2月26日，国家税务总局、财政部、国务院发展研究中心、人民银行高层齐聚国务院新闻办，就《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，意在就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。会议传递出明确的信号：开征统一规范的不动产税势在必行。

　　2月28日，当日财政部副部长楼继伟透露，目前物业税正处于模拟测试阶段，测试成熟

后首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳三个城市。楼继伟对物业税开征的描述是，将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产持有阶段陆续收取。

　　消息传出后，当日沪深两市房地产板块应声大幅下跌，地产板块指数的跌幅达到了1.87%，其中金地集团下跌5.76%、万科A下跌3.55%、金融街下跌3.48%、招商地产下跌3.21%。

　　当前，房地产市场处于高位敏感的阶段，本已有些淡化的物业税问题重又成为人们关注的焦点。

　　谢伏瞻：国务院发展研究中心副主任

　　2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。不动产税的征收需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。

　　如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。

　　许善达：国家税务总局副局长

　　此举本意并不是通过增加税种而加重税赋，而是要将一些繁杂的税费进行统一规范。同时，正是由于税费及土地批租的不规范，增加了许多隐性成本，房地产

　　聂梅生：中国住宅产业商会会长

　　试点选择在广东的可能性相对较大，而全国铺开则要等待相当长的时间。物业税的出台作为一次影响重大的税种改革，前期调试等准备工作耗时颇长，再考虑到立法程序，过程相当复杂。因此，短时间内要想全面开征并不可能。

　　1994年中国税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改，最少滞后了10年左右，与市场化要求相距甚远。过去计划经济体制下是无偿用地，国家持有政府分配，现在部分用地招拍化，但真正掌控的仍是地方政府，因为集体用地或农民持有的土地不能直接入市，需政府先征用再招拍，这其中的差价巨大，这种非税收非规范渠道的预算外收入数额巨大，某些部门甚至被称为第二财政局。

　　土地批租这部分收入，中央原希望能拿一半，但发现很难，最终定为5%，调查后发现其实连3%都拿不到。同时，这部分收入属预算的预算外运行，全国各地连最基本的数据都没有。山东某地滨海城市的收费项目达1400多项，而江苏某地有红头文件依据的收费项目更多达4000多项，这些收费很多都和土地管理及房地产有关。

　　开发与销售：较大调整

　　首先房地产公司无须全额支付土地出让金，项目开发初期的资金压力大大减少，有利于降低公司的资产负债率水平。同时，公司的开发成本同比也将大幅下降，而毛利率上升，房地产的暴利行业特征将在其账面显现。

　　但是，开发商仍需负担部分土地出让金，支付标准为：拍卖地价减去征收价，这部分地价可能体现于

　　另外，物业税的开征给公司项目的销售、建设均构成了一定的压力，商品房若不能尽早开发并售出，公司将面临很重的物业税负担。

　　房地产市场：降低投资活跃度

　　从长期来看，物业税主要是要根据土地的价值变化情况，对其使用权进行收费。因此，物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此，物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热，降低房地产市场投资的活跃度，催生房地产市场拐点的出现。其影响程度取决于税赋水平高低及相关的调整频度，即：

　　——若物业税水平很高，始终与土地的市场价非常接近，则持有房产所能拥有的升值空间很小，房产的投资价值很低，物业税开征对市场的负面冲击将非常大。

　　——相反，相对稳定的低税赋水平，使持有房产仍拥有较大的升值获利空间，房产的投资价值仍很大，物业税开征对房地产市场的负面冲击也会比较小。

　　预计我国物业税开征初期，将采取较低税赋水平，以减少对房地产市场的可能冲击。新旧体制并存的制度安排，也将使二手房市场的价格成为新房定价的参考，影响新房的价格走势。

　　物业税

　　是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。物业税是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性评估物业价值的基础上收取的，可为地方政府提供稳定的收入来源。物业税改革的基本框架是，将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　计税依据

　　根据我国物业税的基本内涵，物业税的可能计税依据有：基准地价、拍卖地价、房屋价格、房屋价值等。鉴于目前我国房地产市场的评估以及登记备案体系还不发达，考虑到建立成本以及时间可行性，预计短期内物业税的征收依据将是城市基准地价，而不可能是拍卖价格或房屋价值，亦或房屋价格。以基准地价为计税依据，成本较低，基准地价相对稳定，定期更新相对也比较容易。基准地价曾经作为外销商品房土地出让的定价依据。

　　购房者负担

　　基于以下假设，计算购房者每套住房需要按月支付的物业税：

　　假设条件：

　　1.选取高、中、低三个档次的基准地价：1000元、3000元、6000元/每平方米；

　　2.物业税贴现值包括100%的基准地价；

　　3.每套房建筑面积以120平方米计，房屋存续期限70年，市场利率5%；

　　4.物业税将初期地价款摊于70年内按月等额支付；

　　5.不考虑未来地价及利率水平涨落。

　　结果显示，上述高中低三个档次的房屋，购房者每月所需负担的物业税分别为516元、1548元和3096元，初始房价理论上可一次性降低12万元、36万元、72万元。