第三届“博鳌21世纪房地产论坛2003届年会”于2003年8月22日至25日在海南博鳌举行，以下是金必德公司创始人沈青发言实录。

　　　宋娜主持人：接下来将请出本此论坛的最后一位嘉宾，那就是金必德公司创始人沈青先生，有请沈青先生！

　　沈青：这个问题对我们来说不太了解，参加国务院的会议比较多一些，整个企业的营业额突破了60个亿，85年创业的时候，做了六年的品牌营销策划，公司的资产已经有167亿，大家所熟悉的，今天给我们一点时间跟大家做一个交流，也在国家贸委系统，特别是中小企业一个信号，地产的寒冬要到，你自己要让你的企业发展，你自己的力量，去年大家可能熟悉的，消费产品，这个政策出台以后，这个娱乐界，政策有一个持续性。

　　另外一个我想讲的，如果国家的宏观政策出现问题了，或者是你找到棉袄，品牌的持续性是房地产很重要的一个趋势，受房地产各位老总高度的重视。万科的地产，能够做到40亿的规模，他没有品牌作为最有利的手段，中国的房地产行业的地产品牌，一个楼牌结束了，从这个情况来讲。

　　第二点就是品牌的增值性，单一价可以卖八千，卖一万二，实际上是让他整个品牌的附加值，增长30%以上，我们曾经在深圳做过一个调查，对品牌的认知度，深圳属于第一家的不是万科，第二位的在深圳是万科，他占到53.3%，第三是金地集团，占44%，往往你要引起比较高度的重视，能够把你品牌做的开始。第三一点是品牌能够导致跨行业项目的发展，比如说，长江实业，包括很多其他的方面，这说明一个什么问题？跨行业发展是可以的，不是不行，你比如说，三九集团，其中他的品牌就是三九，今天到会有红豆集团，红豆集团以前是做服装的，因此的话，你必须考虑到你的品牌的跨行业发展，现在的房地产已经进入了一个主题化的时代，过去一个概念的时代，现在很难了，为什么呢？因为现在这个产生已经过剩，我曾经把房地产分为三类，第一类是总的道路，以城市为中心，主要功能是满足人民的居住需求，他都是以城市开发为主体，价格来进行的优势，第二个道路是以城乡地产为中心，这一部分房地产项目，包括现在的华人之地，我们现在把华人之地做，包括还有奥林匹克花园，这种大盘主要是进行地产的规划，做他的环境，然后进行一些人们生活环境的需求。

　　第三是道路，以主体个性，也就是房地产的设计时代，产生已这块地的价值，李嘉诚以前讲的是，说明什么问题，说明房地产的望地是，这个时期现在已经过去了，成了已经长大了，很多城市很难找到地了，这个时候怎么办，那你就走城乡时代路，那个时候他不置业，你怎么办，进入一个个性化主题时代，也就是设计时代。

　　讲两个案例，一个是华侨城，在2.2平方公里的土地上，做旅游主题开发，因此用了十年了时候，做了世界之窗，因为玩的问题，可以重复消费，盲目性资源是一次性，把他卖掉就没有了。华侨成首先从旅游入手，第二个，进行个性化人性华的设计，首先把旅游项目做起来，然后进行园林的规划，首先解决玩的问题，第二个解决你能够住的很舒适，第三个，实际上是卖一个品牌的附加值，这种设计，虽然他的周期很长，他的周期投入很大，利润率也相对比较高，第二种，我们餐饮，深圳市的一种度假式思维模式，这是我们通过反复的市场考察以后，调查以后，香港是六百万人，这么大的城区，很多城区越来越少了，也甚至他值得怀念的一个地方，人们对回归自然，回归农业生活是一个很向往的东西，建立一个海上田园风光，一般到了星期六，星期五的只有，开始建，度假别墅和度假会场，博鳌住的这间别墅有没有特色，也没有给你留下深刻的印象，很多地方都能见的到，这种情况下都不能吸引人的。因此对他进行个性化的开发，外观造型你看不到是一个别墅，但他里面是一个包括三星级四星级的别墅，文化的氛围之中，还有一个就是象人们在海洋里头的别墅，还有数上别墅，通过这些开发，很强的吸引力，这里头树干就是别墅性，一幢一幢的，人们在城市生活压力很大，对排泄这种压力，和对自然的向往，到周五，周六，他就会走上别墅日，通过这种别墅型的开发，搞一个市场模式，第三一个就是威海，开发威海园的时候，没有做过地产开发，离城区20公里，在那个地方有3000亩地，然后有一口温泉，我们看到这个地方，我们感觉通过两个月的市场调查，让他能够重复消费，第一个定位，我们把他定位成，亚洲最大，开发温泉水的资源，他里头有很多生态的矿物质，对你的身体有好处。但是把温泉打开以后，你什么都看不到，是白色。温泉水是有文化的，温泉的地方特别的多，在唐代的时候，日本的温泉浴很发达，目前最发达的温泉是台湾，日本的温泉是中国过去的，因此我们搞一个大唐温泉，在这里面设计了十个皇帝或是皇妃的温泉浴，温泉各种各样的文化和风貌，把温泉上升到文化地产的领域，但是由于威海只有一个流通，你山东半岛，然后到这个地方进行度假，象北京，日本、上海、韩国这些客人你怎么去吸引，这些都是刚才在温泉里面，用讲故事的方式，源源不断的让人们进行消费，第二一个针对亚洲的富人区，首先让他们到这里来打高尔夫球，威海有一个特点，最适合人类居住的地方，那么，最适合人类居住的地方，或中国针对威海人们所配套的公寓，通过这个来讲，把一个根本不好开发的地方，变成一个有生命力的，这个是什么问题，很形象的主题开发，寻找一个概念，把他卖出去了事，非常根据市场的需求，整合你的文化资源，项目达到重复消费，重复购买这样的一个日子，只有这样，房地产的购买力才有延伸，到这里如果卖一套房，不仅仅可以养身，同时进行高尔夫球场这样的一个运动威海离韩国比较近，离日本也比较近。

　　这是第二个问题，第三个问题房地产开发，刚才提到中消费的问题，大家都知道这个土地资源有限，企业的生命力会终结，无论做大的楼盘，或者是小的楼盘，舅母根据你那个地方的一亩三分地，没有使你的品牌的附加值增值，第四一点，就是敲中注意力的经济，到了博鳌的小镇以后，就是一条街，这条街，就有很多人到这里来开餐馆，他本来是一个小渔村，默默无闻，但是没有形成这样一个很景气的装换缺乏一个五星级的宾馆，坐坐船，缺乏宗教旅游项目，你住三年行吗？你住第四天就住不下去，原因是什么，他缺乏元素，如果这些元素如果给他补上去的话，世界经济论坛的地，靠世界论坛来赚钱，地产元素非常的配套，导致他的旅游业起来了，没有旅游工业，没有人长期的住下去，都没有旅游地产的开发，如果一个月飞过来两次，住两天的话，因此比较进行一种设计。

　　我们是做品牌营销，不仅仅是做房地产，而且作工业的品牌营销，同时还做制造业的品牌营销，白酒行业里面，你象这个茅台，作为一个很重要的一个品牌附加值的支撑点，作为我们地产开发的朋友们，经济公司，他的核心目的为企业做品牌，做营销，开始考虑跟中小企业合作，好的有很高知名度，而且能力带来附加值的项目。因此由于时间关系我就讲这些，谢谢大家。

　　主持人：也谢谢沈先生。

　　现场提问：

　　嘉宾一：请你介绍你在威海搞那个度假村？

　　沈青：威海是一个旅游城市，旅游的收入有七百万，但是他只有一个资源，离城20公里，进行开发和设计，我们从三个角度及文化的内涵进行开发，每个房间都有温泉，当年李世民洗过的温泉，那个感觉是不一样，你能吃到唐代的美食，我们把威海定位日本，一级化象万科那样的，我们会长也讲了话，一个因素80%的存款是掌握在40%的人手里，这40%的人是富人，所以在威海，适合富人，第三，配套一个度假别墅，同时，愿意在那里居住，那个地方有商务活动，相应的威海人，配套一处公寓，通过这个开发，现在目前运用来讲是相当不错的。