均价＝小区整体均价？

　　签合同五防

　　土地使用权只有70年，商品房的产权是否也只有70年？

　　什么是楼房的室内净高？

　　什么情况可以减免剩余贷款本金？

　　均价＝小区整体均价？

　　目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向、通风、采光都不是最差的，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。

　　“均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。

　　一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准：是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

　　而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。

　　一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6～8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，高层是在15%～20%之间。

　　签合同五防

　　1.购买的房屋被抵押

　　按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。如果此期限时间过长，如365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

　　因此，买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。

　　2.商住混用引发纠纷

　　随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，并且从消防、安全等角度出发，相应的建筑规范对写字楼、住宅的要求也不同。为保证买受人的居住安全、舒适、宁静，双方在合同中应约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则，出卖人除应采取相应措施保证买受人的居住安全、舒适、宁静外，还应向买受人支付补偿金等条款。

　　3.套内建筑面积减少，公摊增大

　　目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

　　目前买房时，此条款是买卖双方争议最大的地方。买受人经常提出“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么办？而出卖人则反对这样约定，或提出“国家制定的标准合同没有要求这样约定”来敷衍。事实上，出卖人在签约时不约定“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么处理是不对的。《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”因此，在合同中应当约定“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么处理。

　　有时出卖人会使用一些“同比例增减”等类似条款。由于这些措辞不但晦涩，且无法律界定，因此在实际操作中很难掌握。故建议买受人不要使用此类措辞，或让出卖人解释后，按照出卖人的解释，在合同中明确变化的具体数据。

　　4.任意扩大不可抗力

　　“不可抗力”的定义以《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定为准，即“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。

　　出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的；在本合同签订后，遵守国家及北京市人民政府颁布的、可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知的；其他非出卖人所能控制的事件等等。

　　5.物业管理公司变更物业费

　　自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”

　　但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交楼时物业公司变更物业费。

　　土地使用权只有70年，商品房的产权是否也只有70年？

　　我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。

　　根据上述有关法律规定，在土地使用权期满后，国家可以不收回土地使用权。《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的，可以申请继续使用该土地，即使是因社会公共利益需要国家收回该块土地，国家收回的也只是土地使用权。简而言之就是，购买拥有产权的商品房，购买人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的，其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限。但由于房屋与土地的不可分割性，土地使用期一般应随房屋的使用一直延续下来。

　　什么是楼房的室内净高？

　　楼房的层高是指上下两层楼面或地面之间的垂直距离，包括楼板的厚度。随着精装修房的出现，层高已无太大的实际意义，因为一些房屋经过吊顶、铺装地板等装修，室内净高有了很大变化。那么室内净高有没有规定呢？

　　根据建设部1999年3月25日颁布的《住宅设计规范》规定：室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。其中：卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1／3。利用坡屋顶内空间做卧室、起居室(厅)时，其1／2面积的室内净高不应低于2.10米，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。

　　什么情况可以减免剩余贷款本金？

　　按照《关于个人住房担保委托贷款担保及保险有关问题的通知》的规定，自2003年3月15日开始，凡由北京市住房资金管理中心发放(含之前发放)的个人贷款在贷款期间内如发生房屋财产损失或人身意外伤害，借款人可以向北京市住房资金管理中心和北京市住房贷款担保中心(以下简称担保中心)申请全部或部分免除剩余贷款本金。

　　申请全部或部分免除剩余贷款本金的个人贷款借款人应在出现上述情况后的一个月内，向个人贷款经办分中心和直属归集部门(以下简称分中心)提出申请，填写《个人住房担保委托贷款减免申请表》，分中心在收到申请之后的三个工作日内进行初步审核，将符合条件的借款人申请转至担保中心。担保中心在收到分中心转来申请后5个工作日内，要求申请人提供相关证明材料，经审核后做出是否减免剩余贷款本金的决定，并在15个工作日内办理完相关手续。

　　关于贷款减免金额，如果是房屋财产损失，则按照财产直接损失减免剩余贷款本金。如果是借款人人身意外伤害，则按照伤残等级确定比例减免剩余贷款本金。

　　对于担保方式为抵押加保险的个人贷款，在保险期间内，如发生“喜洋洋”保险条款包含保险事故，应先由保险公司按照约定进行赔付。若个人贷款存在共同申请人，在贷款期间内如发生上述情形，将根据其申请借款时各自收入比例确定的个人贷款所应承担部分计算免除或部分免除借款人的剩余贷款本金。对于无法确定收入的，按照借款人数平均分配个人贷款应承担部分。

　　邓泽敏、陈美秋