上海楼市炒家手中的一些高档二手房开始大量涌出。 4月9日，来自温州的尤先生一下子抛出20多套高档房源；来自上海的金女士将手中光大会展中心 4套、宏润花园 5套房源在网上挂牌出售。此外，一位外地投资客王先生，则一下子抛出闸北感性达利54套公寓房…… 而一向所向披靡、被认为是市场风向标的温州炒房团，则在南京这块阵地上失陷。 于是炒房再次成为我们关注的话题。而其中，最让人们感兴趣的是：温州炒房团为何楼市被套？最近的政策变迁，到底给温州炒房团带来了怎样的影响？

　　温州人失陷

　　无论是房产、矿产，还是其他可以投资的领域，眼光敏锐、出手果断、资金雄厚，这些温州人特有的要素让温州炒家多年来所向披靡。

　　然而温州炒房团在南京却惊曝“被套”事件。被套的投资标的是位于南京市夫子庙步行街商贸城的商铺。

　　2003年4月，温州炒房团在火爆的楼市中，认准了地处繁华步行街的该商铺具有巨大升值空间，加之房产商承诺购买的商铺每年可得到总房价8%的回报。这与当时银行商业用房5.94%的贷款利率相比，仍有盈利空间。于是温州人开始出手。然而一年半后，也就是2004年11月，注册资金只有500万元的房产商再也无法承受这笔巨额回报，于是一纸《商请函》决定将回报率降为5%。几乎与此同时，10月28日，央行提高了存贷款利率。

　　2005年3月16日，央行再次针对房贷提高利率。双面夹击，让温州人顿感“头大”，“现在的回报率还不够还银行的利息。”温州投资客叹道。

　　政策之变

　　温州人失陷南京，除了房产商的背信弃义，更多的是源自温州人在高涨楼市中判断的失误。一位投资客说：“这种商铺是没办法出售的，根本没有市场价。”在楼市疯狂的涨势中，早期温州人可能因此获得巨额回报。而晚期，温州人就可能丧失判断，追涨套牢。

　　然而，这不只是一场商人的游戏。当这种疯狂已经严重影响到百姓的生活质量，或者是给百姓生存带来危机的时候，谁能出手制止这场没有规则的游戏？无疑只能是政府。

　　温州人失陷南京，和两次利率提升不无关系。因为利率提升大大挤压了投机客的盈利空间，提高了炒作成本。

　　政府的“阻击战”在上海打得更响。

　　3月5日，上海市政府紧急出台了《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等四方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。

　　两天后，上海市政府再次发出了《上海市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。在上海，个人购买普通住房，居住不满一年出售的，要在销售时按销售价减去购入原价后的差额，依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费，总的税率为5.55%。

　　3月28日，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，要求个人购买第二套房须提高首付成数；购买第三套房和以上的，除了须大幅度提高首付比例外，还将提高利率；而购买房屋一年内出售的，商业银行将不再提供转按揭服务。

　　4月5日，上海市房地局又规定，沪上房屋“转按揭”上下家手续停止并办，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，这意味着“转按揭”已经彻底被“叫停”。

　　而在业界，还有国务院的一份关于切实稳定住房价格的《通知》在流传。该《通知》共有八条意见：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任。要把房价问题提高到政治高度，建立政府负责制，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　这八条意见虽然字句不多，却分量十足。

　　在南京，温州人因受到利率的夹击而被套牢，那么在上海这场“狂风暴雨”般的“阻击战”中，他们能幸免吗？

　　轨迹之变

　　政策之变也使投机客的炒作轨迹发生了变化。

　　赢→输：南京夫子庙被套就是典型一例，但绝非仅此一例。温州资本在上海商业用房上沉淀的资金估算有5000万元，4个多月了，房价上涨幅度也不抵银行利息。

　　例如在温州从事服装批发的潘女士，2004年10月，和五名亲友飞抵上海，购买了一处曾在温州被推介的商铺。投入119万元后，本指望能在短期内赚个差价就脱手，没想到4个月了，119万元的投入总价也仅上涨1万元。

　　潘女士说，按照银行一年期最低贷款利率5.58%来计算，她为119万元投入已经付出了22134元利息。而目前银行贷款利率一般都在7%左右。据称，在同一商场里买商铺的温州人大约有20人以上，每个人的资本投资均在百万元以上。

　　胆大→专业：当房产市场从单边“普涨”向双边“有涨有跌”转变时，温州人的炒作思路也开始转变。他们从原来“买房如买菜”的大胆出手式炒房，向专家式炒房转变。

　　搜房中国指数研究院华东院副院长陈晟说，原来温州人是看中房子就签合同，现在随着房产市场的转变，他们也开始向专家型买房转变，请中介公司、分析人士研究制定一套方案后再作投资。这从市场反应也可以看出。比如在上海市政府出台一系列调控政策后，有些投资客已经开始急于出手，而有些则还在买进。市场开始出现分化。据悉，仍在买进的投资客多是瞄准配套完善，用于自住，投资比例在20%以下的内环物业。

　　短线→长线：由于政府一系列的政策调控，比如“转按揭”的彻底被叫停，使得投机客的持房时间也被延长。据悉，原来除了1年内的短期炒作外，超短期的1、2个月的换手时间也比比皆是。1998年，潘女士将手头7万元现金买了一套二手房，用于出租。两年后，潘最终以9.7万元脱手，加上其间收租3万元，净赚5.6万元。3年后，潘女士因炒房将7万元变成了上百万元的资金。她的换手频率越来越快，所获收益也越来越大。

　　现在，由于“上家必须还清贷款后，才能办理产权转移”，以及一年内交易差额部分要缴纳5.5%的税收等措施的实施，使房产交易速度开始放缓。投资由短线转向长线。央行上海分行日前公布的2005年1季度上海市货币运行监测报告显示，截至3月，在上海市房地产贷款继续保持较高增幅的同时，个人房贷当月新增68.08亿元，同比多增2.69亿元，实际增速已经放缓，其中个人房贷余额增幅比前月下降1.4%。而全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1%的下降。

　　出售→出租：投资客的获利模式不外乎两种，一种是等待升值脱手赚取差价，另一种是出租获利，赚取租金。在房价涨势趋于疯狂的情况下，后一种方式几乎被投资客忽略不计。没有一个投资客能耐得住性子收每月几千元的租金，几个月、甚至几个星期就能获得的巨额差价实在令人心跳不已。

　　陈晟说，出租收入和房价应该有一个正常的比例。现在正在往这个方向靠拢。如果出租收入已经被忽略不计，大家都选择赚取差价，那么这个市场是不正常的。

　　财富之变

　　轨迹之变也可能带来财富之变。胡润百富榜发布至今，已是第七个年头了。从去年开始出现一个趋势，50%以上的上榜者都来自房地产行业。百富榜创始人胡润告诉记者，他们有一份杂志叫《百富》杂志，里面有一篇文章是说，如果你有一亿元你会做什么？有一个企业家跟他说：“我开始投资房地产以后，就不想做其他行业了，因为房地产太好做了。”

　　其实，除了胡润的富豪榜在彰显着中国的房地产业造就了多少富豪以外，胡润的老家———伦敦的房地产也同样像一张富豪榜，演绎着富豪们的变迁。

　　胡润是伦敦人，他给记者讲了有意思的伦敦房地产。在伦敦市内，地价非常高昂。上世纪五、六十年代的时候，美国人最有钱，他们来投资伦敦地产；七十年代以后，石油价格上涨了，于是阿拉伯人到这里来买别墅，英国最高大的别墅都是阿拉伯人的；八十年代石油的价格稳定了，日本人开始到伦敦来买地产。基本上是美国人卖出去给阿拉伯人，阿拉伯人再卖给日本人。到九十年代初的时候，伦敦的经济出现了问题，然后香港人、台湾人就来了。后来亚洲金融危机爆发，他们就离开了，现在是俄罗斯人了。

　　于是我们想问，下一个到伦敦来买房子的会是谁呢？很多人认为可能是中国内地的人士。胡润在和英国的一家房地产投资公司聊天时得知，实际上已经有很多中国人到伦敦去投资房地产了。

　　只是不知道胡润排行榜上房地产商的名字能呆多久？伦敦地产市场的排行榜上中国人的名字又能呆多久？也许这一切都离不开中国楼市的健康发展，而不是依赖开发商、投机客、银行、中介和政府无限制的过度挖掘，财经评论员余南平说：“如果人人只看自己的既得利益，那么这场游戏就玩不下去了。”

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　　温州炒房团“小炒”纽约房地产

　　近年来，在美国纽约的房地产市场上，温州人正逐渐成为一个可观的购买群体。

　　据悉，许多温州人到纽约两三年后，只要凑足首付款，马上就着手买房，然后以房养房。他们最看好的户型是那种被当地华人称为6-6-3的房子，即有两套三室两厅、一套一室一厅的半独立式住房。这种户型很适合房主自己住一套一室一厅的，将另外两套大房子出租。

　　按近几年的行情，这种结构的房子已经涨到80万-100万美元。一般三室的房子每月出租约1800美元左右，这样租金能偿还大部分月供，以房养房，负担也就不那么重了。若干年后，银行贷款逐步还清，房屋本身也明显升值，成为一笔可观的不动产。