2003年国贸秋季房地产展示交易会于9月4日如期举行。本次展会共设六个展厅，展厅面积达到13500平方米，展位近700个，参展项目近150个，新盘共45个，开创了北京市房展规模的历史之最。从项目类型看，普通住宅占76个，公寓24个，别墅3个，写字楼6个，经济适用房4个。新浪房产为本次秋季房展独家网络协办单位，将对本届展会进行全程的跟踪报道。下面是购房专家舒可心在展会现场向购房者讲解一些购房小技巧。

　　舒可心谈购房实录(一) (二) 答购房者问

　　大家上午好！

　　舒可心：大家好，今天房展会组委会让我跟大家讲一讲怎样在房展会上购房，房展会对我们买房人起什么作用，我给大家介绍一些经验，我几乎每届房展会都说过这样的问题，我说一下怎样买房，我们知道北京的房地产发展商缺少销售许可证的情况几乎是绝迹了，越来越少了。我们的法制建设的完善，我们老百姓购房的法律意识加强，对规范市场起到了非常重要的作用。

　　再谈房展会上应该怎样买房。我还是想先和大家沟通一下，到底怎样买房。买房和买电器不一样，因为每一套房是唯一的商品，跟其他的电器不一样，电器坏了还可以换，房子有一点瑕疵的地方很难换，在这种情况下买房更要认真。另外房价比较高，可能今后要还十年或者二十年的贷款。

　　评估自己的能力是另外一个关键。我想跟大家说，在买房之前第一件事就是要把房子的总价估价好。买房先要算自己能有多少钱，先不要考虑面积、朝向、户型什么的。这个也是帮助大家在房展会上能够节省时间，快速购房的一个方法。总价要定好，那怎样定总价呢？我帮大家做一个投资分析，做一个自己的资产分析。首先要看自己有多少流动资金，流动资金就是可以拿得出来的，银行存款或者可以在家庭内筹集的钱。这些钱首先要支付首付款、手续费、法律费用和收房的钱、装修的钱等等，你只有知己知彼才能明确买房的目标。

　　我们说的流动资金这块，我现在有多少活钱，这是最重要的。而且活钱还不能全部用来当首付。我告诉大家，活钱可以用于支付首付款，买房的手续费，还有法律费用、收房子费用，收房子有契税和公共维修金，还有装修的钱。我们要把这些钱给打出来，而且还得留下余地。因为我们不可能把20万钱全部都用在房子上，还有其他的生活需要。

　　另外一个就是工资收入。工资收入可以包括你的直接工资收入和灰色收入，北京有很多灰色收入。大家要考虑到稳定的收入。我建议把全家收入的30-50%用于还贷，剩下50%要支付商品房的物业费、采暖费、杂费等，因为以前是住公房，不要交采暖费。自己的房就不一样了。所以要知道自己有多少钱，能支付多少钱。从这两个方面来看，我们大概可以算出来我们能买多少钱的房，我们能买得起多少钱的房子。

　　第三个因素是年龄，年龄和还贷的方式有关。比如40多岁的人和刚工作的年轻人考虑的还贷方式一般就不一样。所以这三个方面是计算房屋总价最重要的条件。

　　我跟大家举一个例子，比如我手里有20万块钱，理论上按照20%的首付，可以贷款的话，我们可以买100万的房子。如果你把20万算在首付里面的话，你没有钱收楼，我见过这样的业主，掉着眼泪说先让我住进去，实在没有钱了。

　　如果大家手里有灵活钱的话，手里有100万的话，可以拿出50万做首付款。另外我们还可以留一些钱装修和买家具，现在特别重要的是把买家具等流动资金算好，把流动资金一半作为首付。如果看到一个房子55万、60万也是可以买的，千万不要说我家里一共借到钱20万，我就买100万的房子，这样会非常的累，因为你还要交很多的费用。这是很多买房人所没有考虑过的。

　　第二要考虑到户型问题了。户型问题，其实老百姓考虑的更多是朝向等等，我可以建议大家，户型主要考虑第一个就是卧室的数量，就是多少间房子。在香港40平米的房子可以做到两室一厅，在北京120平米也可以做到两室一厅，作为居住来讲，有多少独立空间重要，而独立空间的大小，厅是30平方米还是10平方米这不重要，这影响到空室度。

　　我们不可能住在一个大厅里或者大房子里，早上起来把床收起来，绝对不会这样。我们考虑这种情况下，可以买大一点的两居室或者小一点的两居室，这样我们可以把买得起的房子和项目方面框定下来，这样选择房子比较好。

　　我再强调户型主要是卧室的数量，而不是有多少个卫生间或者阳台、客厅的大小。如果没有孩子的话，可以买一居室。有人想，买房子是一辈子的事情，其实结婚都不是一辈子的事情，何况是买房子呢？以我了解的情况，更换住房的次数可能比买汽车要慢一点。作为一个城市的特征就是，年轻人上班要离上班的地点近，所以城里的房子掉不了价钱。

　　如果我们老了，可能把城市里的房子租出去，买一个郊区的房子住，把这个房子卖给新的都市人或者租给他们，我们的居住地肯定要换的，把城市让给年轻人。因为他们在城市当中赚钱，他们赚钱以后用来付我们的房租，或者买我们的房子，让房子保值增值。比如我买80平米的小户型，到了年老的时候卖给年轻人的，可以卖五六十万，可以到郊区买房子去。

　　我们贫困的时间太长了，想一步到位，比如买手机，想买最好的，不想换了，结果降价了；电视机也是一样的，想买一个最大的，但是现在还是不行。大家要相信科技是发展的，没有什么事情是一辈子不变的。

　　卧室的数量特别重要，而卧室的大小却不重要，这跟舒适度有关。如果你有很多钱，在香港买一百平米的房子，一万多块钱一英尺，将近10万块钱一平米的房价，所以在香港一百平米的房子是很大的房子了。在这种情况下有很多小户型在香港，我觉得房间卧室的数量是最重要的，卫生间的大小这些都是次要的，我相信在这里买房的人大款很少，都是给普通老百姓准备的。

　　另外是关于楼层方面、朝向方面，很多人在年轻的时候买房别买太高了，等我老了上下楼比较不方便。其实这是错误的想法，你四五十岁的话也可以买五楼、六楼，因为到一定时候你可能会卖掉。随着土地的稀缺，比如西直门或者东边，以前我们买了那里的房子，一千或二千多一平米。现在人还没老了，有人拿钱敲门了，说老师傅，你把房子租给我吧，二千块钱月租，我花一千块钱住到农家去，这样生活其实挺惬意的。关于朝向、楼层的问题，我们是买不远的将来，而不是永远。

　　楼层高，特别是对于板楼来说可能意味着干净、安静。停电是不会出现在大都市的。住总卖的房子是越高越便宜，为什么呢？因为没有人买，所以一层比较便宜，因为比较麻烦。三层开始以上就比较贵，到15层以上就比较便宜。

　　第三是所购房子的面积。因为总价定了，户型定了，面积基本定了，为什么我还要提出面积问题呢？主要是使用率的问题，有的楼盘使用率高达80%，有的楼盘使用率低至60%，甚至更低了。房屋面积的使用面积和建筑面积比，似乎使用面积越大越好。其实这存在问题，如果使用面积越大，走廊等公共用的地方就意味着越小。我看过一个项目，使用率很高，但是电梯间里面很小，楼道很窄，搬大的家具也不方便，出了电梯门感觉很别扭。所以使用率是以舒适度为前提的。

　　我们可能选择高使用率的项目，有的使用率达到80%，我们不在乎舒适度，我们只在乎使用率的舒适度。我们买房子希望有舒适整体的环境，大家买到70%的公寓住宅都不一定有什么难过的。

　　另外，我向大家解释一下公摊面积的问题，其实公摊面积比使用面积还值钱，这是很多人不明白。中国房协一位秘书长跟我们交流的时候说买房是用“净重”，买苹果还是用“毛重”。毛重就是指建筑面积，净重是指买使用面积，我说这个概念是错误的，表面上把苹果筐算没有价值的东西，所以有净重和毛重之分。

　　实际上公摊面积的价值比你家使用面积的价值更高，因为不可能没有公共走道等等，另外全体设施都是由大家公摊的。如果买一个毛坯房，比如50平米，大堂的面积摊给我们。这可以比做我们买苹果，如果有一个金筐装一个苹果，那么问你想按照毛重买苹果还是按净重买，那你肯定回答是按毛重买，因为筐值钱。现在大家认为公摊面积越少越好，其实这样反而不好。因为公共面积是维持我们一个舒适生活基本的条件，不可能说百分之百的使用率，公摊面积越大，我们可能在公共环境下越舒适。

　　钱是大伙的，我们做过的一期电视节目叫《居室改变生活》，我们中国人知道天安门是12亿人民共有的财产，我们不能行使自己的权利，因为是公共财产。我们要实实在在的使用它，对它行使权利。外面人来不让别人用。大家不要在公摊面积上较真，关键是公摊面积有没有，这是重要的。公摊面积的存在是正常的，这叫行使权利。比如我们小区一期公摊面积比二期大，一期的物业管理费比二期大，因为公摊面积可以出租，挣的钱归业主，所以一期的公摊面积比二期低五毛钱，这些钱都是我们业主的。

　　第四，配套设施的问题，很多人特别关注配套设施，来这看房，我想告诉大家，天下没有免费的午餐，所有的配套措施，一部分是政府逼着发展商做的，一部分是发展商骗咱们的。比如说现在一个小区，里面有老年人活动站、儿童活动站等等，现在都没有了，一位四十多岁的大姐说她买了那里的房子就是因为有老年活动站。我说你四十多岁，离老年活动站远着呢，她说我想住一辈子。现在她打电话给我说有一个人出高价想买她的房子。好的发展商是先盖会所，比如说御景园发展商把会所盖好了，省了售楼费在里面，因为会所是他的，它可以拍漂亮的广告，但使用不了。会所主要有学校、幼儿园一类的东西，还有商业的配套。这些东西是很难改的。

　　签约的时候，把广告的内容都签进去。我今天讲的不是在签约方面的问题，主要是讲房子，如果大家有什么问题，可以递条子过来，我给大家解释。其实学校的配套跟我们没有什么直接的关系，不要对这些事情太在乎。如果夫妻俩，打算生小孩，就一定要买带幼儿园的项目，这根本没有必要，不要为这些事情去伤脑筋，自己能住就行了，将来有了孩子，还说不定是父母帮着看还是什么的，我建议大家一定要考虑到五到十年，不要考虑那么远。特别是年轻人，老年人也没有问题，因为十年中城市的发生是非常快的。我们是为了更好的生活，为什么要总是看着自己的蜗牛壳呢？这是概念的问题。