大家好！

　　主持人：各位网友大家好！今天的聊天正式开始，欢迎大家的参与。首先请今天到场的嘉宾做一个自我介绍。

　　居永和：我叫居永和，是天为律师事务所的律师，今天有幸回答大家的问题，我会尽我所能，尽可能清楚的回答大家的问题。

　　肖劲：我叫肖劲，是当代万国城的开发商，我是发展商的代表来回答网友的问题，谢谢。

　　秦兵：我叫秦兵，是北京隆安律师事务所的律师，很高兴能在这里与大家见面。

　　For_runner(康城业主)：我的网名是For_runner，我现在是康城的业主，我们和同样购买康城的网友取得了联系，而且有一些不待定的朋友正在和康城进行签约活动，所以由我来代表参加今天的。

　　网友：各位嘉宾是如何看待和理解最近在京城兴起的“集体签约”的热潮？

　　居永和：我对现在“集体签约”的活动，不持多高的评价，现在无论是集体签约还是集体谈判也好，还没有看到至少令我满意的活动。

　　肖劲：“集体签约”对于发展商来说不是什么坏事，也不是什么好事，为什么呢？说它是好事，因为它肯定能促进发展商业的工作，不是好事，因为客户联系在一起，力量就会强大，提的问题有些是发展商很难做到的，一方面满足客户的要求，另一方面也在不断的改进。如果的确做不到的时候，发展商也是很难办的，所以我们这么认为，它不是坏事，也不是好事，但是它的确能够促进房地产产业的发展。

　　秦兵：我想这是一种必然，因为“集体签约”可以降低单个消费者的签约成本，特别是聘请律师的成本，而且相互之间可以进行签定合同中的信息沟通，特别是出现互联网以后，它给互联网的应用提供了一个新的领域，所以我想这是一种趋势，只不过从现在刚刚开始到完善的过程中，会有很多东西需要思考，但是它并不能代表这个事儿是昙花一现就完了，我想它会以各种方式和多样化的方式体现出来。

　　For_runner(康城业主)：我作为业主代表，觉得这种“集体签约”是无奈中的一种办法，现在因为市场和法规的大环境很不成熟，所以使购房者作为单个个体处于绝对劣势，而且在购房中条件有限。比如说房屋的质量怎么衡量，房屋的配制是用什么样的材料，这些是专业的问题，购房者不可能什么都懂。最基本的例子，现在有五证的问题，是个很专业的，政策性的法规，现在连这个开发商都不能保证，使得购房人逼于无奈联系起来，觉得人多力量大，有这么一种心理安慰，但是我觉得这并不是一个绝对的解决办法，而是要在市场和政策法规不断完善的情况下，这种方式才会慢慢的淡出市场。

　　主持人：各位网友，现在又新来了两位嘉宾，请他们做一下自我介绍。

　　黄岚：我是家春秋的，叫黄岚，一直从事房地产工作，今天有幸参加今天的聊天，我很高兴。

　　网友：集体签约的优势在哪里，在“集体签约”的过程中，有哪些法规问题要注意？

　　居永和：“集体签约”的优势应该说是各方面的，第一，开发商接受了销售成本，第二购房者能够得更多的优惠，包括律师费和公正费，以及其他更全面、更具体、更明确的权利的保护条件。中介方面也能够获得更多的利益。目前，是不是有人从中得到了利益呢？从目前来看，还没有发生在现在，这当中的原因很多，接下来再谈。

　　秦兵：“集体签约”的好处，居律师已经说了，我完全同意。从另外一个方面，消费者和开发商签订的合同属于物权合同，物权合同在整个交易量中是最大的，也是复杂的，这么复杂的合同不是一般的消费者能够解决的。现在我觉得操作过程过于简单，认为一个人或者几个人通过一次谈判就可以完成，这是不现实的。我觉得这和操作简单有关系。

　　网友：肖劲，请问开发商能够接受集体签约？

　　肖劲：开发商作为对客户服务的主体应该能接受，这个没问题。因为好象接受客户的谈判是责无旁贷的，不可能客户集体来了，我们就拒绝，这样太没有道理了。

　　网友：目前“集体签约”是一种集体谈判，大家就共同关心的问题与开发商交涉，作为单个业主的话，开发商能同样对待吗？

　　肖劲：我们都是一样对待，因为开发商要把自己的专业水平发挥出来，客户提的问题只要在合理的范围内，无论是一个还是集体，我们都是同样对待。

　　黄岚：现在集体签约的事件传播得比较热闹，我觉得这个问题的出现，和标准协议有很大的差距，每个客户在保护自己利益的同时，在和发展商的谈判中，交涉的环节可能不单纯是发展商，包括银行，包括相关的保险等等。目前来说，发展商掌握的主动权大一些。因为合同的谈判是双方在寻找一种妥协的结果，如果只强调乙方的利益，忽视甲方的条件，这种谈判的时间就会很长，而且消耗的时间会很多。“集体签约”是一种自发的现象，但是它绝对不会是一种长久的现象，实际上它是要求法规和市场在完善，我认为是这样一种情况。

　　网友：实现“集体签约”之后，“集体签约”之前，与开发商单独签约的业主，能否再向开发商要求条款？

　　For_runner：我补充一句，因为有一部分网友已经跟康城签约了，有一部分还没有，我们在这个条款上质问开发商是否有无歧视的条款，请开发商解答，这样的话，是不是有法律的依据？

　　秦兵：物权合同，从法理上没有这样的过程，就是前面有三个人签订了合同，后面新加入的一个人是不是无条件的使用，一般来说不适用，必须重新协商。在民法中唯一有一种合同是适用，就是劳工合同，劳工的集体签订了合同，后加入的人都可以无条件的使用。

　　网友：“集体签约”的时候，补充条款的内容主要集中在哪几个方面？

　　For_runner：就我现在的经验来讲，不一定代表了所有的补充条款内容，但我现在的经验在于，一个是房屋的质量问题，包括交房以后房屋质量出现问题以后如何对待，开发商应该如何做出反映。还有一个是社区的环境问题，因为这些是我们在买期房的时候看不到的。还有物业管理，买期房时签约是一个很不定的因素，另外再加上房屋的配制，例如空调、暖气，这都是很重要的内容。当然，“集体签约”，大家最关心的就是价格优惠，所以，“集体签约”的个体都很关心，当然个人也有不同的侧重点和关心的问题。所以，组织起来是很困难的，统一意见也是很困难的。

　　秦兵：协调成本太高，而且现在的协调技术过于简单。

　　肖劲：“集体签约”，我们作为发展商主要有两种情况，绝大多数是善意的，就是为了达到约束发展商，维护自己的权益，但是我们感觉可能还有一小部分是恶意传统，把一些不好的消息放大，放大了之后拿到本来发展商履行义务以外的东西，这样的话，我们觉得作为平等的主体已经不公平，对这种情况，我觉得是在“集体签约”之外的。咱们所说的“集体签约”一定是第一种，第二种情况出现了，我们作为发展商一定会鉴别出来，但是这种谈判的过程就会很艰苦。

　　黄岚：刚才提到“集体签约”的协调成本的问题，我认为这中间的问题，事实上跟房地产这个商品的特殊性有关系，大多数购房者都是第一次置业，或者有两次置业的经验，他对相关知识的了解程度有限，所以在信息不是很多的情况下，无论是集体签约还是单个签约都很难保证自身的利益，他们会聘请律师服务，但是律师的职责是保证合同签订的时候没有条款遗漏，但是在专业方面律师也是有瓶颈的问题。这个事情在过程中之所以有这么多波折，还有一个原因是机构上的问题，就是中间可能需要一个比较好的中间机构站出来，把这些客户团结起来，形成了一种购买的行为，这个机构能够公正、公平的对客户要买的物业进行评估，了解这些客户真正的购买实力，他在代表客户跟发展商交易，获得一个较好的条件，同时也保证客户的利益，这样的操作比较容易实现。而不是说一队人跟发展商争取，是一个打仗的局面，这样的话谈判的气氛也不好，这个东西的健全是可操作性的，但是怎么变成一种大家都接受的模式，目前可能存在障碍。这是我的建议。

　　肖劲：“集体签约”，我想肯定是房地产开发长河中很短的过程，很快就会过去，因为它促进了法律的健全或者发展商水平的提高，我们不希望“集体签约”的状态在社会上长久的存在下去，这是不可能的，发展商会努力的提高。同时法律也会出台很多新的东西约束发展商。提高了整体水平之后，客户无论是一个人也好，两个人也好，传统很多人也好，无论是保护自己的权益。秦兵律师说了，归根到底就是一条，保护客户的利益。也许五年以后回过头来看，北京的历史曾经有过“集体签约”的事情可能会觉得可笑，但是它毕竟是现在这个历史条件下的产物。

　　秦兵：只要面向不特定的多数人的新楼盘存在，那么“集体签约”就存在，除非以后大规模零售不存在了，那么“集体签约”就会慢慢消除了，它没有市场了，没有对象，没有联合的必要了。