由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价问题进行了深入探讨。

　　主持人：各位新浪网的网友，各位来参加第八届住交会的观众朋友大家下午好。这里是新浪房产在房展会现场的直播厅。刚才我同事相龙已经主持了一整天，现在嗓子也沙哑了，接下来由我来主持。从上午到现在说到宏观调控，说到房价，可能大家的耳朵也已经有点疲倦了。我们这场就说说我们美丽的城市青岛。今天我们非常荣幸请到代表青岛房地产开发商的四位嘉宾，第一位是青岛隆海集团副总经理李殿荣先生，第二位是青岛都霖美景房地产开发有限公司副总经理苏林青先生，第三位是青岛海尔房地产开发有限公司营销总监张伟先生，第四位是请到福元九合投资顾问有限公司总经理毕放世先生。2008年奥运会主要比赛场地设在北京，但是我们非常清楚，有一些水上项目，包括足球的小组赛，都会在青岛举行。享受这一荣誉的城市在国内并不是很多，我想在座的四位听到我提到奥运可能内心也是非常的激动。我相信因为2008年奥运会在青岛的部分场次的举办，一定会给青岛的房产带来很多的机遇。我们第一个话题就围绕这一话题请四位嘉宾分别做一下发言，奥运到底给青岛的房地产市场带来了什么？首先有请李总发言。

　　李殿荣：新浪网的网友们，奥运北京、扬帆青岛，一旦确定之后，青岛市民都沸腾起来了。大家都知道奥运比赛在全世界当中的位置，承办帆船比赛是所有海滨城市都向往的。青岛市作为一个地处中国北方，黄海之滨、山东半岛一个美丽的城市，夏不酷暑、冬不严寒、物华天宝、人杰地灵的一个地方。以前很多国际上的一些会议，也都在这儿举行过。奥运给青岛带来了一个非常大的契机，除了增加在世界上的知名度以外，还有带动了世界上一些经济组织来投资。同时由于奥运，青岛对城市的改造加大了力度，旧城改造，还有整个工业从中部迁到了西海，象造船厂、把帆船比赛场馆让出来了，还有前湾港，把主要的航运港口也迁到了西海岸，其它的一些工业，像海尔、海信、澳柯玛等一些企业也都迁到了西海岸。这样对青岛市市区的环境、空气质量的改善，都带来了一个非常好的机会。再加上西部工业的发展，扩大了青岛的经济。这样的话，给西海岸的经济发展和房地产业的发展，也带来了一个很大的契机。过去青岛经常出现青黄不接、交通不便，现在跨海桥和跨海隧道都已经在动工和正准备动工了。这个消息对于青岛西海岸来说也是一个非常好的契机。海岸线的那一块美丽的地方，过去是一块未开垦的处女地，自然生态环境非常美丽，青岛西海岸有凤凰岛、小珠山、大珠山、灵山湾、灵山岛、琅邪台，现在滨海道都串起来了，这样的话整个青岛沿海一线房地产有了一个突飞猛进的发展。青岛市的房价也从前期的二三千，到现在在青岛东部是一万以上起价，一直到最高三万。青岛西海岸2000年很多开发区郊南的房价都不高，都在一千元左右，现在随着整个开发水平的提高，也发展到了郊南的三千到六千，有的全装修的房子，有的带着家居的房子六千多。开发区的房子四千五到九千了。这样的发展给房地产带来了一个契机。

　　全国人民以前不了解青岛，现在由于青岛市在中央电视台和其它媒体的宣传，到青岛旅游的人特别多，旅游是带动经济一个很重要的无烟工业，增加了知名度，同时看到了环境这么美，所以有一些人就想到青岛沿海置业，特别有一些成功人士，经济比较富足，希望在海边有一栋房子进行度假、养老、投资。这是青岛房地产跟其它内陆城市不一样的地方。

　　主持人：谢谢李总，不愧是青岛房地产行业大哥级的人物。我们也了解到李总是清华大学毕业的高材生。刚才李总从奥运到青岛房地产规划到产业规划以及到青岛的影响对我们做了阐述。接下来请苏总，苏总也是在青岛房地产行业打拼了多年，同时在多家房地产公司任高层职务，也操办过不少项目。从您的理解来看，奥运给青岛，甚至包括给您自己本身的工作带来什么样的影响？

　　苏林青：我个人认为奥运对青岛的影响，主要是从经济的促进方面。大家知道，一个地域房地产的好与坏与经济发展是密切相关的。再一个很大的点，是综合配套，包括政府的重视程度这方面的影响。综合来说，因为奥运带来的前景，将来对房地产有促进作用，这是确定的。从64年日本举办奥运近三年内，应该说是一个飞速的增长，对日本的地产业同样也是一个很大的促进。88年的韩国奥运同时也是对韩国经济带来一个增长的周期。所以奥运对房地产来说是一个综合的影响。08年奥运会，对青岛来说也是一个大的事情，青岛政府对奥运非常重视，我们可以借鉴韩国、日本的经验。经济增长肯定会影响当地的工业，同时对房地产有一个推动作用。

　　细说对房地产的促进作用，一个是土地价格会上涨，这是必然的。第二个就是土地价格上涨必然带来房价的攀升。第三个就是外来人口大量堆积到这个城市，因为由外带来的投资，带来很多商机，所以外地人会大量进入青岛。

　　同时要结合现在的状况来谈，新政出来以后大家知道，对房地产行业有一定的影响。青岛是非常适合人居住的，加上奥运对房地产是一个很大的促进。但是也要看到，一些商品房或者高端市场会受到一些冲击。所以说，结论就是07年的房地产基本上也没有什么大的降幅。

　　主持人：从苏总的讲话中我们可以看出，因为奥运会部分唱词在青岛的举办，确实给本地城市带来了影响。李总和苏总是从好的方面来看奥运会给青岛房地产市场带来的有利因素。接下来海尔房地产开发有限公司的张总，我们换一个话题，您觉得在2008年奥运会的来到，目前青岛房地产发展市场是否还存在哪些问题？如果有有什么好的办法可以解决？

　　张伟：各位朋友大家好，很感谢新浪网给我这个机会在这里跟大家进行交流。主持人谈到的话题，我的理解是这样的。因为刚才李总、苏总讲到了奥运提到了房地产业的好处，比如对整个城市吸引人有非常大的提高，尤其是配套方面非常好。很多人感觉奥运地产的方便性，在奥运会举办之前大家是利好消息，有很多案例，举办完奥运会之后，整个房地产市场下滑，我觉得在青岛是不存在的。青岛整个经济发展比较健康，而且比较快，只不过是把很多应该做的提前做了。从一个城市的角度来看还有很大的吸引力，青岛整个犯罪率非常低，治安非常好。所以整个来讲，这个城市因为历史的原因，造成了一个非常好的区别，整个城市的设计尺度非常好，是一个非常适宜人居住的地方，不像很多大城市有这样或者那样的问题，青岛是一个考虑人非常多的城市。即使奥运会结束以后，市场还是比较健康，对购买需求吸引力还是存在的。

　　主持人：我换个角度问毕总，您觉得奥运会来到之际，青岛房地产市场是否符合奥运趋势的发展，或者说是否做好迎接奥运的准备？

　　毕放世：首先跟各位网友讨论一下个人的想法。作为奥运会对青岛房地产带来的众多影响，我想首先是积极的。目前可能存在一些局限主要是两方面，一方面可能在整个行业中给从业人员带来了一些盲目的乐观，这些乐观在整个的行业的运作过程当中，可能会带来一些浮躁。这样的话，我们可以举几个例子，比如说大家觉得奥运会来了，房子不愁卖，大家会觉得奥运会来了，我盖什么样的房子也无所谓。其实这个已经经过了一个时间的段落，大家已经逐步清晰了，当然还有一方面的因素。从我们做奥运场馆，做整个城市布局的过程当中，大家非常清晰。还有一个就是时间和空间的局限，从我们申办奥运成功到2008年的8月份举办奥运会的帆船比赛，这个时间是相当有限的。作为房地产行业都不是一夜之功，需要一个漫长的土地梳理和整个建筑的打理，或者说我们在这个过程当中，时间给予我们这个行业，给予我们这个城市可能是苛刻了一点。

　　作为我个人来讲，怎么来面对这些问题，或者说从哪些方面来解决。我觉得还是从思想意识方面有一个清晰。比如说我们承办奥运会是给我们整个青岛市的整个城市布局带来一个大的改善。这个城市布局就带来了一个房地产健康和良性的发展。这里有三个方面，首先房地产主要是地产，地产首先是按照一个国际上科学进步或者是合理的做一个整个土地的规划。因为奥运和青岛城市的规划密切相关，所以这个规划显得就更有水准。

　　第二方面应该说，在整个过程当中，作为青岛市民，青岛市的领导还有房地产行业从业的同行们，有了更多的责任感。应该说每个青岛市民对奥运的期盼和热情是非常高的，也是一个为国争光的事，他们的责任感加重了。在这种责任感下打造的产品和整个运作的项目都会有更好的提高。

　　还有一方面，我想谈一下我们地产是一个综合性的门类。现在谈房地产更多的是谈住宅，其实有很多的分支。比如像我们的工业地产，有一个做鱼竿的威海企业，就是因为青岛举办奥运会，就在青岛做了一百多部工业元，他要把这个品牌挪到青岛。所以我觉得这可能对青岛的经济工业都会有一些提升，工业地产会有很大的影响。工业地产发展了，整个住宅包括配套、商业都会有提高。

　　还有我们现在看到的这些商业地产，包括我们的写字楼经济都会有所提高。在这方面就会有一些时间上的局限，还有一些经验上的局限，毕竟在青岛还是第一次举办奥运会，包括我们国家也是这样。在这方面，我想我们整个在房地产工业的从业人员，已经有紧迫感了。据我所知各大房地产集团都走出去参加世界顶级论坛，看世界著名的城市，然后我们市里的领导还有我们整个团队也在紧锣密鼓的运作。我希望大家给予青岛房地产更多的支持和关心。

　　最后我想作为我们青岛人来讲，这是一个契机，或者说这是一个过程，它会因为奥运会的举办把城市做的更美，而且在这个城市向上发展的速度上，有一个提高的速度，房地产肯定会有一个更好的提高和良好的发展。谢谢。

　　主持人：毕总不愧是青岛房地产市场的专家，据我了解，毕总应该是从房地产行业代理行业做起，现在也逐渐参与到房地产开发中。

　　毕放世：我是从房地产的开发做起，然后做了房地产的顾问、策划。我们做房地产有一个非常无奈的事情，就是当你开发了一个房产的时候，在和市场交流和对接的时候，没有什么把自己的优势充分的体现给我们的业户，所以我们就自己做了一些这样的构思，而且我们也把同行业当中一些精品推广，这样会有一个更好、更直接，或者说更有专业技术含量的推广过程。从我们这几年的实践来看，一个做过地产的人做策划，好过没做过地产的人做策划。所以我们想作为青岛，无论行业也好，整个市场的运作也好，非常的良性。

　　主持人：毕总讲话不外乎两点，第一个奥运会来临之际，我们青岛房地产开发商要保持冷静。第二个作为开发商来讲应该承担更多的责任。听了四位的发言之后，我们完全有理由憧憬一下08年奥运会美丽青岛的到来。

　　青岛目前的房价我们问了一下均价六千多，稍微好一点的房子在一万多，在您看来青岛目前的房价是否合理？国家出台的宏观调控政策对青岛房地产的房价或者说房地产市场带来哪些冲击？请李总这边开始。

　　李殿荣：各位网友，中央地产新政关于房价的调整措施，现在已经初见成效，我认为现在才找到了一个路。一开始我就反对经济适用房和商业房混为一谈，再就是经济适用房再便宜，那些弱势群体也买不起。所以说我认为政府应该建廉租房，加上一些经济适用房。而这个就是说社会的市场机制和保障机制是两个范畴，企业应该是在市场当中运行的，要按市场价值规律来走，用国家的税收和银行信贷政策来考虑，不应该用行政命令的手段。保障体系，用廉租房和经济适用房来做，不只在资本主义社会，在一些发达国家也都是这么做的。现在看来，青岛政府已经走在前面，已经在这么做了。我觉得房价的高低，今后的发展，会向两个端。生活必需品这块会受到一些冲击，因为随着廉租房和经济适用房大量投入市场，一些基本的生活商品房会受到一些影响，价格会稳定下来。但是要想降价也不太容易，让一些确实质量不好，粗制滥造的房子卖不动了，这样就进入了房地产洗牌的时候。房地产现在的发展上涨了这么长时间，任何事情都有一个调整、整顿、巩固的过程。

　　青岛是一个非常美丽的城市，又是一个奥帆比赛的城市，青岛的土地非常美丽，但是由于一些地产操作不当，缺乏一些专业人士，缺乏一些高屋建瓴远见的角色，使得很好的地皮被浪费了，特别是有一些地方的改造，粗制滥造、急功近利，将来会造成一些损失。我们觉得对价格肯定会有一些受影响，有一些海边的高端有文化的盘，不仅不会降价，而且还会稳步的向前发展，只不过是比过去上涨的速度平稳了。作为党中央和国务院也是不希望房价下跌，房价下跌将会引起一系列重大经济上的波动。保持房价的平稳增长，保持房地产的健康发展，是党和国家领导的愿望，也是全国人民的愿望，是地产界的责任。2003年开始做的海之韵的盘，从策划定位，就是一个面向中国北方的一个盘，就是以休闲、度假、周末、养老、投资为主，因为地处西海岸，滨海道边，离市政府五公里，前面是大学城，后面是东方国际高尔夫，离临山湾不到一公里，自然环境非常优美。今年五一已经有一批入住了，北京的，哈尔滨的，太原的，还有台湾的，香港的，美国的，欧洲的，这样一些住户来了之后他们反映这个地方自然环境太美了。我们搞的全装修，这也是我们第一个搞的全装修，用户比较满意，没有发现什么比较大的问题，有问题我们及时解决了。二期开盘以后，现在有很多外地人到那一看，一下子就喜欢上这个地方。我原来在铁道部第一设计院工作，我是做设计工作的，开始的时候在第一设计院待着，我看见过南巡讲话之后大跳水，海南1800个企业破产，所以隆海集团董事长带领我们非常谨慎的，非常认真的来做这个盘。做的过程当中，考虑这么好的生态环境，结合琅邪养生文化，蓬莱的海市蜃楼，这么好的一个地方，我们用心在做，今年被评为中国名牌，我们董事长被评为地产百杰。我们一步步努力，一步一个脚印，做的那些景观比原来规划的时候做的更好，装修全部都是环保的，都是山东省一个示范基地，又是离海水近的小区，是国家的重点工程。

　　我觉得房价问题不能就房价谈房价，有的要涨的快一点，有的要涨的慢一点点，就看您是否做的认真了。

　　主持人：苏总您对李总的见解是否持赞同意见？

　　苏林青：刚才李总提到的，作为一个开发商不光是将来对社会有一个责任感。房价应该也是一个综合因素，包括地理环境。因为房价有涨有跌，要从不同的区域，不同的地理分析，包括我们讲的做的品质和内涵方面要满足消费者。近几年也不会有大的跌幅，青岛地理环境土地资源优先，加上青岛地形三面环海，所以往东是风景区，国家是严格控制的，往西是旧城改造，往北现在是交通瓶颈。青岛的价格，海边肯定还要再增长。说起开发商的责任，我们从规划阶段借鉴了兄弟房地产公司的经验，真正要打造一个品牌，我们拿出三万平方米的土地做了一个公园。我觉得这也是对社会的一份责任，将来这个公园对环境对我们小区业主来说是一个非常好的休闲健康的环境。

　　主持人：综合苏总的意见就是青岛的房价今后还会上涨，但是涨幅在宏观调控的作用下在下降。张总是代表海尔房地产开发有限公司，说到海尔大家想到的可能就是海尔集团，请问您作为海尔房地产开发公司的营销总监觉得海尔房地产公司如何打造一个房地产行业的品牌？

　　　张伟：这个话题比较大，我觉得这个问题简单的话不外乎几个方面。第一个像业内老大哥讲的还是尊重客户的需求，创造一种满足客户的需求，客户是我们永远的伙伴，一个公司第一要务是满足客户需求，要及时捕捉这个需求研究满足它。我理解一个做品牌的公司，可能每一个招式不是花哨的，可能是非常简单的招式，但是每个招式有很多内功。每一个人包括每一件事都仔仔细细、踏踏实实，这是做一个品牌企业的必要的条件。就像张书记讲的，永远战战兢兢，永远如履薄冰，把一个简单的事情做好，做一个品牌企业就有希望了。

　　主持人：接下来还是想问一下毕总，还是回到青岛房地产市场的房价问题上。您分析一下青岛市场房价近几年的走向和今年宏观调控政策对房价的影响具体落实点在哪里？

　　毕放世：我想从三个方面来分析。首先房价要从房产的入世阶段来分析。我们现在来看，一手房房价肯定会拉升，因为这是和土地需求和资源稀缺相关的。一手房当中有两方面，一个是期房一个是现房。作为期房来说肯定会有一定的抑制，因为政策和各方面，再加上我们一些金融成本。作为现房来说，整个价格应该是和整个品质是相辅相成的。第二方面，我们就看一下二手房的价格，其实青岛真正房价提升是因为二手房价格虚高，然后才产生了一手房的价格拉升。目前青岛二手房价格基本走在一个平缓的阶段，这对整个市场会有一个良好的运作环境。第三方面，就是我们房地产开发的综合性成本。在座的都是做房地产开发的，综合性成本现在有三方面会大大加快。首先就是直接的硬件投入，在现在我们房价一路走高的时候，会有一个更高的期待值，对于硬件的一个期待值，很简单的讲，三万四千块钱一平米的房子，应该是什么样的？可能是我想不到的硬件或者眼前一亮的硬件，这样会带来一个直接的成本的提高。第二个是金融成本的提高，整个政策环境包括我们整个运作资金的金融资本都会把这个成本再次拉大。还有一个是建筑持续的成本，刚才谈到奥运，今天主题也是奥运，在奥运之前要赶工期、形象、外立面、封顶，整个时间的压力业带来了更多的直接成本的提升。这三方面的成本也会对价格带来一定的波动。

　　我个人觉得整个青岛市的房价，还要从两方面来考虑。首先是从资源的稀缺性来考虑。因为青岛是一个海岸地带，又是一个三面环水的海岸地带，这样它的资源相对来说就稀缺一点，不像其它的城市，可以向东南西北四个方向发展郊区。比如说有很多城市有一环、二环、三环，几环出去基本上土地放射性的开发，青岛基本上是做不到这一点的。所以从整个资源稀缺上来看，房价不会有下滑。目前青岛房地产的品质较前几年要提高的很快，未来两到三年品质也可以更快的提高。作为品质和价格的相互波动，也会让价格有一个上调。

　　我个人理解房价，房子越来越好了，社区越来越精致了，价格也会有所提升。

　　主持人：您觉得这种青岛市场房价走向有没有一个顶点，或者说到了哪一年涨幅会很小，或者说涨到一个什么均价涨幅会很小？有没有一个判断或者预测？

　　毕放世：我们用一个汇率考虑这个问题，我们做的楼盘是一个45层的综合性的建筑。我们现在考虑这样一个问题，如果我们像其他的楼盘一样把房子卖到一万五、六起价的话，相当于二千美元一平米，我们综合世界各地发达城市的房价和地价来看，这个价格已经给人一定的难度，如果房价继续走高的话，因为我们现在一直在讲世界一体化经济，就不可能在中国的某个城市或者中国的某个地带房价能高过世界的著名大都会，这应该有整个国际性的价格考评。另一方面还有一个区域的竞争，现在有很多的从业人员已经把眼光放到青岛周边的城市，比如像烟台、威海和日照。比如烟台和威海是环渤海经济带的重要的结点，再比如说日照也是我们国家欧亚大陆桥的桥头堡，这样的话也是在整体房价的大波动情况下会有一些对市场的冲击。应该说在未来的五到八年当中，整个从国际上的影响和整个山东海岸的影响会给青岛房价带来一些利好消息，这是我个人一些想法。

　　主持人：四位嘉宾发言非常精彩。其实我们新浪网的发展也和中国房地产市场以及青岛房地产市场的发展一样迅猛。最后我也想面对我们新浪网一亿以上的网友请代表李总，向我们的网友说几句话。

　　李殿荣：亲爱的网友，希望大家能够关注青岛，关注奥帆赛，同时关注海之韵这个盘，同时我们这个盘可以免费试住。

　　苏林青：各位亲爱的网友，希望大家共同对青岛做出应有的贡献，关注我们房地产的发展，关注我们青岛的发展，谢谢大家。

　　张伟：希望大家活得开心。

　　毕放世：我想跟各位网友说，希望全国的新浪网友，包括海外的新浪网友，更多的关心青岛，关心青岛的发展，也希望青岛的网友和全国各地，世界各地的网友建立起良好的沟通，也希望大家更加关心新浪的青岛站。

　　主持人：非常感谢四位嘉宾，我们也相信以后有更多的机会请到四位嘉宾到新浪网作客，谢谢。