第三届“博鳌21世纪房地产论坛2003届年会”于2003年8月22日至25日在海南博鳌举行，以下是香港华城CE兼首席设陈勇发言实录。

　　陈勇：各位朋友，大家好，很容幸能够新老朋友再一次交流房地产的经验，在座的人，是我们公司的客户，昨天还有今天很多专家还有老总对房地产针对前面的一些论素，尤其是融资这一块，香港和华城主要是这样一个基本的行业，城之起源，是一群具有相似旗帜和 追求的人的集合城之，建筑师一个基本的职责，还有一个专门的市场商业部，在我们公司，城市的公共建筑，和一些会馆中心，房地产开发的项目，大概我们最近比较典型的一些项目，他除了北京没有技术以外，在中国的各个的大中小城市，这些是我们最近几年在中国做的比较有影响的是一些大的展示。

　　我们今天的题目是商业地产与城市居住互动创新设计，从企业运用看，谈比较核心的五点，因为牵涉到很多的一些现金流，关于一些居住区的开发，是非常关键，在此我们针对这个结合，简略的谈，五点突破定，任何一个商业低产，还有一个城市的居住小区，一个是人文的历史资源，这个时候往往会以树园的手法，在这个时候，远景一般是城市化，后面有几个实例来说明这几个观点。

　　主要有四个基本的要素，就是城市的一些制度，他能不能局部做一些更改，或者把路变成短一点，执行分持使用，条件的可变性，很多的设计公司，往往局限于红线里面的设计，这个比较典型的利用周边的一些自然资源，能够形成城市的商业交点。他可以带来一些可变率，商业楼盘做过很多城市，商业和规划局建筑面积很大的突破，协调发展，同样能够，第三个非常关键，综合性的，在这个时候，非常关键的，这样的话把商业、餐饮、运动娱乐，文化走廊，第四个，就是说，在大陆比较多，规划的形态学，中国的一个经济学，所有好的规划，和比较畅销的楼盘，这个型是整个规划的楼盘。在香港和中国比较讲究的一个风水。找到很多龙脉和作为推广的主题，在主题限制明确的前提，的多样性是非常关键的，起了一个非常至管重要的作用，而升值的潜力是完全不一样的。

　　这个项目是重庆东原的中央大街。有两个上市公司，他们地就是说，位于重庆的沿长江的龙边路，第一个非常关键的突破，前面是长江，中间有一条原来，到目前的主要交通在这条路上展开，作了一个人流的分析，关于这条论，本身是属于开发商的土地，和整个南边的一个物流分析，由26米，从而使得对这个商业用地，大大增加了，适当做了一些改动，商业的整体气氛的一个改造，从而降低城市的车流，对正格的一个小区，第二个非常初步，由于属于城市的绿化地带，在这个五星酒店的位置，保持一个十来亩的公园，利用这个冲击沟，就等于是把这个绿化和小区里面，在维持整个前提不变的情况下，一个非常好的一个阐述，从而可以奉献出给了整个城市，因为这些手法主要的原因，使得整个城市的空间，容积率的突破，本身在重庆路南边的话，所以说，通过在前面四个点的突破之后，本来是27万方，这个过程当中，实际上是双赢和政府，城市的有效率增加的，城市的出让金和税收也增加了。前面是江，能够释放出很多的地理里面的空间，敢于酒店是公寓和企业会所。

　　这个是本身围棋的一个，这是他企业会会所的一个布置图，企业会所是一个什么概念，本身在重庆，作为直辖市之后，在这样一个有山有水的好场景里面，而是做一些酒店式公寓，这个是住宅的布置图，就相当于，香港的维多利亚港湾的住宅景观，通过手法的一些改变，积聚一种非常强的突破性，所以说，最后规划市里面的领导作为，而且容积率作为一个突破，他的整个停车位的地形是以，作为一个非常有效的利用。

　　这个是他的五星酒店的意象。本身的话，这样一个建筑群落，不应该是红色范伟的设计，所以说，我们当时从五个非常关键，重庆市的几个做了一个关键的分析，最后就是所以高度可以进行一个突破，从长江大桥望，这个是从江对岸望过去的。那么今天讲的是，以居住为住，针对这个写字楼，我们就不讲很多，任何一个设计，都不是在红线内的设计，对以为这个景观把自身的环境打造好，上海比较著名的一个定山图，利用能够大同形成一些内河，形成一些群岛和半岛的形状。延伸到整个旅游，是这种房标比较有名的星空。和水景是一片海洋。所以说，才会有这样一个大的形状。同时也是对整个定山图的一个互动，作为一个划分，

　　这个案子是我们做中情龙湖被城天街的，这个案子，非常体现了我们对道路的修改，羊城大道，我们对他进行了三点观点的突破，这样转了之后，等等是城市的宽度是维持不变的，江北商业区的一个交通，这样一移，和划分作为，连接这个有效性，在这个位置，是一个百货，而我们在这个位置，做了一个，这幢楼可能是在这个位置，利用这个日本的一个87年初，可以使得相邻建筑可以，间距可以推的比较少一点，使酒店的公寓，开发的位置变成这个位置，八个小时，卖完了一幢楼，沿着城市的道路，敢不上，内阶的信息打造。信息广场，最后，反而使内阶的商业气氛，往往高于外界的商业气氛。整体的这个规划功能分区，使得整个这个规划，西南方向成为一个酒店的位置，从规划的分区，所以说，这个盘从2001开始，到目前的话，北洋新座是八个小时卖光，华联和太平洋签的是三十年的和约，把整个项目的回收，在前年就全部回收回来之后。

　　而昨天很多老总都提到很多公司要上市，万科要上市，建筑化资金流会很快。能够在一定程度上，尤其是步行街，这个是整个北城天街，目前的整个开发商，因为在两块成本之后，以维持他的一个比较好，作为一个融资贷款的比较好的抵押，这是一个太平洋的一个意象，这个楼他重百货已经建成了。并且最终成立起来，带讨论对城市的影响，枫香庭的建筑，形成了一个比较好的。我们自己做事德国时候，没有考虑这个好的形态，给他好的评价，说他象一个北斗星阵，公摊只有15%。

　　这个地是深圳在2001年的时候，在深圳的前两名，13全近外的公司投标，这条路本身是城市直路，26米宽的一条道路，并且做了一个商业步行街，通过大半结构形成一个很好的广场，协调统一，目前这个案子今年已经开盘估计，所以说使得这个案子能够中标，非常好的一个实施方案。

　　这个案子非常典型，在上海的辛庄总的占地是1600亩，委托我们提供的红色，实际上我们当时查了一下，很好的人流，都给他有效的取消，一个非常好的条件，最好是只有一个开口，明显是非常不大合理。后来我们的整体规划里面，把道路取消以后，对小区居住用地的增加，这个楼盘，一个意象和小区的一个意象，这个项目是在浙江，开发是横电集团，连续已经做了三到项目的设计，做了一个非常大的突破，这个是海，后面是山，普陀山的一个原地，形式一个景观大道，形成一个步行的通道，形成一个比较好的佛的标志在里面，对他的楼盘的整个实施，产生的一个非常大的作用，这是一个商业的部分。小区里面的意象图，这个在浙江比较有意思的一个盘，这个盘，这个地块两个地块的整体设计，属于杭州的集团，改变成一个现行广场，这个改造，把2开发商，最后一起来，跟永康的市政府，这个政府已经答应之后，地一个，两个开发商，把这条道，把商业气氛打造，产生了很大的作用，无论是在西边还是，这是上海的东苑新天地，花园规划，我们目前这个楼盘已经开盘，这是他二期连盘结束的一个图纸。

　　这个是成都，形成一个比较好的太极图，功能布局比较完整的情况下，发展非常的迅猛。这个案子是江苏红豆的一个项目，这个案子，非常典型就是说，在这个位置是比较好的名山，实际上，这个案子委托我们做之前，我们当时这边有山，这边有荷花塘的话，基本概念当中，对整个的山景做了一个很好的呼应。

　　最后一个需要，今年上半年刚刚做了一个委托案子，是秦皇岛的CBD，做了一个水上的音乐厅，形成一个城市的驿站，对很多专家来说，是一个新的突破点，第二个是这个位置，这个风险比较大，所以在这个位置，开了一条步行街，对他一个分歧的运作。这个他一个总体的平面，这是他的一个奥运建筑广场。我们今天的介绍主要介绍到这里。怎么样通过道路的改变，还有一些城市景观，往往可以床出意想不到的价值，道路通的合，整个城市的财富激励起来。对任何一个大型楼盘的设计来说，还有周边的设计和分析是非常关键的，我的报告到这里。谢谢。