“博鳌21世纪房地产论坛2003届年会”于2003年8月22日至25日在海南博鳌举行，以下是金地集团董事长凌克发言及现场问答实录。

　　主持人宋娜：各位下午好，上午我们聆听了上午的三位嘉宾的发言，下午继续请出另外三位嘉宾，首先请出金地集团董事长凌克先生。

　　凌克：谢谢组委会，这点是我们的一点实践和我们的一点思索，我也不是金融的专家，不一定能全对，最近大家都很多在讨论资金的问题，确确实实这个问题牵涉到大家，当然也牵涉到金地公司，金地公司总部深圳，开发的地点住是在深圳，北京、上海，最近又去了东莞和武汉，他的产品中档大规模低密度的住宅小区为主，第一期是500亩，今年年底开发完了，第二期也已经进入了开发的过程，我们在上海开发的个另纯小，第一期是两百亩，同时金地公司也开发一些高档的景观建设，在北京开了金地国际花园，这样在全国加起来有四五百万平方米，金地公司最资产，四十多个亿，这个资产覆盖率也是接近60%左右，大家关心相同的问题，也是通过地产的发展很快，各公司也发展很快，资产覆盖率高起，在这种情况下，怎么解决资金和资金使用的问题。

　　这个在中国的开发资金的来源主要有这样几点，第一是自有资金，第二是银行资金，第三是私募资金，美国自有资金百分之六十多，大家看中国和美国的差距很大，但是也不要认为中国就这个问题就很大，不要这样认为，美国我们在这里讲的房地产资金，他指的主要是作开发，开发性的公司，资产覆盖率，另外香港的公司，资产覆盖率都是在25%左右，所以比我们中国的公司都低的多，向跟是低税率的区域，我们中国相对来说是高税率的东西，另外地产的经济比较好，世道比较好，所以把资产覆盖率，他不是一成不变的，有时候看到他低的时候，如果资产覆盖率对中国的一个企业来说，那是资金的使用效率出问题了，但是毕竟你说这个资产覆盖里高到太高的程度来说，这个企业的风险会增加。在这样情况下怎么办，有以下几个途径。融资的渠道有以下几中，股权性融资主要IPO，在中国两万多家地产公司，上市公司太少，一方面我们这些地产来的保证一个非常稳定的业绩，很难出好年报，半年报，这样一种情况我们上市的公司一点，另外这样的门槛也不低。股权性的融资选择上市的地点，即可以在境内，也可以在境外，在境内这两年，地产性股权性融资不是太好，只有四家公司上市，一家深圳，一家北京、一家天津，一家南京，接着就没有一家公司上市，股权性的融资有优缺点在这里，第一，取得固定的融资渠道，得到更多的融资机会，提高竞争实力，第二，获得创业资本或持续发展资本疾病可降低债务比例。第三是母机资金以解决发展资金断绝，第四增加之蒙度和品牌形成。第五对雇员的期权激励，第六：信息公开化和透明化，增加企业激励和约束作用。缺点，就是第一信息披露使财务状态开开化，公司面积严格的审查。第二股权被，这个是长江实业公司的股本变动情况，这个长江是72年上市，上市的时候，总股本是四千二百万股，2000年，他的总股本股数已经是23亿，这个变化是非常大，到23亿的时候，他的净资产是1亿股，向李嘉诚信托发售股份。

　　这个是股权性的融资，债权性融资，房地产企业在全性融资分为银行信贷、企业债券和可转管公司债券三中方式。在我国现有资本市场结构中，寨卷使臣之黑于股票市场的发展，而在债权市场中，所发行的企业权中又大型或特大型国有企业的企业债券为住，房地产企业债券、公司债券走少之又少。这个讲债权性融资的条件要求，这个还有哪个公司做事德国，置业，华远，债权融资有他的优点个缺点，银行贷款是很便捷，资本的报酬率高于利率的时候，有的时候风险比较大，但是债又分长期债和短期债两中，如果全部的债务都是短期债的，也可以发一点五年期和三年期的债务。房地产之间的信托，发完这个信托，一个是贷款给你房地产公司，作为一种全投资。这个到2003年6月份，全国发了60个信托，融资了100个亿，地产发了二十多个信托。

　　他的缺点一个信托他有一个上限，只能发两百份，一般的信托都发不到两个亿，一般都是两千万，三千万，信托的规模是有限的，发的时间长短，一般是发一年到两年，发两年的人，第一年是还息，怎么样和房地产资金有效的结合，也可以发一个信托，用两年把这个信托套出来，房地产投资资基金，这个是非常成熟的行业，在中国见不到他，中国有五证券，盈利的时候不钠所得税的。中国没有这个产业投资基金法，所以也不能很法的成立，产业基金管理公司，也不能公布产业基金，在美国非常多，这个是一个非常非常大的行业，这个行业经过和房地产开发商的结合，非常的多。

　　在这里，讲一讲，国外的基金有哪些基金，国外的基金是非常多，我们见的德意志银行，荷兰的ING基金，一个大型的是一百到两百，他们做的事情，他们下面当然有基金管理公司，一种是参与房地产开发，第二买卖现成的房地产，但是总体来说，参与房地产开发的基金就不是很多，因为他很难决策这个项目，是好还是不好，所以他更喜欢买一个现成的。他有一个非常好运营的模式，这些国外的基金，买的时候出租，然后如果说升值了就把他卖掉。他会参与房地产开发的过程。我们要怎么样能够跟这些国外的基金去合作？这一点非常重要。所以首先国外的基金非常注重企业管理的规划，也非常注重你这个项目的评价。所以大家不要用自己的眼光看国外的基金。你要换一个观点，要过于的基金看你这个公司怎么看。

　　中国的地产公司，比如说，万科，他怎么来看这家公司好不好，他有自己的地方，所以要去学会，他们怎么去评价一家公司。同时，这个经营的模式他也是非常关心，所以他们要做一个投资，他会在这个方面很多方面是很重视的，房地产基金的优劣势比较，我在这里不讲了，基金公司，也会做一些房地产信托，房地产基金的一些工作。金地公司合金的公司股东一起来经济管理公司的执行。做这些事情，去做基金管理公司，去发一个基金是做什么，一个是产权型的投资，第二是证券型的投资，地产的融资。地产的证券化，投资一个不良资产，也可以参与二手型的业务。

　　房地产融资，如果这个基金可以和国内的地产公司合资，这是一种方式，可以向国内国外基金或者是信托公司帮助他们搭建国内基金和国外基金的桥梁，第四个是房地产的证券化，可以把银行的资金给替代出来。这个土地开发商，可以很多份卖给物主。

　　最后是非常好的公司，在金融方面做一些什么事情，在中国上市，中国现在这个PE高，你在国外上市也有一个上市，到欧洲去发债，利率只有百分之一，一起来合资，做一些项目。日本人和韩国人可能知道，我们在一起做一个项目的原因，很好的办公楼，很好的商场，另外一个，还可以跟中国的证券公司做信托，一家好的公司，把我刚才讲的所有事情全部做实的是长江实业。谢谢大家。