文/中国建设经济研究所所长、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮

　　从我国自身的发展形势判断，我国房地产市场仍处于良性发展态势。其基本依据是自主性的供求都很旺盛。

　　从短期看，我国目前的政策不可避免地集中于对价格的影响。但从长期看，房地产市

场和房地产业规范、健康发展还需要加强制度体系的建设，建立长效机制。

　　我国的房地产市场是一个新兴的市场，与国际上发达成熟的市场比较，有以下特点：

　　1.产业整体的市场化程度还很低

　　在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。

　　目前，我国房地产业虽然已经具备一定规模，但房地产业运行的各个环节，市场化程度还很低。例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。

　　2.普通居民正在从“无产”走向“有产”

　　发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。

　　从改革进程上看，我国城镇正处于从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前房地产需求中真正能够推高房价的，除少量投机资金外，主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层，而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。这是我国房地产特定发展阶段必然遇到的一个特殊需求。简单说就是，发达国家只有在通胀预期明显时才会有人把一部分货币资产转换为实物资产，而中国是不论通胀还是通缩，在现在和未来的社会财富水平上人们都会倾向于把一部分货币资产(包括未来的货币收入)转换为实物资产。人们要求在自己的私人财富中“站着房子躺着地”。

　　3.大量农村人口向城镇转移

　　发达国家“发达”的标志之一，就是城乡人口的分布比例已经基本稳定。

　　我国的情况正好相反。未来20年左右的周期内，数亿农村居民要通过向城镇集中才能有更多机会分享国民经济发展的好处。农村人口向城镇转移是一个不可避免，并且不可后推的历史进程。从1980年到2004年，中国城镇居民人口增长了167%。未来20年左右周期内哪怕只有此一半的增长速度，我国城镇居民也将再增3亿人。由此产生的需求可能给房地产市场带来的压力将比目前的投机资金强大得多。

　　4.社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势

　　在发达国家，不同社会群体在不同社区和不同档次住房中的分布已经相对稳定。每一阶层一般不会超越自己的收入水平、社会地位去消费住房。

　　我国目前存在的一个趋势是，在区域分布上，人们购买住房时普遍向上一级城市移动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房档次上，各社会群体都指望“一次到位”，人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房。由此带来，实际需求被明显放大。

　　5.住房保障体系远不发达

　　发达国家的房地产市场之所以成熟，很关键的一点在于住房保障体系比较完整有效。一批需要通过政府、社会帮助才能解决住房的群体不会加入到房地产市场的供求竞争中来。

　　我国目前已经建立了相对完整的住房保障体系，例如公积金、经济适用房、贴息、贴租、廉租房等。但覆盖面远不充分，保障程度也比较低。

　　6.市场结构不合理

　　一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近40%。

　　由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置。

　　对我国房地产市场发展阶段的基本评价

　　从我国自身的发展形势判断，我国房地产市场仍处于良性发展态势。其基本依据是自主性的供求都很旺盛。这个市场存在的主要问题，一是短期内投资规模过大，脱离了国民经济整体的承受力；二是房价上涨过快，导致很多尖锐的社会矛盾产生；三是供给结构不合理，中低价位住房所占比重过小；四是市场经济秩序存在着混乱。

　　从国际比较看，我国房地产市场处于初级发展阶段。这个阶段的基本特点可以概括为供给占市场主导地位，需求方存在较大盲目性，要素制约力大，制度体系不健全四个方面。

　　1.供给占主导地位

　　判断市场经济发展程度的最重要依据就是供求关系的对比状态。供给占主导地位，这是工业化初期的特有现象，也是新兴产业发展初期的特有现象。从我国看，供给在供求关系中占主导地位的例证俯拾皆是。例如开发商在社会舆论上的主导权，供给方在定价上的主动权，住房销售合同中的对消费者的不平等约定等。从深层次看，开发商能够轻易地向银行转嫁风险，也是供给方主导地位的必然体现。

　　2.需求方存在较大盲目性

　　我国房地产市场发展的不成熟性不仅体现在开发商、供给方，而且存在于需求方。由于发展历史短，人们改善生活和拥有资产的愿望迫切，我国市场上的需求方普遍存在着盲目性。例如超过自身积累及收入增长能力去买“一步到位”的大房子，要求社会在短期内满足所有中低收入者的住房需求，对利率、租税、通胀与通缩等对持有住房带来的长期性风险普遍估计不足，指望短期“暴富”而跟风投资房产等都是需求方盲目性的明显体现。

　　非理性需求在成熟市场中也存在。否则就不会有日本、香港等地房地产“泡沫”的产生。但发达国家的非理性需求是和大量过剩资本的存在密切相连的。我国的经济发展程度远未达到实物投资领域无法容纳货币资本的程度。大量过剩资本成为投机性“热钱”的物质基础并不充分。因此不宜过高估计我国房地产市场上投机资本的规模。但在我国，由于需求方存在着上述盲目性，普通居民已经形成的初步投资能力很容易在少量投资资本的带动下“跟风”。我国这种特点的潜在危险在于，在市场价格波动中往往最受伤害的是抗风险能力很低的普通居民。

　　3.要素约束力大

　　我国房地产市场不成熟的一个重要体现是土地、资金等要素对市场发展的约束力极大。一方面在我国，政府是土地的唯一供给者，又是土地政策的唯一决定者，土地供给存在着垄断性。另一方面，由于房地产金融不发达，直接融资渠道狭窄，房地产投资的资金来源只能主要依靠银行。由于相关市场发育程度低，房地产企业通过违规手段获取这些要素的做法反过来又拖拽以至抑制了房地产市场的规范、健康发展。

　　4.制度体系不健全

　　在我国现有发展阶段上，房地产业不仅是连接国民经济诸多产业的重要环节，而且是连接投资与消费、政府与市场、眼前利益与长远利益、私人利益与公共利益、经济发展与自然环境和资源之间关系的关键环节。

　　有必要指出，不能把“调控”等同于制度体系，也不能把政府短期政策的影响力等同于制度性的约束力。稳定、严密的制度才能形成良性的社会预期，才能使供求双方的行为从被动地服从政策转变到主动地遵守制度上来。

　　多方面的制度体系也不等于就是复杂。以价格调控为例，美国加州调控房价的基本政策就一条。就是由法律规定，每年租赁价格上涨幅度不能超过7%。这个价格不是指社会平均租赁价格，而是房东与房客续签合同时的个别价格。这一制度规定源于三个基本判断：一是租赁市场的需求是最真实的住房需求，二是限制了租赁市场价格就保护了社会最需保护的最低收入群体，三是控制了房租收入就控制了房地产投资收入的最基本形式和投资预期。相比之下，我国的政策本身还较多停留在“对症下药”的阶段。从短期看，我国目前的政策不可避免地集中于对价格的影响。但从长期看，房地产市场和房地产业规范、健康发展还需要加强制度体系的建设，建立长效机制。