从去年春季房展会开始，“小户型”三个字就如一切潮流元素般以夸张的频次和密度轰炸着我们的精神回路；自从“荣丰2008”和“绿景苑SOLO精舍”亮相，以火爆开盘、火速销售、火遍全城的姿态将京城楼市搅了一个大漩涡之后，无数开发商顺流而下，纷纷登上了小户型这艘“高速顺风船”；小户型项目遍地开花，大有主宰整个消费趋势的架式。如今，马渐行渐远，淡出人们视线，羊越走越近，进入人们生活，小户型的热潮能否经得起北京寒冬的朔风，马羊通吃，在一大堆跟风之作充斥市场的情况下推陈出新，再次成为市场宠儿呢？

　　小户型——时势造英雄的“神话”

　　小户型不是“天上掉下的林妹妹”，它在去年的风光无限也是雪泥鸿爪，有迹可寻的。自从1998年国家开放个人住房信贷之后，普通老百姓成为了房地产市场的消费主体，而一时间，豪宅大屋的建筑模式并没有随之改变。在它们消化吸收了最初一部分手有余钱的成功人士之后，大批有一定积蓄但根本无力负担高单价、大面积、高总价房子的普通人被卡在了购房的门槛之外，而这一部分人，往往有更为急迫的购房需求。

　　谁先关注这一部分人的需要，谁就注定将引领市场潮流。

　　2000年，今典花园二期“空间.蒙太奇”的热卖第一次让人们领略了小户型的魅力，不过，这时的小户型依然是比较中规中矩的类型，50到80平方米是公认的面积范畴。这个时期，小户型并没有真正成为市场的焦点，因为尽管总价降下来了，但价位决定了这依然不是大多数人买得起的房子。直到去年荣丰2008和SOLO的出现，才真正掀起了小户型的狂潮。

　　去年风光的小户型，顾名思义，把“小”字做到了极致，主力户型在30到50平方米之间，几乎超越了以往人们认为小户型面积的底线。“荣丰”和SOLO又相继推出了面积不足20平方米的超小户型，由此引发了媒体的热烈讨论。一时间18平方米的超小户型到底该不该建，超小户型到底能否满足生活需要，超小户型是不是“垃圾”的争论风起云涌，但市场的反应是超出人们预料的，“酥皮”在展会上2小时之内就被抢购一空，“非常男女”500个单位3天告罄，这样的销售速度令行家们颇有些“当惊世界殊”！

　　小户型项目推一个火一个，其他综合性社区中以一居为主的小户型部分也最先脱销，市场反应全线飘红，“小户型”三个字似乎成了起死回生的灵丹妙药！

　　超小户型的流行是抓住市场空白和消费心理的一次非常漂亮的“狙击战”。这类市场项目的定位非常集中，就是刚刚踏入社会不久的年轻白领，首付3万，月供700的广告语让房价以前所未有的低姿态出现在人们面前。其次，开发商在广告文案上也下足了工夫，浓烈的色彩、酷毙的语言和特立独行的自我意识，与刚踏上社会不久追求差异、强调个性的年轻人产生了强烈共鸣。“拥有绝对属于自己的空间”这样的口号撩拨着每一个热切的心。年轻人都渴望对自我价值的肯定，而他们又是不成熟的、躁动的、讲究第一感觉为先的，正是在感觉上的完全契合把这一部分人的胃口吊起来，也由此创造了小户型的销售神话。但毕竟，去年的“小户型”存在着“后天改造”的生理缺陷，火过一时的超小户型还有太多有待于完善的空间。

　　小户型非单身宿舍

　　去年小户型的流行，客观讲是因为近几年房地产市场供应有空白造成的。在没有更多对手的情况下，小户型的火爆带有“冷门”的意味，但当大量开发商都把眼光投入这个产品的时候，冷门的优势被打破，大部分人都在头脑发热后开始了冷静思考——小户型绝非十全十美。

　　首先，去年所出现的SOLO一期和“非常男女”超小户型，是典型的“修改作品”，是在楼盘出现滞销后，开发商不得不为之的救市产品。其先天不足的缺陷一望可知，比如厨、卫短缺，起居室、卧室一字长蛇排列，超量的居住密度等。

　　其次，片面追求小牺牲了居住的根本。不到20平方米的超小空间，生活局促，仅仅是一个睡觉的地方而没有其他任何附加功能，但房子作为耐用消费品决不只是一张床那么简单，居住也不等于只是闭了眼睛睡觉，如此的“蜗居”加之一梯十七八户的高居住密度，使之成为业界批判的非人性化产品的焦点。何况，这样改造而成的项目，设计上难免出现有违住宅建筑规范要求的硬伤，其入住使用的情况还有待于今后的观察。

　　再次，低总价只是“迷雾弹”。小户型最大的优势就在于总价的低廉，正是这一点打动了无数年轻人的心，但低总价是以牺牲面积实现的。目前市场上的小户型项目无不是“昂贵”货品，单价都在7000元左右。相对于大户型而言，小户型有更多墙壁以及水电等配套设施，因此同一幢楼建小户型不仅在面积上要损失15%到30%，在造价上也要多出15%到20%，这就决定了如果要收回投资，单价是低不下来的。此外，所有的小户型项目无不标榜自己的酒店式管理和完善的配套服务设施，其实，仅用一个电磁炉构成的厨房根本不能满足最基本的生活需要，因此花钱订餐、花钱洗衣等成为小户型的生活必须。这些生活消费虽然单笔数目都不大，但由于几乎是每日必需，总数算下来相当惊人，这也加大了低房款之后的生活开销。

　　“苹果”和“炫”——能否继续“神话”的脚步

　　继2002年的SOLO、非常男女、后现代城之后，2003年又来了“苹果社区”，来了时尚、新潮的“炫”，今年楼市开门的招牌菜毫无疑问地将归属于这两个同在CBD近前的小户型项目。从时间进程上看，“苹果”打着征集案名的旗号，先声夺人，而“炫”却是后发制人，在本月即可面世。作为新一代小户型的代表，“苹果”和“炫特区”在产品上与前一代小户型的明显差异，让人们对2003年的小户型表现有了不少期待……

　　首先，两个楼盘都是从规划开始即将目标对准小户型，从最初的创意到具体实施都以小户型的需要作为考量标准，是从头开始的“小”，而非修修补补拼凑出来的“小”；其次，面积小到适可而止。在去年小到极致的超小户型之后，两项目摒弃了牺牲居住舒适度的做法，其户型从50平方米到80平方米，没有再大也没有更小。这样的标准既符合了国家成套住宅建筑规范的要求，最低程度满足了正常生活的舒适度，同时，独立厨房、卫生间及起居室皆备，在功能上也满足了居住者的基本需求。此外，对购房群体更明晰的定位也是新派小户型项目的特点。苹果社区从案名开始就抓住“小资”不放，“炫特区”更以一场万人荟萃的“生于70年代激情夜”聚拢了一批70年代人。专为小户型社区打造的配套服务，也将是这些楼盘的亮点。据悉，打着“国际青年社区”旗号的“炫特区”，已将3000平方米的青鸟健身中心搬进社区，住户不必交纳会员费，每月花费不超过200元，即可享受此享誉京城的健身俱乐部的服务。

　　小户型是特定人群的必然需要，前期市场中不理智的消费行为，正说明京城房地产市场供给链的不完整。随着供应的增加，人们在购买时的理性回归也将督促着小户型向合理化、舒适化、人性化的方向发展。“一招鲜”已经不能“吃遍天”，在消费观念理性回归的过程中，“苹果社区”、“炫特区”等小户型的“新进派”，能否接下2003年小户型市场的接力棒，打消人们对小户型的顾虑，且让我们拭目以待。张思来