没有去天安门了。所以在城里的概念，我们把城里留给谁？把城里留给有钱的年轻人，他们需要，我们自己可以买一个很好的房子。但是老年人要离社区、离医院相当近。其实买房非常的复杂，要适合人群。总的来讲，位置分两类，一个是基本退休的，帮着看孩子；一个是上下班的。买一个小户型，花高价买小户型是值得的，从长远来说是值得的。甚至你可能卖出去，一定不会通货膨胀，越来越多的外地人来北京，越来越多外国人来北京，北京不如上海发展快，因为经济发展不快。北京会不会以后往下坡路，我觉得不可能。因为城市在发展，房价一定会越来越高。

　　第六就是房子的辅助，比如景观、朝向、楼层，甚至电梯这些指标。作为都市人，买房子要特别强调用处，我们不可能把所有好的东西都买过来，必须要有侧重，我是学计算机专业的，有一个行业内叫优化的理论，所谓最优化不是什么都最好，是对一个目标来说相对优化。比如年轻人上班，景观对你来说真的不重要，小区有没有水景不重要，因为有水景的话你要花钱。当时你买房子的时候看到这景色非常的漂亮，入住之后才知道有一个草地浪费。我们一定要考虑到相类似的人群在一块，在国外看到很多纯粹的公寓住了很多白领，因为他们没有时间去欣赏这些景观。所以景观到底做到什么程度，对我们是不是需要，都是问题。如果有需要的话，可以花钱买景观，但更重要的是维护、保养这些东西花的钱更多。水景住宅，孩子在旁边玩，把孩子给淹死了，也有这样的情况。我想，我们买房子的时候，不要去凭着看电影里的豪宅怎样或者看到哪个山庄怎样，我告诉大家，我们没有时间去欣赏这些，我们也没有那么多的金钱去享受。现在年轻人是创业的阶段，挣很多的钱，将来有了钱请了保姆，才能看着孩子。我建议大家买房的时候，千万不要傻乎乎的追求普通住宅做得特别豪华的，为什么普通住宅做得特别豪华呢？因为政府对物业有非常严格的规定，政府制定价格标准。普通住宅拥有的设计标准来计算物业管理费。发展商卖房子做了很多超标准的东西，物业管理费就不够了，钱哪来？一定想办法掏我们的钱。比如把公摊面积出租，把地下停车场出租，本来这些钱该我们收益的。大家每个月每平米多一块钱，为了治理小区的水景，拿得出钱来吗？拿不出钱来。所以小区景观的这个问题，大家一定要切记这个，不要贪图这个。对于没有用的甚至特别豪华的大堂，跟我们没有什么关系，因为那些将来都是要花钱的。这样的小区对于年轻人上班没有意义，只有对中老年人，对我们的父辈才能够享受这个，对自己的需求有了了解，才能决定买这样的房。

　　第七条贷款金额、期限、方式。最重要是贷款贷多少钱，到底贷多长合适，采用什么样的方式还款，是等额还款还是等金还款。贷款方式是作为金融的一种服务产品，我们不要认为某一个贷款方式，政府帮我们解决了买房的一个举措，实际上他是金融企业、银行的一种服务，这个产品怎样设计，对于银行来讲，一定要赚钱，对于买房人，根据自己的不同情况来选择不同的金融产品。今后越来越少的政府干预市场，政府越来越多是提供服务。

　　首先我根本大家讲一下贷款金额，这跟总价有关。我们可以贷六成、可以贷七成，究竟贷多少，跟我们自己的实际情况来规定。我们把钱存在银行的利息只有1，我们要尽量少的贷款。但是不能一点都没有，有的朋友说我现在股票赚钱，就买一万块钱的股票。我们到底贷多少钱，根据我们自己的资金情况有关。有没有一个特别大的投资项目就被淘汰了。如果资金不充裕，向亲戚家借钱的，我告诉大家不要指望着亲戚朋友借钱，有一个好朋友、好亲戚的关系非常不容易，只要一旦借钱了，这种关系很容易破坏。借钱没有人借这种感觉很刺痛，所以，别借钱，就跟银行借钱。跟银行借钱，我们给银行的利息，我们没有任何心理负担，只有还债负担，如果跟亲戚朋友借钱，却不是这样了。我建议大家不要跟亲戚朋友借钱，为了节省这些利息，特别不值。人的观念上，想借朋友的钱，实际上是为了省自己的钱，但在这其中自己心理上会有很多的压力，所以大家一定要考虑自己的收入来贷款，不要指望根亲戚朋友借钱。

　　另外关于贷款的期限，贷款期限可以选二十年、三十年的，理论上我觉得收入高的我们可以缩短贷款期限。贷款期限短可以少还一些银行的利息。我们存在银行的利息只有1%，而我们还贷款却有4-5%。我们每个月有五千块钱的收入，每个月供三四千块钱，尽快供完。另外收入较低，对自己行业不看好的，比如你的行业是重工业，你要就拖长贷款期限。拖长贷款期限是当我还不起的时候我把房子卖了换一个小房子，还20年，没有人把银行还的贷款还得完的，一般还了三五年房子就涨价了，我把这个租了，另外找房子。如果收入低，行业前景不看好，贷款的时间越长越好。太长了有利息问题，要具体看情况。关于还贷的多少，还是取决于我刚才说的占收入50%左右，还贷是比较合适的，不要拿钱都压在银行上。我认识一个人一个月工资二千多元，还贷是一千八，然后天天回家吃，这样的日子过得真的是很累。所以买房，用贷款买房，实际上是政府为了稳定社会的一个商业的办法。所有贷款人，不知道在座的有没有买房的人，从你贷款那天，你就再也不希望跳槽了，希望真正的上班，再也不想去旅游了，只想去认真的工作，人就会变了，人的整个思维模式变了，不要给自己太大的压力，特别是年轻人，不要所谓的事业，把自己拴得象一个小老头一样的，一个月供五六百，有一个小户型住，非常的轻松。关于贷款期限的问题跟自己的收入有关。

　　还贷的方式，最好的银行服务是自由还贷，你想什么时候还多少钱就还多少钱，可能有最低的还贷标准，在这个还贷标准当中，你挣得多就多还点，挣得少就少还点，这样自己也不累，你自己没有班，做好一个预算，这是生活希望按部就班的。有一些惊喜当然好，不能整天想着我下个月还多少钱。我们一般选择等额的方式，每个月还的钱是一样的。每个月还的本金额是一样的，但是本金和利息不一样。这种情况适用于什么呢？适用于青年人、收入稳定的。相对应的叫本金还贷方式，我每个月还的本金是一样的，都是一千块钱，当然利息会越来越少，因为本金越来越低了，利息也就越来越少。这种还款适合于中年人。因为年纪大了，最后收入只有养老金，还款的压力越来越少。四五十岁的人用本金的还款会非常好一些。

　　等额还款对年轻人是合适的，我们算来算去算不上银行，很少一个人会把本额还完，还了三五年就卖了，转按揭了，银行挣到我们的利息可不是8%，银行的利息挣得特别的多，我想这个关于贷款的更多数据计算的问题，以后有机会再讲。

　　第八条，以前讲得最多的，今天我们一带而过，讲一下资质、法律取证、合同签署等等。这是我们回回讲，报纸讲得最多的东西，我想大家都非常的清楚，再一次跟大家重申，我们在买房的时候看中的是什么就把合同签进去。昨天我还接到业主一个问题，买房的时候没有注意，样板间是绿色的，交楼是白色的，样板间的门是朝外开的，交房的时候是朝内开的，但是签合同的时候就没有说，应该签到合同里面去。如果你在意，就一定要签到合同里面。我关心什么，哪怕再小的一件事，楼梯是木的还是铁的，我考虑爸妈来，铁的不方便，就一定要说清楚，如果没有木头的，我就不要。发展商因为你这一个合同是这样签的，就一定要履行合约，这个事尽管很小，但是对你很重要，不要指望谁可以自律，在金钱美女上谁都经受不住诱惑。什么是你的权利？除了国家规定的，写在合同里就是自己的权力。为什么告诉大家买东西拿发票？发票就是权利，如果没拿就没办法确认。

　　第九，房展会看什么？房展会的领导在那里，其实房展会是北京市项目中，很少的一部分。是项目当中愿意花钱作广告的项目，还有大部分项目不愿意花钱作广告。未必他们都违法，由于房展会的组织单位，严格的审核他们的资质，可能会不放心一点，但是我们自己可以要求他们有一些证，如果不行的话，我可以走。在房展会我们要看大小，这个房展会，我们可以看到，什么样的房子是主要的，就要考虑到北京是谁在买房子，我们是不是可以买？另外一个，这次房展会都是公布的发展商，公布的在建的楼盘比较多，大家不要扎堆，如果我们有潜力就可以买房子。房地产首先看大势，特别是对投资人。因为我们在报纸广告上，看到某一个楼盘有多少投资，我们看房展会，我们大概了解好的位置什么价格，小的、稍微差一点的是什么价格。对于买房自主的人，大家看这次房展会有什么样的价格，在什么样的价位的基础上。比如说在回龙观的，展会都是三、四千，大家心里就有谱了。每一个发展商参加房展会，都要二三十万，他们一定要卖出几套房子，才可以赚回来，这个钱都是买房人掏的。第二个是看规划，我们买房子的时候，很难看到房子周围的规划，这些东西有的时候交房的都没有了，参展的这些楼盘，他们都会有，尽管有骗人的成份，大家不能全信他，这些规划还是需要注意的。大概商场在那里、周围有什么大学。其实其他的房子也有离商场和大学近的，这个是我想和大家说的，任何一个发展商吹嘘的卖点，除了对他是一个卖点，对周围的发展商也是一个卖点，我们要自己看是怎么回事。第三特别是大北京的概念特别多，和北京、天津、廊坊连在一起，因为西部到香山不能再盖房子了，首钢也是，不能再盖房子了，这样我们就要考虑到，看看展会，我们就了解哪一个区位的房子比较多，那个区位有发展。第四就是要看一个资料，不能拿很多口袋，看一个就可以了。现在不兴包书皮了，拿一个口袋就可以了。要资料的话，一定和售楼小姐要一个名片，为什么要这样？而且我们要简单的了解楼盘的情况，比如说我们感兴趣的价钱、户型等等，比如说他们已经销售了三、五套了，下次打电话的时候千万别打给她，找另外一个，如果两个让说的不一样，这个楼盘就可疑，需要考虑。每一个销售小姐都以自己的思维说，因为她有佣金，她说的非常好。到签约的时候就说不可以，那时候就是白耽误工夫。先要一张名片再详细的问，这个时候就可以感受到发展商的诚信程度。特别是是财产方式，交通方面的承诺，把这些记录下来。然后在家里打一个电话。所以有的时候，我们很多生意做不成就是诚信的原因。另外，我想告诉大家，比如上网，特别是年纪大的人让自己的孩子上网方便，几乎每一个楼盘在网上都有，去看一看，特别是买房的时候，里面的纠纷、发展商的情况都会写在里面，要买房先上网。很有意思，把网络当成与认识人进行沟通，我们经常知道哪些是假的，过去在形式大好的情况下，我们都不知道是不是大好。我们有是非判断的标准。所以上网是最好的方式，按照前面的办法，先框定几个楼盘，然后上网了解这个情况。最重要的就是房展会千万不要签合同，千万不要交任何钱，一切事情都要回家慢慢做，千万不要在房展会上落定金，什么都不要签。中国对签字还无所谓，在外国什么都不要签字，因为一签字，可能人家会向你要钱。在国外有一个免费试用期，但是到期了你就得付钱。免费试用一个月，你以为是免费呢？下一个月帐单就来了，所以大家不要签字，签约，签约花十万十二十万是非常复杂的法律问题。如果不愿意花律师费，对自己没有太大的把握，我建议大家买经济适用房，经济适用房虽然也有毛病，但有政府的监督。经济适用房，大家不喜欢住大杂院，大家希望舒适一点的房子，但物业费什么都贵，千金买房，万金买邻。如果你只有千金先买经济适用房，首先解决居住的问题。基本上我最想说的就是跟大家提示这些。