近一时期，许多大中城市商品房价格大幅度上涨，主张通过征收房地产税抑制房价的呼声再起。从理论上讲，这一改革对降低房价会起到一定的作用。但笔者认为，应客观分析征税在抑制房价中的作用，不能单纯依赖课税抑制房价，还应采取包括税收手段在内的法律手段、经济手段相互配合，才能取得预期效果。

　　房地产税改对抑制房价作用有限

　　从我国目前商品房价格形成机制以及对土地和住房保有环节课税存在的偏差看，现行房地产税制不合理确实是形成商品房价格过高的一个原因。

　　我国的房地产税制改革是要通过税费改革，将房地产开发建设环节的一部分税费后移至房地产的保有环节，开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。

　　椐专家测算，房地产课税的这一改革，一方面可以减少房地产开发成本10%～20%，甚至达到30%，由此会降低商品房价格；另一方面，增加了房屋拥有者的税负，将使那些以投资或投机为目的保有的住房成本增加，可以遏制“炒房”行为，从而抑制房价的上涨。

　　但房地产的价格是受土地供给体制、土地价格、建材价格、房产需求状况、金融政策、各种税费等多种因素决定的，税收只是其中的一个因素。房地产税制改革只是对一部分税费的后移，理论上能否使商品房价格下降，要看土地、建材等其他构成房屋成本的要素价格是否稳定甚至下降。在对商品房需求较大的情况下，房地产税制的改革给了房地产开发商更大的利润空间，开发商并不一定会将这块利润让给购房者。另外，房地产拥有者的投资或投机成本增加，能否有效地抑制“炒房”行为，还取决于房地产市场的供求状况。在土地供应有限，房地产市场依然是卖方市场的情况下，“炒房”者完全可以将税收负担转嫁给购房者，这不但不能抑制房价的上涨，反而会进一步推动房价上涨。比如，杭州市对房屋转让所得征收20%的个人所得税后，实际执行结果不仅没有抑制房价的持续上涨，反而成为推动房价进一步上涨的一个重要因素。

　　房地产征税也有副作用

　　科学合理的房地产税制会对形成合理的房地产价格起到积极的作用，由此，在房地产税制改革中应考虑以下三个问题。

　　首先，我国商品房开发的定位应满足居民个人居住需要而非投资。我国的房地产课税能否在抑制房地产投机行为的同时，抑制居民个人的非建设性的房地产投资行为，取决于商品房开发的定位。从目前国情分析，不宜鼓励居民个人在房产上的非建设性投资行为。

　　其次，对房地产税的调节作用必须予以准确定位。房地产税在调节商品房价格方面有多大的作用，通过什么样的传导机制实现，其调节有效性的决定因素有哪些，对房价的调节是一种长效机制，还是针对短期内房价上涨而采取的应对性措施，这是房地产税制改革需要考虑的问题。建设开发环节税费的减少只是为形成合理的商品房价格提供了前提条件，但能否稳定或降低房价还取决于其他影响因素。税收难以独木撑天，不应对课税效果有过高的估计，还需要土地供给制度、土地出让方式与价格、廉租房制度、金融政策、商品房开发管理等配套措施的到位。

　　第三，对房地产课税可能产生的负作用应有一个科学的估计。住房保有环节税负增加，居民个人能否承受；在通过银行贷款购房的情况下，税负增加是否会引起购房者支付困难，甚至由此引发潜在的金融风险。税收在抑制房屋投机行为的同时是否会抑制房地产市场正常发展；一旦房地产市场趋冷，是否会由此带来地方经济增长下降，金融机构资金风险增加，等等。如果不对这些问题进行全局性的考虑，不但实现不了税制预期目标，反而会带来一些新问题。

　　多种税收手段并行

　　抑制房价还宜采取综合手段对房地产供求机制进行调控。笔者对于税收手段的运用有如下建议：

　　第一，按房地产市场运行常态设计房地产保有环节的税负。房地产课税的性质决定了不能依据非常态下的市场状况设计税制，不应将更多的抑制或刺激房地产市场的作用体现在其中。只要能够为体现正常的商品房价格，均衡分布房地产各环节税负，为政府财政均衡取得收入奠定条件即可。除此之外，不应赋予更多的作用。至于当前出现的房地产投机行为宜通过特定的税种来解决。

　　第二，房地产税制改革应做到租、税分离或土地使用税与房产税分离。我国土地是国有的，作为财产税的房地产税其课税对象不应包括土地。在对居民个人拥有的房产征收房产税的同时，应对土地单独收取租金或征收土地使用税。为避免土地囤积和投机行为，现行土地使用税应进行如下改革：明确规定政府出让土地的用途，使用者不得改变土地的用途，对不同用途土地实行差别税率；按土地的评估价值征税；对闲置土地课征较高的税。

　　第三，房产税实行差别征税政策。对低收入人群住房，没有收入来源者的住房，超过一定年龄的老年人和残疾人的住房以及经济适用房等给予适当的减免优惠。对于居民个人拥有的第二套以上的住房，实行高税率。

　　第四，改革现行土地增值税，抑制房地产投机行为。改革的主要内容是：对非建设性的房地产转让取得的收入征收土地增值税。由于房产升值是由于土地升值引起的，因此，土地、房屋转让都应征收土地增值税。单位和个人转让土地和房屋，超过初始价值部分都应当通过土地增值税收归国有，从而有效抑制房地产的炒卖行为。对房地产开发公司开发的商品房产生的增值，需要差别对待，关键是如何使其增值只体现在房屋的开发价值上，而非土地的增值，这也是土地增值税改革及操作的难点。

　　(中国人民大学财政金融学院财政系副主任 岳树民)