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外经贸大学梅夏英：物权法草案是房产重大利好http://bj.house.sina.com.cn 2005年10月31日16:33 中国房地产报
随着十届全国人大常委会第十八次会议在北京召开，备受关注的《物权法》草案迎来了第四次审议。自今年7月10日至8月20日，《物权法》草案向社会全文公布以来，社会各界反响强烈，本报曾对草案的焦点问题连续开辟专栏和专版进行讨论。从目前掌握的情况看，新的《物权法》草案在一些方面有了很大调整。就这些变化会对房地产和房屋业主产生什么影响，以及在草案意见征集过程中都有哪些争议，本报记者专访了参与此次草案意见征集工作的中国人民大学民商事法律研究中心研究员、对外经济贸易大学法学院梅夏英教授。 三大变化利于业主 中国房地产报：在您看来，此次《物权法》草案在涉及房地产的方面有哪些变化？ 梅夏英：从现在的情况看，涉及房地产的变化基本有四个，其中宅基地转让和抵押是适用于农村的，涉及城市的则主要有三大变化。 第一，小区道路、绿地、车库以及会所的归属问题。草案三次审议稿规定，建筑区划内的道路，“属于业主所有，但属于市政建设的除外”，现在则改为“属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”，这个变动不大；建筑区划内的绿地，由“属于业主所有，但属于市政建设的除外”，改为现在的“属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”，后者更为明确了；建筑区划内的物业服务用房，三次审议稿规定“属于业主所有，但属于市政建设的除外”，而这次审议则非常明确地规定“属于业主共有”。比较难处理的是会所和车库，草案三次审议稿规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”考虑到实际操作中有困难，所以把关于会所的规定删去了，关于车库的规定则改为“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”，这对业主比较有利。 第二，业委会起诉、仲裁须三分之二业主同意，改为专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，这比原来的规定放宽了。 第三，是关于“70年大限”的问题，这个问题解决得比较彻底。住宅建设用地使用权期间届满自动续期，一下就解决了居民购买住宅的后顾之忧。 自动续期解除“心头之患” 中国房地产报：在您看来，这三大变化，将会给房地产业带来哪些影响呢？ 梅夏英：这次修改，从总体上对房地产市场是一个利好消息。以往没有规定的，或规定不清的，这次有了比较明确的法律依据。毕竟对中国人来说，建筑物区分所有权，这是一种新型的权利形式，把这种权利形式的基本框架用法律的形式确定下来了，一些细节的操作问题可以通过司法解释来解决。这对于中国房地产业的健康发展是有利的。 其中，“70年大限”问题的解决，更是直接解决了城市居民最大的“心头之患”，对房屋交易，尤其是二手房的交易应该会有所促进。对政府部门来说，这样也使事情变得简单，便于操作，避免了很多将来有可能出现的麻烦。 另一方面，由于有了法律依据，业主和开发商的维权意识都会增强，这应该说也是好事。但是值得注意的是，由于法律中有一些规定不清的地方，比如车库、地下空间等等，在这些领域，业主和开发商双方的权利争夺可能会比较集中。 还需在实践中完善 中国房地产报：围绕草案的意见征集，主要争议集中在哪些方面？目前的《物权法》草案，距离一个成熟完备的《物权法》还有多大距离？ 梅夏英：由于征集意见的范围很广，所以争议还是相当大的。这些争议有细节上的，也有宏观层面的。 在细节上，以上面提到的三大变化为例。小区物业用房归业主所有，绿地归业主所有，特殊规定的除外，对此没有太大的争议，因为物业用房和绿地主要是供小区居民使用，这个比较容易界定。但是小区道路就不好界定了，因为道路还涉及到城市交通规划。对车库、会所等方面也不好界定，也就是说，没有明确的证据或很难找到明确的证据表明它们应该归谁所有。 按照谁投资谁所有的原则，我们的房价是市场决定的，影响房价的最主要因素是地段，而车库、会所、小区道路等因素，对房价的影响力到底有多大很难确定，而且在现实中也很难确定在我们所付的房价中是否包含了这些因素，开发商也可以很简单地声明没有把这些作进房价之中。对于争议较大而又无法确定的问题，草案把其中有些干脆就删掉了。 在宏观层面也有争议，由于意见征集人的身份学识不同，形成了意见的很大差异。学者一般从法理的角度提出修改意见，而一些人大代表、政府官员则侧重于现实问题的解决以及法律能否实施的考虑。客观地讲，学者的某些理想和现实生活缺乏融合，有个别专家甚至认为，《物权法》仅仅是私有财产的保护法，这在某种程度上造成了思想上的混乱，对《物权法》的制定和实施都是不利的。 实际上，《物权法》是确定财产关系的法律，不管是公有财产还是私有财产，其立法原则是同等保护。对保护对象的争议，说明物权法的概念和意义普及不够，一提私有财产某些人的脑子就犯忌，这种意见有可能导致对物权法的全面否定，该思潮值得警惕。 虽然经历了四次比较大的修改，目前的《物权法》草案，距离一个完善的物权法还有很长的距离，在一些关键环节上，对物权法和“物权”的概念还没搞清楚，比如“公示”在物权中应该占有什么样的地位、登记错误及其异议的解决等等。这不是由于学者的“弱智”，而是传统文化中的问题。《物权法》和“物权”对中国来说毕竟是一个新事物，无论是在传统文化还是建国以后的社会实践中，都缺乏普遍的认知和认同，还需要在实践中普及和完善。(记者 王子鹏) 更多精彩内容请点击：地产圈 地产人物主页 地产直播间 嘉宾聊天 点击进入本刊更多内容：（中国房地产报）
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