笑看来时路10年地产风起云涌煮酒论英雄10年房展“四季”领兵

　　1993～2003楼市、展市10年盘点--记录在房展会历史上的地产风云

　　2003年，是北京房地产市场值得回眸的一年。

　　10年前，也就是1993年，房地产市场出现了历史性转折——当年4月，政府对房地产业采取一系列宏观调控措施，房地产“虚火”开始降温，北京房地产市场自此进入第一个盘整期；同年10月，北京第一届房地产展会呱呱坠地，以80个展位的规模打响房展会第一枪……

　　10年一个轮回。在2003年，经过数年盘整、规范痛苦历程的北京房地产市场，终于驶入一个繁荣、发展的“旺季”，而房地产展会，也由初期的平淡、中期的混乱，走进了江山一统、品牌胜出的新时代。“房展会是房地产市场的晴雨表”，房地产展会与楼市相互印证的关系已是业内共识，10年来铭刻在房展史册上的风云变幻，也给我们从另一侧面回顾10年间的北京楼市提供了历史佐证。

　　调控期(1993年~1997年)：楼市盘整房展“官办”

　　1993年到1997年，是北京房地产的调控盘整期。

　　由于1992年前后房地产“大跃进”带来了大量危险“泡沫”，政府不得不采取严格的宏观调控措施，1993年4月起，中央颁布一系列政策，严刹“圈地”风，清理整顿房地产公司，遏制了房价猛涨的势头。从此，房价开始“理性回落”，市场走入疯狂之后的萧瑟。同其他城市一样，北京房地产市场也在1年后进入长时期的全面盘整。

　　由北京市房管局主办的第一届房地产展会，却给1993年暗淡的市场带来了一点亮色。

　　这届房展会是纯粹的“官办”。据展会的始作俑者——当时的房地局副局长、如今四季房展组委会主任薛洪江先生介绍，1993年初，在一次去石家庄开会的路上，他与时任建设部房地产业司顾观成副司长等人在聊到房地产市场的发展时，同时萌生了一个想法：为什么不在北京办一台房展会？回北京之后，薛洪江开始实施这个想法。当时，质疑的声音不少，而薛给自己定下的目标是：能有80个展位就是胜利。在完成了当时还完全陌生的办展程序之后，这台由房地局主办、北京市房地产交易所承办的房展会取得了成功。谁也没有想到，这台展会不仅为北京房地产业开辟了一个不可替代的营销舞台，还为10年后房地产市场波澜壮阔的会展经济埋下了伏笔。

　　1993年之后，北京又连续举办了数届房地产展会，由于房地产领域政府调控的存在，这个阶段的房展也表现出浓郁的政府色彩——

　　1.从办展目的上看，展会主要目的是展示开发企业的建设成果，了解房地产开发的走势，为政府决策提供依据，因此办展者每届展会之后的常规工作是给政府提供工作报告；

　　2.从招商来看，由于是政府行为，招展或多或少、有意无意地有了政府指令色彩；

　　3.从参展项目看，因为参展并非完全为了营销，因此展会上外地项目不少，最多能达到40%。展会上也有成交，但以集团购买为主，普通商品房参展的踊跃度远不及高档写字楼和公寓，因为他们有自己的集团销售渠道，根本不愁卖；

　　4.从观展人群来看，个人观展者较少，人流也和现在不可同日而语，来展会的通常是单位行政科、行政处的人。因为多是集团购买，当时房展会经常会出现某一楼盘、某一户型脱销的情况，多半是因为此户型迎合了某集团负责人的口味，被“批发”掉了。

　　值得一提的是，在这一阶段的末尾，房展“晴雨表”首当其冲，为北京的房地产市场预报出了一个新气象：房地产的市场化春风就要来了。

　　1997年秋天，第一场不带政府色彩的“民间”房展会在国贸举办，这台名为“97中国北京秋季房地产展示交易会”的房展，由如今四季房展的主办方之一建亚公司主办，在市场经济乍现的魔力下，这台应运而生的房展仅花40天时间就完成了招展、布展、办展的全过程。如今展会的组织者之一祖建军感慨道：数届展会办下来再看，1997年那届展会几乎是“草台班子”，谈不上什么服务，现场也混乱。但是，这毕竟是第一届不带丝毫政府色彩的房展会，其展位也达到了180多个，此台展会可以说是房地产市场化苗头的历史见证。

　　市场化时期(1998年~2000年)楼市渐热房展“爆棚”1998年到2000年，北京房地产市场进入快速市场化时期。

　　1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求1998年下半年开始停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。住房体系的改革，划分出住宅商品化的新时代，自此，银行个人购房贷款的跟进、购房货币补贴的推动、经济适用房的推出、大批中低档商品房的上市供应，迅速为市场加热。当然，这次由声势浩大的个人购房群体推动的房地产热潮，与1992年前后的房地产“虚火”截然不同，深入的、全面的市场化，为这一阶段的楼市发展注入了健康的原动力。

　　与此相适应，北京的房展市场也迎来了最为火爆的时期。

　　1999年春，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，骤然增多的观展人流，使京城众媒体惊呼：房展会“爆棚”了！紧接着，当年秋展也在展位规模、参展项目、观展人流、成交金额上创下历史最高纪录，其不可思议的红火场面被媒体喻为“井喷”。

　　房地产的走热带旺了房展会，进入快速发展阶段的房展市场在此阶段表现出如下特点：

　　1、政府色彩进一步减少，数台“市场派”展会与官办房展势均力敌，最具影响力的展会之一北京秋季房展，取消了稍显“官腔”的开幕式，一些政府官员开始习惯以个人身份来展会参观；

　　2、房展会规模越来越大，办房展的黄金之地国贸中心，在常规场馆被填满后，1号馆的序厅、3号馆逐一被开辟出来，最火爆的春、秋两展甚至在馆外搭建起了临时场馆；

　　3、展会越来越好看，从1998年秋太月园在国展房展会上“特装”起，办展者在展场安排、开发商在展位布置上不断出新，“亮、丽、新、高、大、全”的楼盘卖场，吸引了越来越多的观展人流；

　　4、展会成交金额日渐走高，房展会这一房地产展销模式，几乎已形成独特“媒体效应”，开始被供、需两方全面接受和认可，2000年房展会上不断上演的闹展风潮，其实也从另一角度论证了：房展会是最受开发商和买房人重视的卖场，在此地与开发商短兵相接是最有杀伤力的。

　　当然，快速发展必然会带来消化不良。就像此阶段楼市急速升温引发的交易陷阱、入住纠纷等问题一样，此阶段的房展市场也表现出一些不良“症状”——会展经济的骤然火热，吸引了各路英雄进入房展领域，房展会遍地开花，京城的国展中心、军博、农展馆、亚运村的国际会议中心、甘家口的中国建筑文化中心、东花市的北京市房地产交易中心等，均被开辟为房展“战场”，一些非房展专业的外地公司、仓促组合的草台班子纷纷攒起了房展会，一时间硝烟滚滚、战乱不断。以1999年为例，一年的房地产展会达到12台，还不包括数个“流产”的房展，当年冬季，由于竞争的白热化，办展纠纷越演越烈，甚至出现了两展会对簿公堂的激烈局面。接下来的2000年，展会更是达到了24个。办展经验的缺乏、对行业的陌生，使鱼目混珠的办展者几乎败坏了房展会的名声，一些参展项目稀少、组织混乱、服务匮乏的房展，不断被媒体曝光在外。

　　分久必合、合久必分，历史的趋势也决定了房展会的进一步发展。在房展会出现诸侯争战局面的同时，一些专业展会却在悄悄积聚力量、打造品牌，为强强联合打下了良好基础——从1994年起开办的秋展、1994年起开办的春展以及冬季房展等展会，开始了对展会服务的探索，他们一是尝试为房地产参展商提供服务——比如协助参展楼盘展示形象，提供专题会议区，首创新盘推介、集体开盘等活动，给参展商提供送水、运输等人性化服务，并尝试和各大媒体联动，为展商提供综合宣传服务等等；二是尝试给购房者提供专项服务，比如开设休息服务区，为观展的消费者提供饮水和导购，免费发放购房宣传材料，开设购房课堂，增开展会夜场，组织讲座、答疑等一系列专题活动等等。强烈的创新精神和服务意识增强了这些展会的影响力，房展会也终于开始有了“品牌”一说。

　　这一阶段末，房展“晴雨表”再次为市场透露出新的动向——从1999年冬展开始，三家从业时间最长、最具经验的办展者，开始酝酿一个“强强联合”的大动作，而此时的房地产市场，也即将面临银行贷款紧缩、实力开发公司全面占领市场的“统一”时代。

　　平稳发展期(2001年至今)楼市繁荣房展“统一”

　　2001年至现阶段，北京市房地产进入持续的平稳发展期。

　　发展的平稳来自市场的成熟和政府的规范。2001年6月，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，此举有力地整顿了住房金融的市场秩序，给一些缺乏实力的开发商敲响了警钟；2002年7月，关于国有土地出让实行招投标制的规定，更为市场的规范添加了基石，至此，“大盘时代”的号角被吹响，一个讲品牌、拼实力的房地产时代已然到来。

　　房展市场也与此大势表现出惊人的一致性。2001年8月，建委、规委、工商局、房管局联合发布《关于规范北京市房地产展会市场的通知》，规定政府机构不许办展，参展项目必须具备“五证”。此规定对房展会起到了有效规范作用，房展的混乱局面得到控制，之后的房展规模几乎锐减了20~25%。但与此同时，房展的联合舰队也正式出场了——

　　2001年4月，北京春季房地产展示交易会首次以“四季房展”的“头牌”出现，其史无前例的680个展位、12000平方米的规模，将人们的眼光吸引到了“四季房展”这一首次出现的特殊展会模式上。

　　北京市房地产开发市场、北京建亚房地产展示交易公司、浮士德展览展示公司3家几乎最早介入房展的“操盘手”，春秋两台历史悠久的品牌展会、夏冬两台迅速成规模的新生展会，“三国四方”终于由竞争走向紧密联合，完成了房展会的“统一大业”。四季房展统一领导、统一机构、统一形象、统一运作，固定展会场所和展会时段，凸现了招展的连续效应、规模效应、联动效应，给商家的加盟提供了最大便利，也行之有效地规范了房展市场，给消费者选择优质展会创造了条件。

　　迄今为止，市场的反映论证了四季房展的巨大成功，4台展会占据了国贸的黄金展季，经常是春展时夏展展位已被定到一半，夏展未开秋展展位已然告罄；从展会规模看，四季房展每届展会的展出面积达到了11000平方米，几乎到了无法再增的地步，而开发商、买房人对其表现出的热情也愈加高涨，房展会现场人流涌动，各楼盘从“高、亮、奇”的传统展示手法，跃进到“声、光、电、动”的高科技手法，四季房展成为最好看展会的同时，也成为了最被业界认可的展会，在参展楼盘、观展人流量和成交额上，屡屡创下当季房展的纪录；社会各界对四季房展的重视也越来越强，2002年的春展和秋展，北京乃至国内几乎所有的大媒体都被秋展占据，四季房展的社会影响力到了令人吃惊的地步。

　　10年磨一剑。作为北京房展会最早的举办者，四季房展的组织者是如此看待他们今天的成就的——

　　隶属于北京市建委的北京市房地产开发市场总经理王燕涛表示，通过三方的资源整合，充分发挥各自优势，能够不断的规范和完善北京的会展市场，使北京房地产业更加繁荣。同时整合后的四季房展将以更加专业化的运作、高质量的服务，为开发企业搭建行之有效的销售平台。

　　北京建亚房地产展示交易中心有限公司总经理吴丹毛认为，四季房展能够名冠京城、一统半壁江山，首先和展会本身的优势分不开，信息高度集中、供需直接见面，展会已经成了最为理想的购销平台，是最顺应市场需求的房地产营销模式；其次，办展者的努力也是保证展会成功的关键，在历届展会中，四季房展办展宗旨明确，无论在邀请函还是会刊中，都强调规范、繁荣、服务、培育市场的观念，强烈的服务意识更是成功的保障，是他们首次想到把银行、律师、专家、政府官员请进展会，举办各种讲座、论坛，首次提出展会的人性化服务理念等；

　　北京浮士德展览展示公司总经理李金功介绍说，专业的办展经验是四季房展的成功秘籍，组委会的工作人员曾经到大连、深圳、上海、成都等地的展会不断参观学习……三个主办方的资源整合，是四季房展成功的关键，北京市房地产开发市场对全市开发企业的情况说得清楚，建亚公司有房地产销售、代理、拍卖的全盘经验，浮士德公司则在房地产展览展示上打拼多年，对房展市场了解，办展经验丰富。三方优势互补、实力综合，四季房展因此成为市场的强者。

　　据组委会另一负责人祖建军透露，2003年，四季房展的主办方将进一步加强联合，以全新的VI形象、更完善的机构、更壮大的队伍，为开发商和购房者提供更为专业、实效的服务。除了奉献4台风格各异的大型房展会外，展会的服务将大大外延，不仅在展会期间提供服务，展场服务内容将延长到365天，每年还会组织10次以上的大型相关活动；此外，四季房展的服务还将实现细分，可能派生出新的推介会、论坛、专题展会等，力争以房地产为中心，辐射到建材、家装等行业，并将以北京为中心，辐射全国，形成四季房展的产业链。这位负责人还信心百倍的透露，四季房展不仅要为发展商营销做出贡献，还要提倡房展文化、为大家营造房地产的节日盛会，北京乃至全国最大的房地产节，已被放在了四季房展的议事日程之上……祖建军认为，2003年的四季房展，将不仅仅是一个贸易平台，它的创新模式、全新定位，将在房展会这一传统领域起到极强的引导、示范和带头作用。

　　10年来的发展证明，房地产市场和房地产展会永远相伴相随，楼市的发展催生了房展，房展会作为市场的“晴雨表”则时时播报着楼市的动向，并在搅动市场、催热楼市的同时，也为房地产业的培育、规范、繁荣做出了不可磨灭的贡献。10年间，楼市和房展携手并进，为我们画出了两条相依相谐的上行线。10年后的房地产将去向何方？四季房展的健康、良性运行轨迹，似乎使我们看见了希望：从新的10年开始，北京房地产市场有望持续平稳、规范发展的势头，与房展会一起迎来新的辉煌！