盐城市民吴先生不久前在悦达都市花园东园买了一套住房，最近在细看购房合同时才发现，该小区土地使用年限只剩下40年。“土地使用期不是70年吗，还有30年到哪儿去了？”吴先生问记者，刚刚公布的《物权法》草案中明确规定了小区业主的个人利益不受损害，在我国相关法律中也明确规定一套住宅的土地使用年限为70年，而悦达东园住宅的土地使用年限却“缩水”了30年的时间，这已经严重侵害了住户们的私利。

　　房屋年限缩水未引起重视

　　家住盐城市工专宿舍的吴先生于2003年11月与盐城市悦达房地产开发有限公司签订了一份购房合同，购买悦达房产公司开发的悦达都市花园东园的一套住房，准备为其女儿结婚之用。最近吴先生在网上查看相关新闻时，看到房屋土地使用年限国家规定的是70年，这一看让吴先生吸了一口凉气，因为他清楚的记得自己的购房合同上明确写着土地使用年限为2002年—2043年，怎么只有40年的土地使用年限呢？缩水了的30年到底该谁埋单？带着这个问题，吴先生在房屋开发商、政府有关部门及律师之间多日奔走，但始终没有得到令自己信服的答案。

　　无奈的吴先生只得将此情况反映给了媒体，经过媒体报道后，此事在盐城市民中也引起了不小的波澜。

　　记者在盐城市悦达房地产公司悦达东园售楼处了解到，此次开发的悦达东园共有160多套，总面积3万多平方米，房屋均价在2480元/平米左右，截至到目前，东园的房屋已经销售一空。虽然房子是全部卖出去了，但记者在调查中得知，与吴先生有同感的盐城购房者不在少数，他们“吃亏”的年限从两三年到七八年不等，有的和吴先生一样多达几十年。

　　吴先生说，对于建筑面积不足、使用面积减少等等这些遭遇，购房者往往会与开发商争执甚至对簿公堂。然而，与“房屋面积缩水”相比，更为常见的“房产产权期限”问题却被普遍忽略。记者在采访中了解到，相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。

　　盐城悦达房地产公司吴成总经理告诉记者，在和购房者签订购房合同时，他们在购房合同上已向购房者说明土地使用年限至2043年，所以这其中不存在欺诈购房者的行为。盐城市国土局出让这块地时，该地使用性质为城镇住宅混合用地，使用年限为50年。按照相关规定，如果在该地块上开发房地产，那么国土部门就会自然将土地使用年限变更为70年，但至今国土部门还没有变更，他们正在进一步和国土部门进行协商、沟通。

　　70年到底作何解释？

　　依照国务院1990年5月19日颁布(同时实施)的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，国有土地出让的最高年限按用途分：居住用地为70年，商业、旅游娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。因此，以吴先生为代表的房屋业主们自然就将所购房产的使用期限也理解为70年。

　　盐城市建设局的工作人员却告诉记者，上述各年限，只是国家对取得土地使用权的开发商的约束期限，至于购房者享有的房屋使用期限，“国家政策并无70年一说”。盐城市房产局房政处的周处长也告诉记者，现在的相关法律规定只是要求居住用地最高年限不准超过70年，但并没有说一定要达到70年。

　　记者从盐城市国土部门了解到，正在开发的悦达东园地块是1993年通过出让方式取得，当时报批的是城镇综合建设住宅用地。从土地性质上来说，当时出让的不是单纯的住宅用地，所以使用年限只有50年而不是我们通常所理解的70年，该地块1993年以后由于种种原因未能开发，而相关土地的报批手续则分别于1999年与2002年才完成，按50年的期限算，该地块可使用至2043年。当悦达东园的房子交到业主手中的时候，土地自然只剩下40年的使用期限。

　　土地使用期限到期后怎么办？

　　记者就此事采访了盐城工学院社会科学部徐报喜教授。徐教授提醒购房者注意区分“房屋产权”与“土地使用权”两个概念，不是说拥有了房屋产权就必然的拥有这套房子的土地使用权。“房产证确认的是‘房屋产权’，它在理论上属于私人财产范畴，应该是无期限的；而基于我国土地国有的现实，土地转让只能是使用权的转让，所以才有期限的规定”。不过，徐教授同时认为，因为房屋产权是依附在土地使用权之上的，所以它实际也存在期限的问题，“也就是购房者所理解的70年”。

　　而盐城市悦达房地产公司的工作人员则明确表示，购房者所要求的70年是不可能达到的，“除非开发商拿地、开发、办证等一系列工作均在同一年内完成，但这显然不现实”。这位工作人员介绍说，土地使用期限自开发商从政府那里获得土地使用权的第一天就开始计算，而正常的房产规划、开发、销售乃至办理房产证的过程，一般要耗费三四年时间，若遇到政策调整、市场波动等意外情况，时间还会拉长。购房者实际购买到的，只能是这两者相减后的“剩余年限”。

　　在采访中有业主向记者提出“40年后土地使用权到期我们怎么办？”这样的问题。即使开发商及时进行房产开发，根据70年的土地使用权期限，我国目前所有的商品住宅都不可避免地面临着“70年后，产权该怎么办”的难题。

　　“法律规定城市土地属于国家所有，房改过程中无法逾越的就是土地不能买卖。为了绕过这一壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”徐报喜教授认为，这种管理制度凸现的法律真空在于：土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧，也就是必然会相对贬值，因此，一些购房者已经发出了“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。

　　积极探索解决之道

　　采访中吴先生向记者算了这样一笔账：“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，我买的房子只有40年使用期，整整少了30年！我付的总房价是20万元，少30年不就等于多付了9万元吗？”吴先生说这种估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的认同。

　　众多接受记者采访的业内人士和法律界人士认为，随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰，70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内，盐城市建设局办公室许主任给记者提出了三大设想。一是重签合同，续缴出让金。土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。二是房随地走，国家补偿。由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决办法是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。三是政策持续调整，法规适时完善。众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。

　　无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。

　　民法专家称物权法出台有望释疑

　　法学硕士、民法专家、江苏维世德律师事务所的主任律师韩宁教授认为，如果卖方订立合同时，故意隐瞒事实，不公布土地使用年限，买方完全可以申请仲裁或是其他方式要求索赔。因此，买卖双方签订合同时必须非常谨慎。

　　韩教授说，目前对土地使用权到期之后的相关财产问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有相关规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定被认为违反了民法的公平原则。而在新的“物权法草案建议稿”中，相关的内容则表述为：“国有土地使用权期满，出让方未收回土地使用权的，土地使用权人可以继续使用土地并应当支付出让金。出让方收回土地使用权的，应当提前六个月通知土地使用权人。”这段文字表明了土地使用权的“续展”，这也是“物权法草案”的一个热点问题。

　　简单地说，《物权法》就是保护私有财产的法律，房地产是其最主要的内容。“土地使用期限”只是房地产业的话题之一。作为保护公民私有财产的法律，物权法的制定和颁布将为房地产法的整合提供契机和必要性。“随着物权法的制定，将房地产法及其依此而制定的规章进行整合，形成与物权法并列的或附属性的房地产法即成为必然。”

　　然而，在《物权法》和相关法律尚未出台以前，这起案例只能根据现行有效的法律来解决。当然，这也充分反映《物权法》及时出台的必要性。(记者 李一超 殷文静)