第三届“博鳌21世纪房地产论坛2003届年会”于2003年8月22日至25日在海南博鳌举行，以下是中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华发言实录。

　　包宗华：每一天我们至少大概有七到八个报告，那个报告的内容主要是我们房地产的信息和我们的观点，要是同事觉得有一些新闻新信息情况，给我们一些，我们至少可以反映到部长那里去，可以这样讲，我们反映上去，部长都会看的。

　　这一次金融的企业我们也写了一个报告，关于社会上存在的这个事情，不同的意见，以及我们的想法，都全部写了。我今天只讲四个问题，四个问题我前面都说一说为什么出现这个问题。第一问题，他的来源是什么？有人讲，我们房地产界的企业家太厉害了，为什么呢？一块钱的资金，他可以开发四块五块钱，这一个问题，实际上属于金融学的基本常识。

　　老师给我们举了一个例子，比如是，一个工厂的企业家他采取先进的技术，消费除掉了，净利润是10%，如果没有现代金融业以前，他的工厂前进技术，前进管理，他完全可以很快的建第二个工厂，但是没有现代金融业的支持，他才能建第二个工厂，当那个现代金融业出现以后，这一个工厂企业家，在他的工厂投厂一年或者二年以后，他要建第二个工厂就比较容易，为什么呢？他有自己的工厂作为抵押品，向金融业贷款，第二个工厂就可以建立。

　　这一个是一般的举一个特殊的例子，实际上现代的西方发达国家，一个企业家，有一块钱的资金，他一般都不会搞四块钱或五块钱的生产，如果一块钱当五块钱来用，刚刚及格的水平，一块钱当九块钱用的。那才是拔尖，现代金融业出现一个非常重要的意义，为什么呢？就是现代金融业整个的现代金融建设，要增加四倍五倍甚至七倍八倍，发生了重要的意义，现代金融业的出现，实际上，把整个社会的发展推向了一个新的台阶。

　　其实金融业当好是一个好皇帝，所以对整个社会的发展他起了重大的作用。社会和经济的发展速度，比起五千年的发展的实际总和，他无法比，其中有一条，现代金融业的出新，是一个很追求的方面，他一出现之后，通过他的融资，把社会上的金融资金集中起来，整个金融业的发展非常快，是七倍，八倍。第一个他们一个发展，优惠政策可以金融贷款，他可以把你的贷款利率提高一点，或者是不贷款给你，金融成为世界各国宏观调控的发展现象，他的贷款要经过金融业的生产，如果有一些管理不上，他就不给他贷款，这样就促进了，你们房地产业主要是靠贷款，如果有人提这个该您，我们房地产企业家，全部要搞自己的资金，在去搞生产建设，他第一个错误，他腐蚀了或者是不懂得现代金融的重大作用。这种观点也是落后于时代，不利于社会发展，不利于社会进步的观念。我跟金融界的一个老朋友，现在我们金融业他的贷款，达到了9万亿，但是这一笔钱，充分发挥金融的巨大作用。这是今天讲的第一个问题。

　　第二个问题金融业和房地产业的关系，主要是靠金融业的支持。进入现代社会两百多年来，最先进的生产关系是什么？说老实话我一开始也搞不清楚，生产关系是社会主义，社会主义的生产关系是什么呢？生产关系最大的作用促进生产力的发展，一直到20世纪的90年代，我们国民经济建设才扩大，没有达到宣言，当代最先进的生产关系就是专业化，社会化，各行各业关系，就是在专业化基础，你金融业也好，房地产业也好，实际上说的一个问题，我们现在处于专业化，社会化，这么一个时代，到底房地产业和金融业个感到是什么关系，第一项就是他说，我们房地产业有两个改变，第一生产周期比较长，第二个，用的资金很大，这样转靠自己的资金，而没有进瑞业的支持，我们发展的速度会很慢，我们房地产业是需要金融业的支持，这是问题的一个方面，第二一个方面，房地产业是一个什么房地产业，我们把他改口分成两大类，一类是住宅房地产，一类是非住宅房地产，工业房地产，非常产业房地产，他首先第一步，要搞本行业的房地产，你商业要发展，要改商业，你产业要发展，要改变产业，先导性，基础性产业，你要搞行业的发展，你要搞行业。第二一个情况，我昨天讲话还讲了一个，我们20年之类，要全面建设小康建设，要番两番，首先发展，昨天张元端，发展的速度，应该是GDP，高两倍，第三首先，一定意义上说，没有房地产业的发展，我们实现不了，意义非常重大，而我们的金融业他主要的任务，金融业，推动整个国民经济的发展，首先支持房地产业。这是他的一个很重要的职责。我讲一个方面。

　　第二一个，我们房地产业的发展之后，因为我们房地产有利资金大，而且我们资金拥有也比较好，对于增加一个扩大金融业个业务量，就是增殖好几千亿。也增强了金融业的范围，而且促进金融业向多元化发展，第一个，支持房地产发展，是金融业支持整个国民经济的发展是一个很重要的方面，金融业抵押品是非常重要的。房地产他不是移动的。可以保值，这个深他和金融业自然而然成为了密切的伙伴，可以简单的说，盲目性业的发展，需要金融业的优质支持，而盲目性业的发展，也为金融业发展发生了很重要的积极动力，这是一个相辅相成的关系。所以我们经济学界讲，怎么样实现房地产业和金融业的两性互动。应该是我们国际政府，应该是两大产业的业内人士认真解决的问题。我们是一个两性互动的关系，是一个伙伴关系。

　　第三一个问题，为什么我们中国的房地产单单就靠银行贷款，这个问题提的很好，为什么呢？经过这么年的发展，房地产金融的融资形式有多种多样，应该是丰富多彩，房地产开发经营用的资金，首先是增值资金，大概工业性质的。很多房地产看样子今后还是由政府来办，第二个房地产企业的自有资金，这种自有资金，和国内的企业是一个股份企业，就是没有上市，他也是一种集资形式。除了这两个方面之后，还包括银行的资金，还有一条，住房控制金，还有一个，住房储蓄。像德国，他占的比重很大。他的那个建筑面积要占20%，他的融资量也是很大，还有就是房地产界的基金，住房界的基金。还有就是新筹基金。大量的提高社会的房地限制的制度，有的国家规定，建立房地产建设基金的就搞房地产的股份上市，但也可以搞股份上市。

　　还有就是房地产建设债券。还有就是抵押贷款。比较多的是美国。房地产的融资是多时多样的。昨天我们很多的老总，，讲了他们的办法，他们根据自己的情况，搞了很多融资，一句话融资形式是多种多样的，哪些有，那些没有，这个是因地制宜，由于国家不一样，房地产融资的形式也是各有千秋。房地产开发建设的私有的资金，他的融资渠道有哪些方面，也是有很大差异的。像美国，就是金融业很发达，融资渠道很多的一个国家，因为事先房地产多渠道融资，所以说，房地产企业私有的资金，在资金总的中间，银行贷款只占15%，因为他有很多来源。特别是基金。

　　而在一些东南亚国家，还包括香港，房地产企业的大部分资金来自银行，主要靠自己资金是一个落后的观念，占40%到50%，实际上，我们东南亚，还包括我们香港40%，都是房地产，因为他这房地产的确是一个比较良好的环境。我们曾经为拓宽资金渠道做了很多工作，发展了三个亿，但是法律是要批的。建立基金。我们海南好象是最早建立基金之一。股票上市等等。我们开发以后，我们要开拓把那个融资渠道，结果当时的政府给房地产的贷款，他就不用我们房地产企业的名字。所以说，证券上面，国家不准房地产上市，就叫做，上有政策，下有对策。所以说93以后的话，总的来说，我们现在房地产企业，处于一个什么状态。他始终叫企业，又不能发债券，发债券也得批，现在批就难的多，还有发基金，不知道你发基金，我们中国目前金融业的控制的情况下，也很难批，因此，我们房地产业的融资，只能主要靠银行贷款。单单靠银行贷款的资金，不是我们，而我们维持很多东西。这个情况不是我们房地产业界造成的。是国家的调整没有放开。结果今年年初有一位同志发表言论，据他调查，有的房地产公司，大概跟银行贷款，贷款了百分之二十之，然后向建筑企业贷款，建筑企业贷款之间相当的不部分，其他的也是银行贷款，因此他也算银行占了60%，银行贷款60%是个什么事呢？说明你银行支持房地产业支持的好。第一条，银行的贷款是贷的好是贷的不好，不是你贷多了还是贷少了，主要有三条，第一个安全度高不高，第二个收益多不多，第三个，周转快不快。

　　根据美国的经验，住房贷款是百分之百的成功，没有什么风险，我们的房地产也是安全度比较高。所以说，我们讲贷款应该是高，三条标准，安全度高，收益多，周转快，第二，从宏观调控的决定，你这个贷款有不有利于社会经济的发展，而我们房地产业发展的那么快，很多国民经济的制度产业，为国家作出了伟大贡献。银行贷款功不可抹。银行贷款占了60%，不同的企业不用那么多。根据东南亚的情况，现在不能够说，东南亚就贷错了。包括我们香港就贷错了。

　　第四就目前说，房地产融资的水平还布告。一块钱当三块钱用还是比较多。是可以把他规划。但是我们房地产业主要是靠银行的，是处于无赖的出此下策。加入WTO以后，一个外国的银行慢慢的进入中国，进入中国之后，我们要靠的，我们中国的金融业应该在房地产金融支持上，处于优势作用。还是很重要的一方面。批了一个股票上市也好，发行债券也好，都要政府批准，在今后的激烈中间，处于优势地位。希望我们自己的同志们应付我们目前金融的支持，不够全面，不够多的情况，我们自己应该想办法。他们多方面提出融资的水平。这一点，大家可以借鉴。我们还增加贷款。我们自己想办法怎么来应对我们中国目前，可能好几年，的一个情况下面。

　　我简单的讲一下，关于宏观调控的问题。我们国家每年增加百分之七到九个百分点，我们还要起大作用，在这样一个情况下，总的态度支持房地产业的发展，这是值得思考的一个道理，第二个，对于一个行业一个经济的发展，我们是用市场经济和宏观调控相结合，什么时候用市场经济什么时候用宏观调控？这是一个非常复杂的问题。当前最大的问题，还是对于要不要宏观调控都要取决于理解都不同。你比如说，房价是不是过高，房地产企业的利润是不是太大。银行贷款占开发资金的比重是不是过大了。在这样的一些情况下面，如果较采取宏观调控，真是要非常慎重。调控中间，通过金融业的调控，威力相当大。这样的情况下面。或者是发一个通知。第二此国务院的法规，第三部门的规章。但是发了一个通知，通知上面，不是不算，他没有法律效果，如果算，他有一点的法律效率。要发一个法规，比如说及121号文，有一些是他内部业务。有一些关系房地产发展的速度和规模的大使，宏观调控到底怎么办，属于要宏观调控房地产业的发展速度和规模，可能要分这几步，第一步有关部门搞调查，哪些部门对我们房地产相同的四大部门，一个建设部，一个是发展资源部，第二步，有关部门通过，在提出部门的发展，第三步应该把那个方案，征求方法的意见，第四步，在征求意见的基础，在修理方案。第五步，国务院申请之后，最近，国务院批发，还有房地产有指导型。这样做就好了。四个有关部门反复协商，老的班子也强调，新的班子也进一步强调。中国民族经过了四个步骤，这样把各方面的理解，至少哪种决策比较真正，决策思路比较好。最后顺便把那个决策国务院法的他的我可以告诉大家，我们房地产的发展是健康的，没有出现过热的问题。