“博鳌21世纪房地产论坛2003届年会”于2003年8月22日至25日在海南博鳌举行，以下是中国房地产及住宅研究会副会长张元端的讲话实录。

　　中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端发言：女士们，先生们，对房地产的形势和宏观控制谈几点方法，第一房地产市场的形势作分析，如何观察分析房地产形势，有三组数字的对比很重要，第一，国民经济增长速度与房地产增长速度的对比，第二，地方投 资增长速度和商品房速度的对比，和销售面种的对比，这三线数字有非党重要的意义，从96年房地产总体上来看，我们认为，这六年来总体上是健康的，今后还要继续健康发展，第一，房地产投资增长处于经济发展可允许的范围内，所谓房地产过热主要是指超过宏观发展水平面，增长速度，这样的情况下叫房地产过热，一九九二年，14。而从1997年到2002年的近六年来，国民经济增长分别为8.8，9.2，7.1,8，7.3，8；而同期房地产开发投资则分别增长-3.4，6.1，11，19.5，25.3，21.9，与经济增长速度之比均在3.5倍以下。这六年房地产增速度平均是二点一对，因此我们认为个别年份徜高以后，仍处于正常范围内，从过热来看，因房地产很易过热，仍要进一步，而且有两个法子，控制在2倍左右可以，第二就是商品房销售的增长率高于，呈现一种好的趋势，大大高于商品房销售率的情况也是不同的，今后我国继续执行扩大内需的政策，但是我们也要看到投资增长率和销售增长率也逐年拉平，要防止出现投资增长率超出销售增长率的态势，表现为各行业都在开发房地产，过多的资源流向房地产，今年情况不同，第一有了股市新的对象，有了新业产业，第三也第四多次流向的因，但是社会资源过多地流向房地产的现象已到了有效的控制，我们认为当前房地产总体是健康的，今年上半年的有非典的，但房地产业取得很快的发展，全国房地产的开发结果表明，连3个月的，6月份再次回升到107点的水平，全国房地产开发市场逐渐回复，从下面九个主要指标来看，第一房地产开发投资，一到六月份，比去年同期增长，这高于同期1.2%。同期的比重是，其中东中西部点商品房的投资的27慕大，其中经济商品流通房地工占商品数字的

　　2、资金来源：1-6月份，全国房地产开发到位资金达到5723亿元，同比增长48.4%，增幅比去年同期高13.4个百分点。从资金来源的构成情况看，国内贷款和企业自筹资金是拉动资金来源快速增长的主要因素。其中，国内贷款1488亿元，同比增长58.4%；企业自筹资金1718亿元，比去年增长42.8%。

　　3、商品房新开工面积：1-6月份，全国房地产新开工面积为2.43亿平方米，同比增长31%，比去年同期增加11.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积为1.99亿平方米，同比增长29.7%。

　　4、同比增长14.4%比去年同期增长20%。，比去年同期增长，

　　第六，全国为21，

　　商品房销售价格：上半年，商品房平均销售价格为2424元/平方米，同比增长5.4%，而去年同期是下降0.1%。其中，东中部地区价格，有不同程度的上升，四个地区城长幅如20%以上，有九个地方有不同程度的下降，如北京，云南，辽宁，商品住宅的平均销售价格是2266元/平方米，比去年同期增长5.9%。

　　8，商品房空置面积上半年增长8.4%。其中，商品住宅空置面积同去年同期增长8.6%。仍在大幅度增长。

　　9、土地开发面积上半年，完成土地开发面积7144万平方米，同比增长40%，增幅比去年同期回落12.7个百分点。根据上面九组长数字来盾，增长幅度仍很大，总分析，我们个人认为，333增长速度与国民经济增长速度的比，商品房销售面积高于，也是一种比较好的现象学，下面作一个简要的分析研究，我们房地产的发展是健康没出现过热的现象学但存在的问题也不容窥视，如果我们把这六年来第年的竣工面积，现在统计的数字是一点二亿平方米，2002年商品房面积，其中控制时间在占竣工面积的14。6，东中西欧国家部分别为33。点，中西部地区增长较大，中部西部地区较怜惜，由原来的基础比较小的原因，也存在商品房为8。4%，同期增长8。6%，我们感到控制房的多少是过热还是不过热，公制房有一部分是属于正常，为商品房销售提供曲有会有需求量可以会发生器需求量，因市场上需要这是正常的，关键是什么样的比较适当，非正常的房，超过警界线，从国内和世界经济宏观出现突发事件和也会还有内部的原因，有四条，第一由于政体过热造成的过热，这条我们不存在，

　　首先，必须区分出正常空置和非正常空置两种情况。为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、以及应对“或有需求(可能会产生的需求)”等等，市场上需要有一定比例的空置房，这是正常的。关键是什么样的比例为适当。

　　其次，非正常空置也不都是由于过热造成的，要具体分析其成因：行业外部原因，如国内和世界经济宏观经济的变化，出现突发事件，如战争、流行病等。行业内部原因：如①整体过热造成的空置，即行业经济发展不适度地超越了国民经济发展水平；②由于市场预测不够、市场定位不准、盲目跟风逐流，导致结构性过热造成的空置积压；③不适销对路造成的空置，例如地段不好、户型不好或陈旧、品质低劣、配套不全等；④由于价位不当造成的空置，什么叫空置还没有到最后的军政府，目前以报告商品房和商品控制量，这个，因为有会社会的，控制率，第二个是三年商品房应以当年商品房的竣工量，我个人意见要分清两种控制率，以全社会的房屋存量为分存，存量房屋的控制率，第二个是，当年的商品住宅的控制量，当年的的控制率，增量控制率，我认为这两个控制率都有重要的意义，同时存在，如换一种角度看空置房问题关于饷度的问题，就是正常，以以防止非常，我们可简称起限空置房，可看成是商品的质量也可以看到是总体或某一类房地产产品的过热功当量也可以用看为333的过热，以住房为例以下第一长期饱和度，相对于若干年后，我们中国社会上居住用房或非居住用房出现的饱和现在，第二短期饱和度，相对于当前比两三年内，社会购买力出现的饱和现象形成原因是第一是过热，超过，由第二是经济周期过渡的影响购买力发生潮起潮落，因布产生短期饱和，第三个性饱和度，由于，一个时期类某一类商品，第二会有饱和度，可能发生也可以不发生器的现象，我们借用，对房地产而言是国民经济或世纪经济形势的变化的影响及突发事件的影响，出现会有饱和，第二个原因是房地产市场调控也会造成会有饱和，我们国中情况看由于国民经济发展，城市化水平快速提升，及城市建设更新，四大因素的支持，我们在一二十年内不会发现，了就是说中国房地产还有20年的好日子要过，但短期饱和和个性饱和的问题，长期饱和度来，但是不是说可以房子盖起来慢慢卖掉的想法，对国家和开发商家的危害性，欲望所以，我们要注意，这是我们在强调要调整产品机警，近三年国民经济增长速度为7。3到8，房地产投资增长为25。3，个人认为房地产增长偏高，有部分有过热的苗头，假定房地产投资增长控制在事实上，由于存在许多变量和不确定因素，一个时期内的有效需求量是难以通过调查统计来得到的。因此，所谓饱和度也是难以精确计算出来的，只能是一个模糊概念。但模糊归模糊，总比没有强。以住房为例：

　　长期饱和度，可以通过若干因素来预测未来一个长时期内的住宅需求量，从而推算出饱和程度。这些因素如：①城市经济、社会发展的趋势；我们开发商到一种地方投资不熟悉地价，冼是了解社会发展的前景如何，②城市人口增减的趋势，或叫城市化发展的趋势；我们城市化水平达到60%左右，意味着城市人口增长城市住宅，③城市规划、建设的趋势；④居住现状和提高居住水平的分阶段目标；目前22平方米，23平方米，到2010年要提高多少平方米，⑤旧住宅更新重建的数量；⑥存量空置率；⑦其它有关因数。我们长期饱和各方面的问题，

　　但需要注意的是:这种预测的住宅需求量，只是一种潜在的长期需求,而且是一种理论的和理想的需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为每年的投资增长率应该与现实的需求即有效需求相平衡协调,不能盲目超前得太多。而现实的需求即有效需求,主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平。而不是取决于潜在需求。拟如果把把长期需求，是不对的，最近,笔者看到一篇文章，在预测了“十五”期间的住宅需求量以后，就认为房地产投资每年增长28%也不为多。这个说法是很容易产生误导,从而加大空置的。

　　短期饱和度如果预测，除可以参照上述长期饱和度的预测因素外，还可以通过“存量空置率”和“房价收入比”来预测。所谓“房价收入比”，是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。据世界银行提供的资料，在衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在3倍至6倍之间比较适当。即一套中等水平房子的价格与一户中等收入家庭的年收入之比为3～6倍。如果在一个时期内的“房价收入比”太高，市场无法承受，引致空置房大量增加，我们也可以认为或视同出现了短期饱和现象

　　第二个问题，关于房地产市场的宏观调控

　　为了防止和减小房地产市场的波动，必须适时地采取调控措施，不仅要保持房地产总供给和总需求在总量上的基本平衡，而且还要求两者内部结构的平衡和相互适应。我们回顾房地产这么多年，不是一直过热就是防止过冷，温总理，会议要求当前对房地产要加强经济住房的建设和管理，增加高档商品住宅的建房。

　　为此，应加紧建立调控体系，包括建立准确实用的统计系统、信息系统和预警系统等等第二回乡市场温总理讲了五个方面，目前建设部等五个部委对各省进行联合，将从土地的规划，建设管理资金设计，干部，开而不发，全而不用，偏热的现象，。目前全国共有3837家，经国务院批准的，占26，各不完全统计，达到了3。6万平方公里，其中在开发区在用地方面违法违规的现象来，包括房地产用地在内的，而从房地产开发市场的调控来看，当前首先是要加紧建立调控体系，三大固原，一个是，第二是，准确使用的调控系统，是不是那么，有时写，这些数据是不是十分单位面积，，必须建设起更重要的是，调控的政策措施一定要得当，尽力防止因调控不当而引起大的楼市波动。为此，至少应注意以下四条原则：

　　(1)对利弊得失要慎重权衡。

　　主要是考虑两个关系：一是供求关系；二是行业经济发展与整个国民经济发展的关系。

　　从看，如果是供大于求，会造成产品过剩、资金沉淀等问题；但如果是供小于求，又会造成炒作盛行、价格飚升。如别墅，固然目前在数量和质量两个方面都存在问题。而在用地和融资方面对其加以控制以后，又要防止由于出现供小于求而产生的各种弊端。

　　从调整速度来看，房地产投资适度增长，会拉动国民经济增长；这是人手控制区的实施，房地产投资过度扩张，会造成供大于求，影响国民经济的正常发展；反之，如房地产投资过分紧缩，又会产生供小于求，同样会影响国民经济的正常发展。

　　因此，必须通过反复权衡，找出利弊得失的临界点。既要防止局部过热，又要保持一定的房地产开发规模和增长速度，使房地产最大限度地为拉动国民经济作出贡献。不要顾一头掉了一头，要慎重。

　　(2)调控的着眼点始终要盯着搞活流通

　　党的十六大指出：“扩大内需是我国经济发展长期的、基本的立足点。坚持扩大国内需求的方针，根据形势需要实施相应的宏观经济政策”。

　　我们在过去的长时间里，国民经济的宏观调控往往是将抑制总需求的过快增长，作为调控经济过热、克服通货膨胀、保持经济稳定增长的主要措施。我们可以回顾改革开放以前是怎样，现在的宏观调控，应该进一步地转到“扩大内需”的战略方针上来。这是完全不同的。

　　“扩大国内需求”，就要求我们进一步搞活流通环节。房地产业的生命力在于流通。房地产业能够为国民经济和各相关行业的发展作贡献，他的基础也在于搞活流通，搞活房地产的一级二级三级房地产。

　　为此，我们一方面要控制好投资增长的“度”和“节奏”，防止投资过度扩张；另一方面更要发挥住房信贷等支持系统的作用，鼓励住房消费，搞活流通，以销定产，以销促产，继续保持以消费增长拉动投资增长的良好态势。如果是以消费增长。资料库认为房贷是一种安全性比较高的贷款，当然，也出现少数违规贷款应该通过强化监控和风险评估机制来解决，而不宜靠紧缩贷款来解决。

　　(3)要加紧拓展多元化的房地产开发投资结构和融资渠道

　　多元化的投资结构和融资渠道，既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。

　　国家统计局公布2002年房地产开发资金来源的结构是：国家预算内资金占0.12%；国内贷款占22.5%；债券0.025%；利用外资1.6%，其中外商直接投资1.2%；自筹资金占28.5%，其中企、事业单位自有资金为15.7%；其他资金占47.2%，其中定金及预付款为38.6%。国内贷款增长幅度比上年上升3.9个百分点；国家预算内资金比上年负增长26.9%；其他来源所占比重变化不大。

　　由此可见,开发资金在多元化方面已迈开了步伐，但还大有拓宽的余地。例如，现有渠道中的债券的比重就非常小。同时，还可以在资本市场开拓其它的融资渠道，例如上市、房地产信托、类基金的房地产投资公司、房地产私募基金等多种方式，打造坚实的资金链。

　　据资料介绍，美国房地产资金构成中银行贷款只占15%，而企业自有资金占70%。企业股东多元化，如保险公司、养老基金等福利基金、房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公众的资金等等，形成了实力雄厚、广有资产的企业群。

　　(4)要因地制宜，充分考虑我国东、中、西部和各个城市房地产业发展的不平衡性，调控政策应有区别。2002年全国商品房销售额当中，东部地区占76%；其余的24%中部地区和西部地区各占一半。因此，应针对各地区、特别是城市的情况，过热的加以抑制，欠发达的加以扶持，即中医辨证施治的“虚则补之，实则泻之”。