当前，物业收费问题成为社会各方关注的焦点。2005年7月5日，北京市发改委和北京市建委举行价格听证会，对两部门制定的《北京市物业收费管理办法》(以下简称《办法》)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(以下简称《收费标准》)进行了公开听证。在政府指导价中，普通住宅物业服务收费基准价标准拟为0.90元/建筑平方米/月，最高1.21元。经济适用住房物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米。 

　　与会专家强调，在物业管理费用问题上，政府不能允许完全市场化。政府应根据小区的功能，提供一个参考价格，从而起到指导和引导的作用。物业公司没有权力自行要求涨价，决定权应在业主手上。会后记者就此问题又进行了深入采访。

　　“我主要想说说电梯的问题，这次听证会上，电梯实际上是最可以量化的一项服务，但是却模糊处理了，这样损害的是业主的利益。我觉得完全量化的东西，就应该量化处理，而且要公开、透明。”美丽园小区业委会委员周吉龙先生近日向记者表示，现在他所在的小区中，很多居民就电梯收费一直存有疑议。

　　周先生告诉记者，他们小区没有成立业委会前，一年一部电梯的费用是1万块钱，社区居民有疑议，当时说要看电表，物业公司坚决不同意。成立业委会后，一年一部电梯的电费才1500元钱。后来我们才发现，没有一个小区敢公布电梯的电费，这是为什么呢？根据我们了解的情况，装电梯电表的时候，开发商一定是装在居民楼里，而不在初建的电压器那。如果装在外面，他肯定觉得不合算，装在楼里面，欠损是由电力公司背着。

　　在7月5日价格听证会上，我们的想法就是把电梯收费透明化。电梯费用不能按他们提供的那个数字收钱，没有依据。我们的依据很简单，就是电表的电费，加上维护费。维护并不是由物业公司维护，而是由专门的电梯公司维护。周先生告诉记者，专业电梯公司的维护，因为有市场竞争，在这方面的价格相对公开和透明，还有就是维修费和运营保障费。

　　周先生认为，政府要制定类似的政策一定要找专家，现在找的是物业管理商会，他认为物业管理商会虽能够提供一定的依据，但他们作为一个商业机构不可能做到完全替业主考虑。而在听证的过程中，政府应该更加倾向于普通的消费者。

　　听证会后调查显示：大多数网民认为物业管理存在暴利经营

　　7月10日，记者在搜狐举办的居住小区物业的专题调查表上看到，北京近8成小区未成立业主委员会；51.88% 的网民表示，经济适用房0.55元、普通住宅0.9元的收费标准较为合适；36.64%的网民表示偏高。而在“你所在小区的物业管理公司的经营状况”一项调查中，31.65%的人不知道所在小区的物业管理公司的经营状况，52.31%的人则表示，所在小区的物业管理公司的经营状况存在暴利经营。

　　您对目前所居住小区的物业满意吗？7月9日新浪调查显示：仅有1.99%的网民表示，非常满意。您赞同物业收费明码标价吗？94%的网民表示，赞同。在《标准》中，物业费可在基准价的基础上向上浮动10%，你认为有没有没必要设立上浮空间，近九成网民认为，该举措将成为物业公司借机涨价的借口。

　　北京市律师协会消费者权益法律事务委员会主任邱宝昌表示，讲到物业费用的问题，我认为其构成是不合理的。我们走访了一些小区，有的是4毛多，5毛多肯定就是有利润的(否则物业公司也不会接)，我们通过调查和组织的活动，认为0.55元能够维持成本，所以认为0.9元应该有降低的空间。通过北京市物业管理商会调查的8个小区的成本费、物业费的构成，我们认为它更加进一步证明0.9元的基准价是高的。我当时有一个观点，在业主没有讨价还价权利的时候，政府不应该让物业公司有更多的选择权，不应该在基准价的基础上向上浮动10%。

　　邱宝昌说，北京小区的物业管理公司一直是由开发商来选聘，谁来定收费的标准，是收2.8元、2.9元，还是收更多的钱也是开发商定的，服务的内容、公约的内容又是由开发商定的，这些权利在开发商手中。而作为付费义务的业主没有任何发言权。所以在收房的第一年，业主交了物业费以后，第二年再收物业费很难。因为，第一我没有权利选择物业公司，我是被迫签订的物业管理合同，导致了业主和物业公司的矛盾。这就和过去的包办婚姻，为什么包办婚姻的离婚率高、矛盾多，是双方根本没有协商，就签订了合同，我认为这对业主非常不公平。听证会就是要解决收费的合理性，要解决业主的自由选聘问题，以及与业主协商定价和服务项目的问题。

　　专家解析焦点问题：物业与业主的关系不能被误读

　　“随着我国城市建设事业的迅速发展和房屋管理体制改革步伐的加快，物业管理行业发展迅速，消费者对物业服务的内容和形式的要求也不断提高，但在物业管理的服务过程中，存在着不少问题，如服务不到位等，由此引发了物业管理公司和业主之间的矛盾，甚至对簿公堂来解决这些因物业服务而导致的纠纷。”北京林业大学物业管理系主任韩朝说。

　　韩朝告诉记者，目前国内诸多物业纠纷主要表现在三个方面：

　　首先，是开发商遗留问题引发的物业纠纷。在房屋的建筑、开发过程中，无论开发商主观愿望如何良好都会存在一定的质量问题，诚信的开发商发现质量问题后会及时将其解决好，而不讲诚信的开发商会将质量问题遗留给物业管理公司。但在物业公司接管房产后，由于业主直接和开发商沟通房产的问题较难，这样遗留下来的问题变成业主找物业公司承担，而在物业公司收费中又没有包含这部分成本，由此易产生纠纷。

　　其次，是物业管理公司提供的服务不到位而导致的纠纷。物业管理公司属于微利行业，从业人员素质不高，具有大中专以上文化程度的管理人员所占比例很少，大量的物业管理人员，缺乏必要的文化知识和专业技能，绝大多数从业人员未通过物业管理上岗证，专业水平普遍不高。不少物业管理公司的服务没有按照物业管理合同来提供优质、到位的服务。如服务态度不好、乱收费、维修维护不及时，导致业主的不满，发生纠纷。

　　再次，是业主消费观念问题。过去在我国计划经济体制下，职工住房统配统管，维修管理由单位或房管部门负责，而在新的物业管理体制下，业主要交物业管理费，承担维修费用，有些人心理上还难以承受；还有一种情况是业主不清楚物业服务内容，交纳了物业管理费，对可以享受的物业服务标准和档次没有一个理性的认识，而是感性的按照自己的标准来要求物业公司的行为，造成了物业公司如果没有达到自己的要求，就拒绝交纳物业管理费，或者和物业工作人员发生口角，甚至动武，造成不必要的损失。

　　“当前所有的物业管理纠纷，就是没有摆正业主和物业的关系造成的。现在普遍误解物业和业主是提供服务和接受服务的交易关系，物业和业主的关系要用《消费者权益保护法》来协调，这是大错特错的。”武汉大学民商法教授、博士生导师孟勤国说，《物权法》草案明确了物业管理公司的性质地位，它不是开发商的物业管理公司，而是业主委员会的物业管理公司。这一点要明确，物业和业主是雇工和雇主的关系，物业必须服从业主的要求，否则业主可以随时解雇物业公司。

　　对于如何解决物业纠纷问题，北京盛世物业管理有限公司郎建平主任认为，应加强业主和物业公司的沟通，化解彼此间的误会和矛盾，这有利于物业公司日后工作的开展；物业公司要加大宣传力度，通过宣传栏、宣传单等方式，让业主了解物业收费的标准和用途，如有疑惑应和业主委员会进行座谈解决问题；同时，应该公开物业公司的财务状况和费用的使用情况。郎建平介绍盛世物业公司每年都会与业主进行多次沟通，并通报相关的情况，这样做的效果很好，有利于矛盾和纠纷的解决。与此同时，韩朝教授建议，有关部门应该尽快制定出相关物业标准，如发展商和物业公司的交接标准，物业公司的服务标准等，让业主的消费观念有一个政策上的导向，建立正确的消费观念。

　　物业收费标准如何确定？专家：业主基本需求决定物业管理费的高低

　　“要解决物业收费的标准问题，首先必须明确收费标准的理论基础是什么。”孟勤国教授对记者说，物业管理费用实际上是为了业主的共同利益而支付的。因为大家居住在一起，需要有人承担诸如清洁、绿化、维修等工作。在这个问题上，业主需要什么样的服务是决定物业管理费的基本要素，同时，业主的基本需求决定了物业管理费的高低。

　　对于业主基本需求应如何确定，孟勤国教授认为有两点。第一是小区的实际功能和定位。从小区最初的设计到实际功能上看，它是属于一般的，中档的，还是高档的生活小区。如果是小型的社区，只有一个院子和几幢房子，既没有什么公共设施也没有大片绿地，对这种小区适用每平方米每月0.9元，那显然是不公正的；第二是大多数业主的意见，不能因为个别业主的需要而要求其他业主也跟从。在这个问题上，必须从大多数业主的需求出发。

　　孟勤国教授强调，收费标准应该根据这两点来确定。因为物业管理严格说起来是要为业主服务的，物业公司没有权力自行要求涨价。物业公司可以向业主大会建议改善服务，提高收费，但决定权还是在业主手上。

　　对此，韩朝教授表示，关于物业收费标准的确定问题，物价部门有指导价格作为参照，但是具体的收费额度不是硬性规定的，而要靠业主与物业公司之间的协商。小区具体收费标准可由业主大会或业主委员会与物管企业，根据物管服务等级和相应的基准价及浮动幅度，在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报价格管理部门、房地产行政主管部门备案。双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

　　韩朝教授说，无论是政府制定的统一的物业管理费收费标准，还是业主委员会与物业管理公司协商确定的收费标准，或者是物业管理公司自行确定的收费标准，都应按物业所提供的服务水平确定，以提供的劳动量大小来确定。目前我国的物业管理公司分为三级资质，每级资质都代表着各个公司的管理水平和企业规模的不同，同时也代表着物业公司的服务水平，因此也是收费的一个参考标准。

　　对于政府在这一过程中应发挥什么样的作用？扮演什么样的角色？专家们也发表了自己的看法。孟勤国教授表示,物业管理费用问题，政府不能允许完全市场化。政府应根据小区的功能，提供一个参考价格，从而起到指导和引导的作用。同时，在大多数业主的意见已基本一致的情况下，引导业主形成多数意见。

　　韩朝教授认为，政府应是相关政策的制定者，物业管理企业行为的监管者以及物业管理纠纷的法律解决者。他说，行业标准的制定，也就是确定物业管理企业的责任和权利，物业服务标准、收费标准等等相关政策。有了具体的政策，就需要物业管理公司按照政策来执行。但是，不少物业管理公司由于受利益驱使，往往把业主的利益置之度外，这就需要政府的相关机构加大监管力度，规范物业管理公司的经营行为，使物业管理活动健康发展。在当前物业管理纠纷日益增多的情况下，政府还应承担建立绿色通道迅速解决物业纠纷的法律解决者角色。(文/洛涛 李佳鹏)

　　[相关链接]北京物业收费沿革

　　1997年，执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，普通住宅分为甲、乙、一般三个档次，管理费分别为2.40、2.82、3.50元/平方米/年。1998年，执行《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。2000年，执行《经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)》，小区物业管理服务收费实行政府定价：小区绿化率在30%以下(含30%)的收费标准为每月每平方米(建筑面积)0.50元；绿化率在30%以上的为每月每平方米(建筑面积)0.52元。2004年，《北京市物业服务收费管理办法(征求意见修改稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》网上公示，住宅物业服务收费基准价标准中规定，综合管理费0.32元/建筑平方米/月。2005年7月5日，北京市发改委和北京市建委举行价格听证会，对两部门制定的《北京市物业收费管理办法》(以下简称《办法》)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(以下简称《收费标准》)进行了公开听证。在政府指导价中，普通住宅物业服务收费基准价标准拟为0.90元/建筑平方米/月，最高1.21元。经济适用住房物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米。