居永和：我同意刚才两位的观点，集体购房活动是一种不正常的现象，从它的发展方向来看，它以后也不会持久的。为什么在我国目前兴起集体购房的热潮？集体购房互动应该达到什么目的？应该只限于价格上的优惠，但是现在我们的购房人通过集体购房活动想要达到的目的，主要并不是价格上的优惠。我接触了很多客户，他们其实对价格的优惠看得很轻，现在购房人需要通过这个活动达到什么目的呢？是要达到对他更有利的、更全面的保护条款，为什么我们在这些条款上作为首要目的？是因为我们国家的法律法规保护不够吗？不是的。我们国家的法律法规对买售人的权益的条款是完全够用的，具体什么原因？两个方面。

　　第一，就是现在使用的所谓购房合同市场文本，这个市场文本是国家建设部制定的，这份市场文本我可以不客气的讲一下我的评价，对于购房者的保护是远远不够的，有很多方面，很关键的地方是没有保护购房者的利益。比如说在交房的时候，开发商应当不应当提交房屋的实侧面积表，这是很关键的，而现在的文本里是没有的。如果开发商不提出这个实侧面积表，购房者就不可能提出异议。再比如交房后，买卖双方应该在多少天之内对房子进行检验，但是现在在文本里也没有这条。再比如说对于房屋环境，房屋环境是房屋不可分割的非常重要的组成部分，房屋环境跟买房之前完全不一样，是不是构成违约？很多购房者对房屋内部并没有异议，就是对购房环境有异议，文本里也没有规定。

　　这种规定很简单，对开发商很有利，相对于单个的购房者来说他要强大得多，这样简单的条款对于购房者来说是非常不利的。所以说造成购房者希望通过集体购房活动来达到保护他权利目的的原因，不在于国家法律法规的不健全，而首要的原因是购房者购房文本不健全，这个文本在全国广泛的推行，也可以说导致房地产购房者和开发商纠纷的很重要的原因。我们现在也正在做一套单独的司法文本，希望我们这套文本能够对购房人的权利保护起到拾遗补缺的作用。

　　主持人：没有照顾到购房者的利益。

　　居永和：我们国家的老百姓对政府是比较相信的，他以为对他的利益是会照顾到的，所以这份文本在全国范围内很快的被实用了，很少有人对这个文本的价值提出批评。我们今天在这里对它提出严厉的批评。

　　秦兵：我完全赞成居律师的观点，24条的合同不但没有保护消费者的权益，而且在很多地方伤害了消费者的权益。而且有一种假象，一旦签了这个合同以后，一旦产生争议，就无法保护。我们希望总结一下经验。最好用自己的钱买几处房子，最好打几场官司才能知道这个合同有多重要，按这个合同签订以后，一旦产生争议都没法举证。比如说实测面积表没有规定出，一旦住进去以后就是建设面积，分摊面积在哪里不知道，没法核实，到底长宽是多少不告诉你，极其严重的侵害了消费者的知情权。所以说新合同颁布以后，房地产纠纷不但没少，反而增多了，就是说这个合同有瑕疵，应该平均的分配双方的义务，减少对未来不确定事项的争议。

　　我看朝阳法院说一到三月份，房地产案件的受理数量比去年递增了209，这是非常大的递增幅度，超过了任何纠纷，这就说明这个合同没有起到规范作用，不仅如此，反而挑起了双方的战争。

　　For_runner：我觉得秦兵律师和居律师说得非常对，说出我们消费者最根本的想法，因为现在很多时候，我们真的觉得处于劣势的状态，没有办法跟开发商做出争议。因为这个合同并没有明确的规定了怎么样解决，这就导致了“集体签约”的问题，我们还没有机会考虑到价格优惠，先把最基本的利益保证好了，我这个房子先能够住，而且这个大环境是按照开发商当时宣传的情形提供给我的时候，是不是考虑在这种情况下省钱。现在是花钱要买到我知道的这些事情确确实实发生，将来确确实实是这个样子就已经很满足了，现在我还没有条件考虑能不能在这个情况下省一些钱的问题。

　　为什么会有“集体签约”？我觉得政府的法律法规起到很大的作用，是非常不规范的情形，所以，我们觉得呼吁政府在这方面要加强法律法规的监督，在合同的文本上做出重大的改进。

　　网友：实际上开发商和业主从某种意义上来说利益是一致的，双方能不能发挥大智慧，出现问题及时交流意见，协商解决，开发商是否已经有了这方面的考虑？

　　肖劲：房子买了以后，实际上客户的未来才刚刚开始，很多问题在买房的过程中根本想象不到，我们在开发和销售房子的过程中，一旦跟客户沟通这么一个观点，想要未来达到一个很好的状况，必须双方努力，比如说房屋的物业管理、房屋的装修，未来的生活，跟会所的配合也好，跟物业的配合也好。时间点会给未来带来很多变化，需要强调的是这个时间需要公平，不能是一方强加于一方，就是说我们人多，我们要求怎么样就怎么样，你们不答应，我们就一块儿不买，这就失去了公平的基础，往往很多项目失去了谈判的基础以后，使得“集体签约”流产。

　　再有一个，大家在共建房屋的过程中，作为购房的一方，不应该把谈判的主体发生变化，就是不应该要求发展商承担第三方的责任，就是发展商以外的责任。比如说“集体签约”经常有些客户一群人来了，要求发展商这条路什么时候修好，这个路灯什么时候改善，这是发展商责任以外的，可以说是政府的。作为合同谈判的主体并不涉及到这个，发展商只能约束自己的行为，不能约束第三方的行为。作为客户，既然签约，既然上升到法律的高度，要多征求律师的意见，不要走弯路，经过这些活动，造成人为的不恰当。

　　黄岚：我觉得这种模式需要探索。我认为存在两方面的问题，我先不说发展商的问题，刚才两位提到的问题讲得很充分，我反过来讲购房人的问题，今天很多的购房人在买房的过程中不够理智，这是因为他们对于广告和行销手段过于信任，造成了买房不够谨慎。其实，这么大的标的物应该谨慎的选择，多征求意见。买房人的安全感得不到保护，就寻求集体的方式跟开发商谈，我觉得也反映了一种心态，事实上我觉得更重要的是购房的行为应该是组织分析的问题。有几方面组成，购房人的需要加上购房人对专业的了解，以及购房者的合同等等几方面组成。单从合同上来讲这个问题，也彻底解决不了问题，即便是秦兵说的建设部把24条废了，上了“204条款”，也会有问题。

　　单纯的约束了发展商，刚才提到了第三方的问题，有时候客户因为不了解而造成问题，比如说发展商卖的是期房，分期实现，它的时间和年限是动态的，这是关系到发展商的模式是滚动开发，而且有风险。因为启动了预售，就预示着有这种模式。但是有关其他的因素，造成项目的停顿，原因不能一言以避之。购房者在理性上也需要加强。今天是自身出钱的时候就发现利益不平衡，今天发展商做得越来越细了，对于买房人来说性价比越来越合适了。

　　我认为再往下发展，购房人能不能重新组织起来，变成和开发商又一次形成理性的对话，购房的重点在哪里？比如说价格，比如说能不能获得良好楼盘的资讯，有好的楼盘，有不好的楼盘，有负责任的发展商，有不负责任的发展商。实际上就是购房人能不能通过这些途径选择哪些房子是合适的，如果选错了对象，再往下谈合同是没有意义的，如果选对了对象，怎么谈方便。刚才谈的问题是能不能建立一个好的模式，就是买房人是认可积极的买房的，但是关键的是通过整个模式，不是集团有一个代表和两个代表，变成义和团式的方式，它应该通过专业的机构代表他的利益，由专业的律师代表他，几方面的合作，这样达成双方共赢的局面，发展商既能共同售出多个单位，买房人也能够以优惠的价格买房。

　　我认为最重要的是能不能通过这种模式，探索出一种有效的模式，保护发展商，同时也保护购房者的利益，双方达成买卖的需要。

　　网友：肖先生，我买房的时候上过没实力的开发商的当，买房的时候开发商怎么保护我们？

　　肖劲：三点，第一点有实力的开发商，不说百分之百，也有很大的余地，没实力的开发商对购房者来说是一个梦而已，有实力的开发商会把所有的东西告诉客户。第二，有实力的发展商提供的配套设施肯定比没实力的发展商提供得完备。第三，除了房屋本身，边际的东西比没有实力的发展商提供得多，比如说日后的使用，出租、抵押、政府典当遗产，一系列售后服务能够做得更妥。同时，有实力的发展商很可能运用社会资源的能力比较强，因为在他所能够组织起来的相关公司来说也都是强大的，比如说设计单位、施工单位、银行、律师，包括物业管理等等都是强大的，这么强大的综合体，毕竟比没有实力的发展商组织起来的服务体好得多，对客户来讲未来的保障也要强得多。

　　网友：购房活动的有些纠纷是中国商品房发展的必然，这种情况到什么时候能够改善？

　　黄岚：有纠纷很正常，我不认为有纠纷就不正常，无论合同条款是怎么制定的，因为购买的行为是单个的行为，所以每个单体有不同的需求，这就造成了协议要有不同的补充版本构成。这种情况会越来越少，但是完全杜绝是不可能的。

　　秦兵：咱们国家现在房地产的争议源于预售制度。世界上其他国家都没有预售，首开预售制度的就是香港，说细一点，1953年圣诞节的时候香港着了一场大火，53000户人无家可归，但是香港政府又没有钱，就预售房，但是为了保证预售制度的安全性，有两个制度，一个是公示制度，一个是律师制度，把所有的东西打到帐上，律师要承担无限责任，律师如果做错了事儿，一辈子都要承担责任，因为律师的经验可以反复使用，通过这种方式，保证了香港房地产预售制度的完善化，到现在还在使用。开发商收到的预售款不是放在开发商的帐上，而是放在律师的帐上，这样律师就会选择开发商是不是合格，如果不合格就不付钱，而且这个制度也不是我一个人所得，星期天下午在北京大学有个辩论会，当时任志强、潘石屹先生都到场了，任志强先生对香港的制度特别推崇。

　　网友：如何处理好发展商和物业之间的关系？

　　肖劲：物业这个事儿探讨起来比“204条款”和“集体签约”这个事儿更难，因为切实关系到客户的生活，咱们国家法律上的问题，很多方方面面的问题都是发展商很头疼的问题。在客户来看物业好象是为发展商服务的，好象更受发展商的摆布，而左右着客户的选择，但是在发展商的眼里看来并不是这样，它应该是全心全意为客户服务的，实际上这个事情，我觉得要想解决必须要从根上解决，就是说从法律上解决。现在咱们国家规定，物业管理公司，房屋盖好以后，头两三年是由发展商指定的物业管理公司管理，在这以后由业主管理委员会制定物业公司管理，这种方式本身带来了很大的问题，一方面业主根本没有这个能力、精力，在方方面面不具备的条件下，不可能挑选一个物业管理公司对它进行管理和监督，这是在现在的状态下不现实的，同时要想把发展商遗留下来的物业公司替换掉也是不现实的。实际上发展商为这个物业管理公司支付了很多费用，这是客户不能理解的，他们往往认为自己找的物业公司比较好，从各方面来讲，都是对第一个物业公司支持的，没有任何一个发展商找一个烂的物业公司对刚开荒的小区弄坏。发展商应该多理解客户，客户要多理解发展商，目的就是把这个项目做好。

　　主持人：感谢各位嘉宾的精采发言和网友的积极参与，本次聊天到此结束。