降低房价有赖多方面联动普遍看好开征房地产税_新浪房产

降低房价有赖多方面联动普遍看好开征房地产税

http://house.sina.com.cn 2005年03月18日14:39 新京报

去年，北京经济适用房建设力度的加大并未对降低房价取得明显成效业内认为，拉低房价需采取增加商品房供应量、遏止投机行为等多项措施

　　北京市统计局2005年2月底公布的数据显示，北京去年全年商品房每平方米平均售价为5053元，其中住宅为4747元，分别比上年末增长了6.7%和6.5%.面对持续上涨的房价，北京市政府进行了产品结构的调整，加大了经济适用房及廉租房的建设力度，但对拉低房价并没有取得明显的成效。

　　近日，有专家提出政府可按区域制定商品房指导价，或通过征收不动产税打击炒房等投机行为，挤压房产泡沫，以达到降低房价的目的。但业内对此看法不一，多数业内人士认为，降低房价不能只单纯调节某一领域，需要诸多方面联动才可能初显成效。

　　扩建经济适用房未能拉低房价

　　业内普遍认为，加大经济适用房建设力度最大的好处是进一步解决了中低收入群体的住房问题，但在降低房价方面成效并不显著。

　　据了解，北京市从1998年开始进行经济适用房项目建设到2004年11月底，共批准集中建设经济适用房项目54个，总建筑规模2690万平方米，平均每年开发经济适用房面积为384万平方米，且经济适用房的质量也在逐年提高。

　　但从去年下半年以来，北京经济适用房就没有新增项目。今年放量的主要是一些老经济适用房的后期项目，而目前北京市政府对2005年以后的经济适用房投入力度也没有明确说法。

　　但与此同时，经济适用房的需求却非常旺盛。此前本报曾报道，朝阳新城A组团东南区及前期销售剩余的150个房源号码，曾在短短6秒钟内被争抢一空。2月24日，有人假传三环新城四期放号，上百名购房者在售楼处门前自发排起了长队。

　　除了经济适用房，北京市目前还有少量廉租房可满足符合条件的低收入群体的生活需要。但这两类住宅产品并不属于市场行为。采访中多位业内人士表示，加大经济适用房的建设力度虽有利于社会安定，但对商品房价格却不会产生太大影响。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示，如果北京多建经济适用房，并且把经济适用房的价格平摊在整体房价中，确实可以把北京的平均房价拉下来。但事实上，这样计算不够科学。

　　不同住房类型应分开计算

　　“经济适用房的价格不能代表商品房的真实价格。经济适用房并不会从根本上影响商品房的市场需求。”北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，房价的变动完全属于市场行为，从理论上来说，房子也是商品，只提供给有消费能力的人。

　　杜猛表示，政府应加大审批力度，多建经济适用房，同时把工作的重点放在提高老百姓的收入上，为中低收入群体创造更多的就业机会，减小社会贫富差距，而不是一味地压低房价。

　　针对两会上有代表提出要取消经济适用房，杜猛认为，“经济适用房违背市场经济规律，早晚都会取消。”冯长春则表示，“经济适用房目前的主要问题是准入制度不严格，投机成分过高。但也应看到，对经济适用房的买卖进行规范后，取得了良好的社会效果，日后还需要进一步加强规范。”北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰对此表示，对于经济适用房，应该界定购买者的收入标准，完善审查机制。“不过，即使购买一套两居室的经济适用房，至少也需要30万元，仍然会有不少人达不到这一购买力，因此政府应推出一些可满足不同层次低收入群体的住宅产品，如加大廉租房的建设等，在尽量不增加政府财政负担与解决贫困人群住房方面达成平衡。”

　　市场需求旺盛致使房价“高烧不退”

　　业内认为，导致房价居高不下的原因很复杂，但房产投机行为的日盛无疑是诱发房价持续上扬的主因之一。

　　从经济学层面看，杜猛认为，房价是由成本和需求共同决定的。房价主要由土地成本、建安成本、相关关税费和开发商利润四部分构成，而目前土地成本中的拆迁成本、土地出让金都在上涨；房屋建设中所使用的钢材、玻璃等也在涨价，成本上涨，房价必然上涨。

　　在社会需求方面，央行发布的最新数据显示，到今年2月末，我国居民储蓄存款余额达到12.78万亿元。

　　“其中20％的人掌握了80%的存款”，杜猛认为，“所以即使现在房价上涨，仍有一部分人买得起房，市场需求量依然很大。”冯长春也认为，北京的商品房并不仅仅是为北京人准备的，全国，甚至全世界的人都可以来京置业，这也导致北京商品房市场需求“高烧不退”。“北京的房子有2/3都是被外地人买走的。”杜猛认为，国内一部分人目前收入增长很快，经济承受力很强，可以负担起高额房价。

　　对于最容易诱发房地产市场泡沫的投机行为，冯长春表示，这是导致目前北京房价上涨的一个重要原因。

　　杜猛则认为，目前国内存款利率低，投资市场单一，股票不景气，汽车降价，投资海外又受到外汇管制，因此越来越多的人倾向于投资高成长性的房地产业。“不论是温州炒房团还是山西炒房团，初衷都是这样，这对房地产市场的发展非常不利。”冯长春认为，一旦这些游资撤离，房价会在高涨之后迅速下跌，造成社会动荡。

　　有业内人士表示，目前北京房价之所以持续增长，原因很复杂。中央政府要稳定社会，希望平抑房价，但有些地方政府为获得高财政收入，则会有意无意地支持高房价。开发商自然希望房价上扬以获得利益的最大化，而商业银行为了扩大贷款规模及增加利润自然也不希望房价下降。普通消费者也分两种情况，已买房的人，处于保值的目的，不希望房价下降，只有购房用以自住的人，才是降低房价的真正支持者。

　　降价普遍看好“开征房地产税”

　　业内认为，若对投资客也实行征税制，将有望使房价回落到真实的市场价格水平。

　　在刚刚结束的两会上，有政协委员提出政府应开征房地产税，这在业界引起了很大反响。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，开征房地产税是房地产持续发展的关键，并提出了“商品房市场税率体系”的概念，这实际上是一种“累进制”的计税方式。

　　对于征收房地产税，业内人士大多表示赞同。“这实际上是把目前由开发商一次性交纳的土地出让金分摊在70年中，由业主每年来缴纳，房价肯定会降。”杜猛认为。

　　今典集团董事长张宝全甚至表示，实行房地产税可以把现行房价降低15%－20%.而对于不动产税实行“累进制收税”的建议，很多业内人士并不认可。冯长春表示，“这需要权衡各方面利益，审慎研究。”张宝全此前在接受媒体采访时也表示，这是在搞平均主义，这种提议的出发点缺乏市场经济观念。

　　除了征收房地产税，冯长春认为，“如果对房地产炒作也实行征税，加大投机者的投机成本，就会降低房地产市场的需求量，商品房价格也有可能回落到真实的市场价格水平。”近日，上海有关“个人出售普通住房营业税征收”的新规定出台后，一石激起千层浪。该通知规定，自3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的5％税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。

　　“针对上海目前实行的调整个人出售普通住房有关税收政策，我认为北京也可以借鉴，这对于规范投资行为，抑制短期炒作比较有帮助。”冯长春表示。

　　“银行也应该对购买第二套住宅提高利率或进行其他方面的限制。”冯长春认为，银行应了解每一位贷款者的情况，包括买了多少套房，这些人的收入是否可以支出相应的房地产贷款按揭等。

　　新政影响

　　土地一二级开发分离可能拉高房价

　　另有业内人士认为，新规在现实中很难操作，对房价的影响尚不明朗

　　8·31后北京开发商拿地的隐形成本有所下降，但成交价却上升不少，有不少业内人士认为，土地价格上涨直接抬升了房价。今年3月4日，在北京市规委举行的一次会议上，据北京市国土局有关负责人透露，今年一季度将出台“北京市国有建设用地供应办法”，该办法的主要内容之一是土地两级市场完全分开，从事土地一级开发的地产商不允许直接从事土地二级市场的开发。业内认为，这样做的好处是可提高政府调控土地供应的能力，让尚不够规范的土地市场尽快走向规范。

　　杜猛表示，土地一二级开发分离，很可能抬高土地成本，进而拉高房价。

　　冯长春则认为，这个问题比较复杂。如果政府直接做土地一级开发，可能没有充足的资金，并且因为经验不足，运营成本也会增加，在整个开发过程中很难做到精打细算；如果政府让企业来做一级开发，把生地变成熟地后，再交给政府实行招拍挂，这就涉及到如何确定政府和一级开发商的关系，政府是否应限定一级开发商的利润率。“这在现实当中很难操作，对房价的影响目前也不明朗。”杜猛认为。

　　降价建议

　　降房价不能以抑制需求为前提

　　首创置业董事长刘晓光：影响房价的主要因素包括土地价格、资金供给、运作效率、审批效率、开工效率及开工速度等，把这些方面处理好了，房价自然就下去了。

　　降低房价不能抑制国内消费者对住房的需求。从上世纪90年代末，我国一直实行积极的财政政策以拉动内需，而拉动内需最重要的一方面就是拉动消费者对住房的需求。不应该抑制住房需求，住房需求也是压不住的。

　　增加供应与遏制投机软硬兼施

　　北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰：房价从根本上看，取决于市场的供求关系。因此要降低房价可从两方面着手：增加供应和减少需求。

　　增加供应主要是指政府应增加土地储备，增加每年推出的土地数量、面积，这对政府来说是可以控制，也是比较容易操作的。

　　在抑制需求方面，包括提高银行贷款门槛，将贷款人收入证明与个人所得税挂钩等。通过这两方面的努力，才有可能降低房价。

　　制定商品房买卖指导价

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春：从宏观上讲，政府应确定土地、住宅的总量供给；调整产品结构，多建经济型住房，少建大户型，同时多建经济适用房，让更多的人能买得起房子；政府还应提供一份商品房买卖指导价，在保证开发商商业秘密和商业利润的基础上，公开价格信息。此外，还应搞活二级市场，对二级市场价格设置指导价，使二手房价格更趋于合理，通过二级市场提供的补充产品拉低新商品房价格。（张宏强/文）