“博鳌21世纪房地产论坛2003届年会”于2003年8月22日至25日在海南博鳌举行，以下是华远地产股份董事长任志强发言及现场问答实录。

　　主题：信贷政策变化对房地产市场的影响

　　任志强：16日我们跟银行提出的交流，银行提出了这个有几种设法，第一个说法是12 1号文件提出是事出有因。第二个是情有可原。第三个说法，121号文件肯定是事出有因，就是因为他有很多特殊的原因，造成121号文件的出台，对121号文件的背景做一个分析。去年我们供给总量银行贷款是19000，总的两是24000亿，银行的贷款总的是，17000亿，企业贷款，过债和去年比例超过，而股市是242亿，按贷款总量计算的话，银行贷款总量增加，企业债比去年减少了，可今年上半年国债就增加了。这个总量的情况看，已经比去年大的增加，这个数量是非常大的一个数量，从投资情况看，上半年完成的投资额是19348万亿。业务上涨的投资走额，对房产是有影响。而是对全国的整个高速增长有影响。从房地产的增速31.1%，加香港企业的是2%，就是1.2的直接增长。应该这个贡献率在上半年很高。投资增长是4.5%，进出口是13.3%，对外的依赖工作很强的时候，外贸的增长2%点左右，现在已经超过了整个比例。

　　这个投资的分类，从投资增长总的情况看，表面我们看房地产的增速是34%，但是基本建设和改造，提高很快，什么意思呢？在我们97年以后，国家提出了经济结构的调整，调整的结果是没有什么可以发财的，所以大家都把他转向房地产。房子要压顶。150万以上的。当时有政府提出的一些防止建设，压缩市场过量的一些产业，所以向我们的红豆，从服装向房地产转。几乎把产业都转到了房地产，造成了所有的产业，几乎把所有的资金都转向了房地产发电不足，所有的都不够，就是因为房地产业龙头作用，在其他远远大于房地产本身的所得，都远远高于房地产的增长速度。房地产表面看来是很高，但实际上在国家经济中的比重并不是很大。这样的比率是非常低，只占百分之八点几，高速增加中，增速是主流的，其他行业的带动，是房地产产生的带动效果。从产业情况看，地产业的增长速度是最快的，超过了50%，第三产业比去年同期下降，这就说明，纺织业的进出口，局限性小了以后，所以，第二产业发展据快。从个部分可以看出来。落后的发展速度远远高于我们的发达速度。东部总量是很大。中部和东部的发展速度远远高于高原地区的。比去年同比之下，让了三分之二，也是大幅度下降，出了上海略有增长以外，其他地区，应该说发达地区的发展速度是很慢的。比如说内蒙。这种增长速度是非常快的。像江西，和甘肃等等，大概有16各省市超过了80，这个增长速度在中西部地区是很明显的，所以他增长比例是非常快的。从资金来源情况看。银行也就是国有预算占的比重是非常低的。其他经济占18%，增长率是47%，在房地产中占了越来越多的比重，国内贷款是55.9%，比重是24.8%，自筹资金完成的最快，在帐上存的钱还有两千亿，自筹资金上半年增长的是，远远大于国内，从上诉的情况看，我们可以明显看出，房地产在进今年的上半年，在所有的比重中不是最高，我们历史的教训由于房地产而产生了其他一些重要影响。2001年以来的价格变化的情况，可能会产生消费价格的增长。这个价格增长，在六个月到九歌月之后，引起消费品价格的高速增长。从经济学来说，这是一种历史上的必然规律。这个图表可以看出，我们在2002年，生产资料价格，趋于上涨趋势。但是今年的第一季度，工业刚才生产资料价格是暴涨，涨到5.9%，第二季度是3.4，这个增长速度是非常快，现在略有所下降。和我们的信贷和非典以后，都略有所下降，导致消费品价格增长。从消费品价格来说，到六月份是7.5%，而消费品的价格略有增长的趋势，央行正在拼命的说，所以先要发出一个警告，这是我们去年储蓄存款的一个变化。去年存款是一万亿，居民居住的总量超过了1.52万元。可是钱哪来的呢？每年不用花原来的本钱，可以在现有的基础上，提高好几倍，不是没有钱，这是一种怪现象，上交储备率，相当于增长银行的1500个亿，没什么用。也不会把贷款总量速度的压下去。

　　居住金融资产的基本结构，70%以上的银行数，什么概念，进本上存款率是5到10之间，房屋可以替代所有的存款，我们在一个现在的情况，金融界或者说经济学界，所以压制了其他销售。但是只有6.3是最低的。主要是因为非典的问题造成的。他们把他归结为，把钱作为贷款了。大家储蓄主要的原因在于，我们希望有教育基金，为养老存款，教育存款，其实房子就代替了养老基金和教育基金，因为房子可以抵押银行，房子是不能作为二手低压。在美国你还了10%，你可以在贷10%，房子可以随时变化我的养老基金，因此他把所有的存款都变成房子，中国的改革还许多很多年才能达到这个地步。和我们的存贷关系，央行为什么事出有因，已经引起了银行的恐慌。这张表是2001GDP计算的。香港是靠股，美国债，中国是靠贷，中国除了贷款以外，没有其他的。前面那张表可以看出，企业融资是，这是中国的制度性问题，这个制度问题不是今天能够解决的，调整了房地产贷款的问题以外，有人说，为什么不用国外银行来分解，信贷的风险，我们央行不是不想这么做，所以要从事限制，或者说经过过热的现象，国家体制的金融不开放程度，到06以后才能全部解决，除了房地产也只有靠银行的借贷。比如说，我们民民航的覆盖率，平均覆盖率是91%，几乎达不到8%，所以房地产平均70%并不高，你受市场因素的会有多少，房地产可能会带动全国的其他行业。

　　121号文件可能会产生的情况，一个是对体地的储备与供给的会发生影响，比如说，开发区总量的限制问题，对开发区的土地储备，开发区的总量，我们房地产开发总量是多少呢，大概是开发区总量的，最主要的限制各种不合法的开发区，包括对开发区的限制，他会使非房地产限制用地的总量得到控制，我们现在很多村、县、乡、都有自己的开发区。这可能是一个比较大的影响。今天上半年时期，房地产增长度，连续土地的高峰增长。加大控制和加大供给，才有可能使房价降下来。另外一个是控制土地，这种逆转关系，对现有情况并不是太差，可能是一个好事，但是差在哪里呢？要想做成经理的话，可能需要更多的时间，美国机场的改造，就一个改造，用了十几年的时间，其中一个规划就用了八年的时间，对城市的各种负担而增长价值的时候，始终证明工作的时间，两年的时间研究他和规划，而如果是地拍卖的话，往往在两年之内，在不开就会没收，一个企业不能够连续起动业界，对开发企业的信贷问题，只是一个重申，但是对重要公司产品重大的危急，中小企业怎么办，一种情况是把中小企业融合起来，变成股权融资，否认的话，自己想把好事都独吞，让中小企业很宽松的。而我们中小企业，和社会融资结合。你这个中小企业，可能不具备进外融资的条件，因为你的管理体制是不透明的，因为中小企业可能是一个人说的算，如果你是一个有共同社会团体，由议会带决定，这个国家，或西方来接受。国外的基金一定不会接受，因为你会把钱卷跑。有直接感到，那么，不是一个中小企业说，你要的规模多大，他的一个企业标准的时候，第一条不是看的资金量，还是通过部门运转，表平衡一个企业是大是小，虽然你是一个小公司，因为你只有15个是个小公司。所以国际上，对中小企业和现有是不一样，可能要改变协作和商务的一些做法，如果你要到电灯房产给我按节，按节的时候，一旦你没有一个好的租约的时候，或者是说卖给信合基金，防止大的企业，有条件去拿银行贷款的人，都不会用信和基金，按揭，这个信息流有影响的，已经成为现实，想办法增加你的贷款，我增加贷款，可能会造成现金流的一些差异，我们的文件上写了，有一个杠杆的作用，那就是你找一个担保公司，你让他给你担保，他的担保条件你可能交10%的押金，在这种情况在国际上是通行的，在银行来说，也是通行，他算是一种合约行为。如果你提供的，可能起到一个杠杆作用。我们现在，我只付担保费，杠杆的作用使你的资金加大，已经现成的，国际上已经惯例的一种方法。你可能要用各种金融手段，把他变成1比5，1比10。

　　商务的金融方式，资金会有一定的影响，变成一个的抵押贷款值，他就变化共同资产的贷款，提升商业品质，在把他整体转换为，卖给一个基金，或者是转换业务，加15年的租约。那么刚刚需要把租约买走的时候，有可靠稳定的收入，同时你建了资金你就不用想了。因此，用各种办法去转换他的金融方式，这种影响上，可能需要我们在产品项目选择的问题上做一个调整。就是把不同施工周期，取得转换。每一次做三十几层的房子，你可能要两年才能封顶。我都分到四到六层的房子，我的周期就很短，加入一定就只有这个项目。

　　从国务院来是，从我们座谈会，国务院发的10号文件，对房地产市场的看法，我认为央行的文件，不只是面对房地产，从国务院来说，充分认识到，房地产对中国整体经济的发展，用持续健康，继续发展的良好评价。在分析过程中认为，我们现在的房地产，每年可能取得高额和巨额的回报，然后还需要用两三年的时间，还是你一年取得一个100或者是200的高利，当然，我们的中央政府，一定希望是持续和健康，从地方政府来说，实际上对121文件采取了一定的政策。实际了一定的财政补贴，来解决一些问题。来弥补宏观政策的调整，这是可能会出现的，因为地方政府比国务院政府可能跟强调，作为央行来说，几乎商业银行都认为，央行是一个信号，并不是想把房地产推向高杠。对个人效力巨大的支持，假如没有这个巨大的支持，房地产也不可能发展到今天，全国的房地产只有100名，但是现在已经超过了10000名，贷款余额的8%，这个增长速度也是非常快，假如没有银行支持的话，我们房地产也不会发展到今天。总体经济可能会过热，你自己发展情况去研究，你当地的房地产是不是过热，他可能是好意，对商业银行来说，央行是不承担存款利息，如果没有贷款，反过来说，他也希望自己的贷款是大额的，为什么大额的呢？如果三个亿五个亿，他可能需要100个人这样，一笔贷款，可能就好解决几笔贷款，追求商业利益的过程中，可能有自己的做法，来吸引国内的按揭消费，贷款利率比我们国内的贷款利率要低，不但低，贷款人数还在不断的提高，所以各个银行的观念是不一样，所以，很多境外银行，如果你这个企业基本一个透明度，能够和西方银行接轨的话，不是一件很难的事情，因为现在的银行都希望做自己的生意，从97年以后，我们开始实施积极财政政策，最主要财政政策没有拉动的投资，投入到国内的一些基本建设中去，已经带动了各行各业的投资增长。这个行业的投资是高速，这里面包括了，采取一个财政措施，会逐步退出。今年已经看出一个几个明显的退出。提高到15%，现在已经开始从15%，降到11%，下一次金融当中，我们的外贸被补贴会降到零，如果经济发展的情况很差的话，为了刺激就业的，国内其他经济被带动起来。限定的条件，就是要限制这个贷款的增长过高。一般是你投医，我也投医，不是所有的财政政策，你本地的配套资金，配到2，我才给你1，因此，国债的，你这个国债这一块，就降低了，这是一个相互的互动。我们私有房屋率达到73%，他们很担心会出新香港的负资产现象，阻止投资为主，不动产价格波动的主要条件。当你投资为住，增长的时候，所以这一次，从这个目的出发，尽管我认为他采取的手段不合适，大禹治水不能只堵不出。我个人是这样一种看法。

　　要求各商业银行，注意自己的，另外一个目的，就是解决道德风险问题。为什么要提出30%的资本金，但是银行提出不少于30%，但资本金比较大的事情呢，我们原来讨论，实际上文件提出的是，对好的开发企业加大贷款密度，给你贷款知识，现在的问题不在于好的企业的贷款难，好在于原来不够好的企业贷款难，对开发企业的贷款，从市场各个角度，消费给你一个最低条件，比如说，减免税费，几乎所有的国家大概都是这样的，如果两天都卡死，肯定不行。如果消费信贷过于严格控制，可能会产生更大的问题。从目前得到的情况看。央行基本上，不准备出台细则。商业银行根据各地的发展情况。到目前为止，没有一家商业银行出台。是不是大家可以高兴，细则不出了是不是更好一线。如果在道路划，假如这个道路没有线，这个道路事物是多发的，不会有各人起事，这个不能干，那个能干，或者是干足了，或者把政策利用足，那就是人为的决定，没有细则的时候，一定有人认为，没有细则的威胁性远远大于有细则的威胁性。暂缓的结果造成资金的断裂。这是因为有细则。在121号下发之前，如果这个文件会在1年2年内继续维持的话，怎么办？但是受损最大的可能是房地产，昨天我们讨论的话，121号文件怎么不好，121号文件即使实行的情况下，我们怎么对付，这样的话，可能会对整个市场进行调整，不管是中央协还是大企业，国务院在怎么听我们的意见，因此对中央企业来说，这种威胁仍然是存在的。就能够解决的一个难题。所以在这个，我们一到五月份，我估计到七月底，这两个数字可能就摆平，如果销售总量不走在竣工总量的前头，市场肯定会出问题。竣工是高速增长。可能会不会是在某些地区会出新同样的情况。你那个企业是不是面临什么样的危险，谢谢。

　　嘉宾一：我是海南南国都市报的记者，反映比较强烈，我个人认为就好像是超过所得税一样，有多少现实的利益，我想听听你的间接？

　　任：我个人认为他是有限的，所有的调查，不是价格的调整，银行商品的价格对所有人是公平和一致的。这种就不符合规律。主持人：还有哪位朋友有问题，重要的是对话，主要是在于交流和沟通。近距离的交流，这种机会是比较难得的。

　　嘉宾二：我是来自安徽的房地产，我记得2001年首届，你好象不太占城这个房地产厂商上市，你现在还坚持这个观点吗？这是第一个问题，第二问题就是121号，如果有一千万的话，在这个允许范伟之内，你认为这个比例是合适的？

　　任：我先回答你第二个问题，如果你有一千万的话，你最好变化两个公司。而计算你的抵押率，然后贷款，搞成两个企业，你自己获得的资金会更大。从第一个问题，上市的情况来看，从美国上市的公司有两三家，因为他是不动产基金上市，上市对方面公司是非常有利，我们国家的很多公司要求上市，所以你只有一条路，你不挤是不行的，在香港目前的股市情况下，大量的公司是实行私有化，我们中国的私有化，把国有的变成私有的在是私有，在香港私有化是什么呢？把私有股收回来，变成自己的，我们国外的很多香港有很多大的地产公司都上市，一年有一千三百亿港币的利润，这个比例是很低。李嘉诚，没有办法，我们的财务制度，实行的是一种再资产理论，而这个择优是什么东西？在国际上择优就是利润，中国的利润率是低的不得了，而对国外的基金来说，我就可以把他变成基金了。不适合上市公司去进行，进行上市，很多是按净资产负债率去计算，你这个公司就该破产了。反过来看，他还有一条是什么呢？在上市里头，我在竣工或者是没有竣工的楼，最低的一个数字进行结算，我盖了十层楼，老百姓的应付款，转为营业收入，大概总的收入是32亿，在没有竣工之前，因为我不能把他营业收入，是我们的财务制度造成的我们的负债率高，或者我们这个没搞懂，因此这些，当然还有一些的财务影响，所以我们几乎看不到，我们的上市，国外的好的上市公司，你这个企业根本就不可能上市的，在国际上的上市办法，一定会受到很大的影响。商业的增长值越来越低，可是100万的房子，可能值多少钱，你就介绍利润。不断的折旧以后，你抵押的东西越来越说，还有一个情况，我们的收益权抵押，财务市场是允许的，银行贷款是不允许的，财务特批的以后，但是我的出租收益，银行你至少给我一个合同期的贷款，七万，六十万，越抵押越少。因此，在目前的一些情况下，可能剩下受到的是月素的一个考验，如果不用股权性融资，而用债权性融资的话，没有债券融资的你只有一条路可走。

　　嘉宾三：任总你好，我们前两年，广州的地产商，当时气势很大，后来这两年，江湖传言，都不是混的太好，你从个人角度，你能力谈一下，你怎么看他的促进，第二个问题，咱们这一两天，利用这个文，大家的声音各种渠道，在网上反映，对这个121号的文的修整，向证券会的时候，这个121号稳当也给他叫停？

　　任：第二个问题你应该问国家总理，最后的结果怎么样？肯总理的结果。从南方到北方去，一部分是福建、一部分是上海的，还有一部分是江浙一带的。应该说在北京都还不错，没有像你说的这两个现象。需要严格遵守的法律法规多一点，在当地要严格一些，所以他们各自也予夺了一些问题，但是不能说，他们现在不好，都是还是不错的。那只能说明一个问题，从今年看，起码竣工量远远大于销售量，目前排在全国地区是最差的。北京现在消费增长是48%，竣工的增长是20%，市场会好于广东市场，广东也是发展最快的市场化的市场。广州其次，像杭州什么的。已经达到了30个亿了吧，有几个数字是非常高的。那么那么还可以看到的一些情况，像河南电业，这样的发展可能得到的结果，收益更高风险率更低，大概是这么一种情况。

　　主持人：再一次感谢任先生。