关于投资产权式酒店高回报是否蕴含高风险的争论不绝于耳，又一个活生生的事例摆在眼前。“五一”前夕，部分购买了海南第一家产权式酒店——海口皇冠假日滨海温泉大酒店(以下简称皇冠假日酒店)的上海投资者来到本报，向记者反映投资该酒店的种种遭遇。从2001年购房至今，他们的投资和维权之路步履艰难。

　　1.2万元单价买下产权酒店

　　2001年，上海房产市场逐渐进入了上升期，但房产投资尚未形成风潮。此时，诸多媒体上的一则广告吸引了不少人的注意力，广告上“只要9万元，休闲又赚钱；邀您做股东，坐享70年”的大标题煞是引人注目，而其中关于产权、分红等详细内容的描述更是让人觉得“这个馅饼又大又便宜”：

　　——购买海南皇冠假日酒店可以获得“两年15%的红利回报”、“只要首付9万元，即可享有国际五星级酒店70年私有产权”。

　　且不说上海人有多有钱，但9万元投资确实不算高，如果不是做生意，还有什么投资能在两年内产生15%的回报呢？

　　这样诱人的广告，吸引了不少人前去预订和购买。A小姐就是其中一位。经过她了解，“皇冠假日酒店”是海南省第一家产权式度假酒店，位于琼山市，该项目主要有古罗马温泉浴池、阿波罗中心酒店、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑构成，而在上海主推“波赛东”。凡是购买者除第一、二年有15%的回报以外，以后还可以根据酒店的经营情况进行分红；另外，产权人每年拥有一定期限的免费入住权。

　　看来，事实情况比广告上说得还要好。于是A小姐购买了“波赛东”楼里的一套面积为33平方米左右的房子，单价为每平方米1.2万余元，总价为41.4万元。其时，海南最贵的房价也仅在4000元／平方米左右，1.2万元／平方米的价格实在高得离谱，但是出于对丰厚回报的期望，A小姐还是决定购买。

　　2001年9月，A小姐与开发商海南泰信实业有限公司签订了《房地产买卖合同》，并同时与开发商签订了《客房管理协议》与《海南皇冠滨海温泉酒店年度红利回报保证协议书》。在《保证协议书》中双方约定：“甲方(开发商)保证自酒店正式开业之日起，乙方可获得第一年为房价的5%和第二年为房价的10%的为期两年的、合计为房价的15%的年度红利回报”、“15%的年度红利回报在酒店开业本年度提前支付给乙方，若乙方选择按揭支付，甲方同意将红利回报代客户缴付银行按揭本息。”在《客房管理协议》中，双方约定：从第三年起，开发商按酒店客房收入，在扣除17%客房经营成本后留成30%，其余70%作为年度红利支付给业主。在《免费住宿的补充说明》中则规定：业主根据自己购买房产的档次与欲免费居住的房产之间的差异，每年可享受18天或者9天的旅游淡季免费住宿权。

　　签订完销售合同后不久，泰信实业原来承诺的“只需30%首付”就发生了变化，他们称由于银行方面的问题，只能贷款50%，因此小业主必须追加首付款。但出于对皇冠假日酒店美妙“钱景”的向往，包括A小姐在内的绝大多数业主都追加了这部分房款。

　　两年后再也拿不到一分回报

　　在2001年9月至2003年9月的两年间，泰信实业确实如合同中承诺的一样，每月为A小姐代付按揭还款。但是到2003年初，A小姐觉察到问题有点不对劲：她到海南时发现，她所购买的房子包括整幢“波赛东”到现在还没有装修，水电尚未接通！到这时，她才想起来，由于上海与海南相距甚远，而从签订完合同后不久，A小姐就顺利拿到了红利(代交按揭)，数月之后又拿到了房地产权证书的复印件(海南当地规定未还清按揭的房产证存放于交易中心，业主手头只有复印件)，因此她一直没有对交房一事上心。直到此时，A小姐才突然回忆起，虽然产证下来了，红利也到位了，而开发商竟然从未通知她办理过任何房屋交付手续！房屋在近两年时间内未装修、也一直空置的情况，她竟毫不知情。

　　A小姐对此充满了疑惑和不安，她多次寻找开发商和酒店管理人员，询问原委，并要求尽快装修，但是对方不是不予答复就是互相推诿，没有一个说得了话的人出来与她就此事进行过对话。当年9月，两年的初期红利保证期一到，A小姐的种种担心终于被证实了——她从此再也没有拿到过一分回报。对此结果，A小姐以及其他业主都非常不安和愤怒，经各个业主多方调查后，他们才知道，由于泰信聘用的国外酒店管理公司前两年一直将海外人士定为主要客户群，在东南亚及以外的许多国家做了大量的广告宣传，但是收效甚微。巨额的广告费与很低的入住率之间的差距，使酒店从2001年至2004年严重亏损。也正由于经营亏损，资金匮乏，使得“波赛东”的装修工程也迟迟不能上马，形成恶性循环。

　　“红利拿不到，可房子总归在，我还有免费居住权！”今年3月20日，A小姐同数名上海业主前往海南要求居住，但是他们的要求遭到酒店管理者的阻拦。好不容易入住后，当他们离开时，又被阻止离开，理由是“住房需要付钱，没付就不能走”！而同一天从国内各地及新加坡、印尼等东南亚国家相约赶来的30多位小业主，都有与A小姐类似的遭遇。

　　开发商上演金蝉脱壳计

　　事实上，2002年前后购房的这些上海业主已经是这个皇冠假日酒店项目的第二拨购房人了！一年多以前，轰动全国的“南海传说案”中的“南海传说”正是今日“皇冠假日酒店”的前身，同一块地，同一批建筑，也是同一家开发商“泰信实业”。

　　“南海传说”当初也被冠以“海南省第一家产权式度假酒店”之称。该项目于1999年10月正式对外销售，每平方米售价4000元左右，一套面积30平方米左右的客房，售价约15万元，首付只需4万余元。在购房后有丰厚红利回报的幌子下，在当时海南房地产处于最低谷，海口最高房价也不到2500元／平方米的情况下，还是有很多业主在2000年先后与泰信公司签订了《商品房购销合同》和相关委托经营协议。除了没有15%的两年红利外，“南海传说”在年度分红和免费入住的规定上与后来“皇冠假日酒店”的情况基本一样。合同约定2000年12月交房。

　　然而仅仅一年之后，2001年，全国各地的房产形势开始好转，该项目在上海及其他地方推广，“南海传说”已改名为“海南皇冠假日滨海温泉酒店”了。同时，泰信实业列举种种理由，表示无力按照原来的买卖价格继续履行合同，并希望解除合同。第一批业主不同意，将泰信告上法庭。

　　2002年1月16日，正当“皇冠假日酒店”在国内外如火如荼地销售时，泰信实业悄悄地和海口皇冠假日滨海温泉大酒店有限公司(下称“皇冠假日酒店公司)签订了皇冠假日酒店的转让合同，泰信公司将阿波罗中心酒店15875.46平方米的面积，转让给了皇冠假日酒店公司，转让金额是3175万元。但令人惊奇的是，出让方与受让方的法人代表居然是同一个人——吴勇。如此买卖，难逃“左手换右手”的嫌疑。

　　2003年7月，“皇冠假日酒店公司”的法人代表被悄悄作了变更，从吴勇变成了一个叫“王冰”的人。看一下当时“皇冠假日酒店公司”的股东情况：海南泰信33%，上海原创占42%，福建三农集团占25%。而前两个股东的法人代表均是“吴勇”。这意味着，不管“皇冠假日酒店公司”的法人代表变没变，吴勇都有很大操控权。

　　2004年9月份，“皇冠假日酒店公司”所有的大部分资产通过司法程序过户给海南华源置业有限公司。海南华源是由中国华源集团有限公司下称华源集团和上海华源投资发展集团有限公司共同出资组建的。

　　第一次酒店转让的结果，是泰信公司不愿意按照原来的价格继续履行买卖合同，希望达到解除合同的目的。那么第二次酒店资产转让的结果呢？上海买房人A小姐说：自从海南华源接手这个盘以后，他们一直不承认原来的分红协议，要求双方重新签订委托协议，并重新拟订分红方式。另外，泰信将酒店的这些资产转让出去以后，就人去楼空了，而那些还没有拿到房产证、且早已经交了50%房款的业主，既退不回购房款，也不能成为业主，因此他们还将面临着解除合约的困境。(文/顾 英)