2005年3月即将成为过去，然而在这非常值得回味的一个月中房地产政策以“接二连三”的方式出台，这种阵势，在过去和将来数年的房地产市场都会是难得一见。虽然，一直有许多人说“不痛不痒”，还有很多人说“没关系”，然而实际情况真的如此吗？相对于理性的分析和感性的推测而言，记者认为以被调控的主要对象——房产短炒者的角度“算账”也许更能直观、有力地说明一些问题。

　　成本增加必令短炒者“呼痛”

　　3月的上海楼市，经受了组合调控带来的压力，从中央到地方，从财税到金融，调控是多角度的，然而调控对象却是十分具有针对性——投机性需求，也即“一年之内换手”和多套购房的投机者。那么我们不妨为这部分人算一笔账：比较3月前与3月后，投机购房的成本增加了多少？

　　目前上海的中等房价在1.2万元／平方米左右，一套三室的住宅一般在120平方米左右，因此我们以一套总价为150万元的住宅为例计算投机的交易成本变化：我们假设此投机者手中已有两套房，此为第三套。第一笔是首付款，上海各银行已经达成共识，第三套房以上的，最多贷款5成。因此，这套房的首付款由原来的3成45万元变成了现在的5成75万元，首期投入增加了整整30万元。第二笔是房贷利息，假设同是贷款5成20年，若以3月17日以前5.31%的年利率计算，每月还款额约为5079元，而以6.12%的利息计算，每个月还贷5425元，两者相差346元左右。

　　另外，值得一说的是契税，近日一直有消息称契税将由1.5%调整到3%，如果真的调整，此人购买这套150万元的房子将比原来多支付2.25万元的契税。

　　对投机者来说，买房不是为了住，而是为了高价卖出，因此我们同样以此房为例子计算一下3月前后增加的卖房支出。假设此房屋在10月后抛出，其单价上涨了4000元(涨幅约25%)，总价即上涨了48万元，该投机者要支付上涨部分的5%的营业税及其附加，共计5.55%，即2.664万元。接下来不得不算的是转按揭问题，由于1年之内转手的房屋已经停办转按揭，因此，卖出方必全额还清房贷余额后，将房屋从银行抵押产权变成完全产权，才能进行转手、过户。这里首先需要卖出方手头上拿出73万元资金(已经还掉了10个月的贷款，其中已还的本金共计约2万元)；其次，办理按揭后1年内提前还贷的，还贷人要向银行支付违约金，各个银行的违约金比例并不统一，以工商银行为例，其提前还贷违约金是剩余贷款总额的5%，即73万元×５%＝3.65万元。

　　如此算来，若有投机者在一年内买卖一套总价150万元的中档住宅，3月前与3月后投机成本提高了6.66万元，若加上契税增加则是8.91万元。面对这短短一个月内多出来的8.91万元的支出，谁还能说无关痛痒？也许有人说，如果是300万元以上的高档房的投机购房者可能不在乎这部分成本的增加，然而“专业”炒作300万元以上豪宅的人毕竟只占少数，大多数投机者接受大幅度升高的投机成本，应该有点“痛”吧。

　　“空麻袋背米”者走投无路

　　需求大大高于供给，这是自2004年以来的一年多时间内，上海房产市场突显的矛盾，房价激涨与此大有关系，因此，3月多项政策均以打压需求为主要目的。最终，那些帮助短炒上家“套现”的需求者将面临高出一大截的“接盘”门槛，我们还是可以来算算具体政策实施后产生的实际影响。

　　有人说，银行调息是个狠招，一部分低端物业，比如公房的消费者将被淘汰出局，因为每月增加出来的一两百元的利息，对投机炒房人来说无所谓，而对省吃俭用供房的普通居民来说，却是一笔不小的开支，更何况老公房的贷款比例已经大大减少、甚至没有。因此，不难分析，政府出台这一政策在打压不良需求的同时也打压了正常需求，特别是低端消费。而时隔不久，上海市政府出台的新方案基本解决了这个问题：“两个1000万”的消息给那部分低端消费者带来一定保障。他们将从“出局”一跃成为消费主流。

　　也有人说，一年内换手房产停止转按揭是“一记硬刀”，让投机者出局！这句话得到多方人士的认同。特别是中介，在房屋转手过程中，他们是不可或缺的角色，看得多自然也理解得透，他们的论点论据值得一说。

　　汉宇地产的徐万珂首先向记者明确了“投资者”与“投机者”之间的概念差别：有实力的、资金雄厚的人叫投资者，任何一个领域都需要“投资者”，这部分人确实在上海的房地产业赚了不少钱，可他也投入了不少资金，这部分人对活跃市场有很大作用，就算楼市发生些许动荡，这部分人因为有实力而不会轻易撤离；但另一种人，手头没有或者只有极少资金，却利用楼市利好大肆炒作，“空麻袋背米”，这种人则叫“投机者”，是目前政府首先打压的对象。而从日前出台的限转按揭政策来看，他们确实受到很大冲击，甚至已经很难在目前的上海楼市中生存。

　　徐万珂解释，很多投机者串通中介或者估价机构“高估”房源，违规操作“零首付”或支付极小额首付，通过不正常门道入市，然后大肆炒作，由于钱都是借来的，他们害怕亏本或少赚，一般遵循“快进快出”的原则，保证每笔都赚。但对转按揭的限制卡死了这部分人的通道。比如，还是那套150万元的中档住宅，按照原来的最高7成贷款来算，他本来只可从银行贷款105万元，投机者假如通过银行认可的估价机构将房价“高估”成250万元，从银行贷出的款就是175万元，他可以用这笔钱支付全额房款，还有25万元现金可以支付每月的按揭或装修之类的。这部分人遵循“快进快出”，一般一年内都会抛掉，还以10个月总价48万元的涨幅计算，他出售时可以通过转按揭新政策出台之前惯常使用的“程序担保”“贷款中介垫资”等手段实质上达到转按揭目的，其过程一般是由房贷中介机构出面向银行担保，先把下家的按揭贷款办出来，下家把这笔钱给他算作购房款，他再用这笔钱把银行的贷款还清，即可取消银行抵押，然后再进行与下家之间的过户手续。但新政策已经明确禁止了这种“程序担保”的办理方法。因此，日后投机者在一年内卖出房产，必须先还清银行贷款，解除抵押，再进行产权变更和交易。这无疑是将资金薄弱的投机客挡在了门外。徐万珂说：“‘零首付’是政府和金融部门不允许的事，可一直有中介公司在违规办理，不排除以后还是有中介这样操作，但是房产出售时的禁止一年之内转按揭会堵住这部分‘空麻袋背米’者的出路。”

　　炒家的路越走越窄

　　一些颇具权威的专家和观察家指出本轮针对房地产需求的调控措施并未完全结束，更令炒家心寒的“后招”可能接踵而至，业内公认关于央行继续加息(3月调控措施中央行仅指令“取消优惠利率”)以及政府开征房地产税(我国房地产相关法规规定2%房地产税已经存在，只是目前处于免征现状)的出台只是“时间”和“幅度”的问题，如果央行继续加息0.25%，而1%的房地产税又真的开征，则对于多套房源持盘者而言简直是“雪上加霜”，仍然以上述的“第三套”150万元总价的典型房源为例，贷款5成20年，即使与6.12%的基准利率还款额相比每月增加还款额仍然达到105元，每年增加支付的税费更高达1.5万元。

　　种种迹象都在说明这一轮的“温和”调控已经初显成效，而且记者坚信，对于后市的实际影响将远超上述“算账”所示，因为，我们还没有讨论这些“新账”对市场，特别是多套房源在手的炒家的心理影响，而心理因素往往是主导后市的关键因素。（顾英/文）