张晓东/文

　　北京某报上的一篇文章《专家揭秘惊人炒房手法 10万炒房一年能赚上亿》引起网友的广泛关注，我们不禁要问：房地产暴利究竟有多高？真的用10万元炒房一年能赚上亿吗？就此听似天方夜谈的神化故事是否能够实现，新浪房产咨询了上海房产专业人士上海爱建立好信房地产经纪有限公司总经理特别助理张驰轩，得出的结论是：投入资金与收益的比例差距 太大，10万炒房一年能赚上亿不可能实现。

　　根据爱建立好信房地产经纪有限在上海对二手房市场的经营情况分析，张驰轩认为用10万元资金炒房在一年内不可能获取这么高的收益。对上海市场来说，在政府和央行出台宏观调控政策抑制房价、打击炒房前，上海楼市炒作也有一个无形的投入资金与收入的正常比例。以上海房价涨势较为突出的2004年来说，炒房资金投入在100万以内的属于小型炒作者，受资金限制他们投入的房产从位置、面积、总价和升值空间等方面会受较大的影响，也就是说不大可能拿到大面积、热点区域和总价较高的房子以尽快获取高额收益，由于多方面的局限性，这部分的炒房者是整个上海“炒房群体”低收益的一族，比例大，收益小。这部分人中约有70%的年收益率在投入资金的30%至50%之间，较高的收益者能够达到原投入资金的1倍多，至于说得到1000倍以上收益是不可能实现。几百万中型投资者一般来说可以达到50%到100%的年收益，而能够投入几千万资金的炒房者则有可能实现一年过亿的收益。上海一些银行从事信贷的专业人事也对此表示质疑，银行的每笔房产贷款、转按揭贷款均会有严格的房产评估和监控，对贷款人的资质也有严格审查，利用转按揭反复自买自卖的说法是不能成立的。

　　让我们结合上海市场在理想状态下举例说明，手中10万元付3成首付(2004年贷款额度是7成)可以买到30多万的房子，其它一切费用不计，办理贷款审批、房产评估和房产证最快的时间是一个月，也就是说一个月后房子可以转手卖出，假定每月可以卖一套房，一年可以倒手12套。上海去年第四季度房价涨幅最大，达到20%左右，我们假定每月都是10%的涨幅，10万元首付买入33万的房子一月后值36.3万，除去贷款实际可收益约3.3万左右；然后再以13.3万做为本金继续买房，可以买到44万的房产，一月后值48.4万，实际收益4.4万元左右；依次收入类推，全年收益应该不会超过百万元吧，这已经在10万的本金上翻了十倍了，而且这样的理想情况也不现实，除非出现此地一夜之间被点石成金暴涨百倍，一年赚上亿才是指日可待了。

　　房产虽是暴利但总也该有个限度，用10万一年炒到赚一亿可能是每个房产投机者的梦，但是这个梦过去不能实现，现在不能实现，恐怕以后也仍是个梦吧。