撰文/我爱我家市场研究中心 胡景晖 龚国琼

　　据统计显示，截止2003年底，北京市常住人口1456万人(其中户籍人口1149万人，居住半年以上的外来人口307万人)。北京人口还在以每年2.5%的速度增长，每天滞留在北京的人口达到1700万以上。

　　一、2004年民宅租赁市场回顾

　　相对于“命运多桀”的2003年北京租赁市场，2004年的租赁市场可谓是“一帆风顺”。2004年北京民宅租赁市场的成交量依然保持上升趋势，房源量和客户需求保持同步增长，2004年的整体民宅租赁价格较去年呈现小幅上扬趋势。

　　大供给与大需求相呼应 共同推动房屋租赁市场火爆

　　北京作为政治和经济文化中心，每年都吸引着成千上万外地来京的求学、打工、经商者，这些人都需在城市暂时或长期居住下来，其中大部分是靠租房解决居住问题。我爱我家市场研究中心做过这样一组统计数据：北京现居住半年以上的外来人口达307万人，按70%的比例计算，有近215万的外来人口需要租房；而对于1149万北京户籍人口来说，受拆迁、工作地点变更、家庭居住拥挤等多因素影响，也有近8%的租房需求人群；215万的外地租房者加上近100万的本地租房者，北京有超过300万的租房需要，而其中又有近80%的人群选择民宅租赁，租赁市场需求十分巨大。另一方面，随着北京房地产的迅速发展以及京城百姓投资意识的逐渐增强，大量空置、闲置房源被释放出来，租赁市场房源供给十分充足。我爱我家认为：大需求与大供给相呼应，共同推动2004年北京民宅租赁市场的活跃。同时，对于北京租赁市场的火爆程度，我爱我家专家做出的数据分析更加立体：300万的成套房屋租赁需求，按每房3人的保守计算，有100万套的租赁需求，如果每套房屋按1400元的租赁均价计算的话，每年租赁市场发生的现金额转移达到168亿，市场发展十分强劲。

　　一居依然抢手，二居渐成“新宠”

　　从2004年的租赁成交数据来看，面积和租价都适中的一居室依然是多数租房者的首要选择，特别是传统热点区域的一居室仍然持续着供不应求的局面。

　　面积在50-70平方米的二居室租赁成交量上升，成为2004年租赁市场的“新宠”。我爱我家市场研究中心认为有两方面原因：首先，每年成千上万青年组成家庭而导致家庭租赁人群的增加，以及租房人对“合租”观念的转变使得二居室租赁需求增长；其次，二居室房源充足、选择余地大，租金价格虽然比一居室略高但使用面积更大，居住质量更高。这两方面因素使得二居室逐渐受到租房人的青睐，二居室租赁成交量较去年有较大幅度的增长。三居和四居室由于面积偏大、租金价格高导致租赁人群有限，其租赁成交量虽然有所上升但依然没有明显放量的迹象。

　　租赁热点区域变化不大 轨道交通带动郊区租赁升温

　　地广物博、商圈云集的朝阳和海淀依然是北京的传统热点租赁区域，其租赁成交量占到整个北京市租赁交易总量的70%左右，其中CBD、亚运村、国展、望京以及中关村地区租赁需求热度依然高居不下。随着五环路的取消收费、地铁八通线和城铁13号线等轨道交通搭乘便利、运送快捷优势的日益突现，昌平、通州等远郊区县在拉近与城区距离的同时，也极大地带动其周边房屋租赁市场的发展，由于其租价偏低，面积在70-100平方米、配套设施齐全的两居室比较受租房者的欢迎。虽然南城以往在租赁市场表现不抢眼，但随着近年来政府的基础设施改造及各项配套的完善，价格上有明显优势的南城房屋租赁市场发展势头有明显的上升趋势。我爱我家市场研究中心认为：交通和租价一般是租房者考虑的首要因素。交通便利特别是靠近轨道交通的房屋最受租房人的青睐，社区环境成熟、配套设施齐全的房屋比较受家庭租房者的欢迎。

　　西城区租金最高 城区、郊区租金差异大

　　从今年北京整体租赁市场来看，相较于2003年，今年的整体租赁价格保持稳中有升的态势。我爱我家市场研究中心认为：从近两年城八区的租赁价格走势分析可以看出，北京市的租赁市场已经进入平稳发展的时期，租赁价格基本上受季节变化所带来的租赁人群需求变化的影响，在一定价格范围内小幅波动。西城区的租赁价格在各城区中最高，一居室的平均租价为1452元每套，二居室的平均租价为1824元。城区、郊区的租金差异较大，以昌平、大兴、通州、门头沟为例，二居室的平均租金除昌平区略高于每套1000元外，其他区的二居室租

　　价均在1000元以下。我爱我家认为：交通及地理位置是导致城区、郊区租金差异的直接原因， 从整个租赁市场可以看出，离城区中心距离越短，租价越高，反之则越低。

　　政策促进市场良性发展

　　今年上半年，北京市国土房管局加大力度规范北京房屋租赁市场，北京市国土资源和房屋管理局、北京市工商行政管理局于四月底推出了两部合同范本——《北京市房屋出租代理合同》与《北京市房屋租赁合同》。北京市国土资源和房屋管理局同时出台了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法的通知》，《通知》规定：从5月1日起，从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构须在指定的签约银行开设账户并交纳租赁代理保证金，租赁代理保证金的金额不得低于60万；今后房屋的租金收、付应到指定的委托银行进行办理。我爱我家认为：这一政策的出台无疑给中介公司、业主、客户三方注入了一支“强心针”。让银行介入房屋租赁代理业务，业主和客户的租金通过银行完成，这从根本上保障了租赁双方的资金安全。而对于中介公司来说，与被指定的银行签订租金代收、代付委托协议并按协议约定在该银行开设账户、交纳不得低于60万元租赁代理保证金的规定无疑是抬高了从事房地产经纪业务的门槛，使一些具备良好诚信度、市场美誉度的品牌经纪公司更加突现。这一系列措施的出台，在一定程度上消除了去年“坚石事件”后广大业主心头的阴影，使他们重拾对北京房屋出租市场的信心，愿意将手中的房屋再次投入租赁市场，交由中介公司代为打理出租。

　　2005展望

　　1、租赁成交量将继续大幅增长。现有的300多万的常住人口给北京租赁市场提供了稳定且巨大的租赁需求，而随着新的大量来京求学、工作、经商人群的不断涌入，又会带来新的租赁需求，如此巨大的需求量必将使得2005年的租赁市场保持大幅增长的势头。

　　2、租赁价格保持稳中微涨的趋势。虽然巨大的市场需求会使得未来租金有一定的增长空间，但对于已经进入平稳发展时期的北京租赁市场，增长的速度将很缓慢，2005年的整体租赁价格将呈稳中微涨的态势。

　　3、中介行业自律仍需加强，提升服务是关键。对于良莠不齐的北京中介行业来说，2005年仍需要加强行业自律，严格执行行业规范和行业标准。我爱我家认为，北京市租赁市场的繁荣发展要靠中介企业诚信、优质的服务，而中介公司提高自身竞争力的唯一途径就是以诚信为本，不断提高自身的服务质量，针对消费者需求的不断变化来细化自身服务项目。

　　4、一居室“主力”依旧，两居室成为租赁热点户型。2005年，一居室依然是租户的首选户型，但随着租房者“合租”观念的转变，以及家庭单位租赁人群的不断增加，价位和面积均适宜的两居室将成为2005年租赁市场的热点需求户型。

　　5、郊区租房升温。随着新的地铁、城铁、公交线路的规划和开通，通州、昌平等郊区房屋租赁市场格局将有较大改观，租赁需求也会随之上升，租赁平均价格将有所上涨。